О том, что в нашей стране случаются иногда банкротства и аресты предприятий, слышали все. Казалось, правда, что это явления какие-то эпизодические, разовые… С тем большим изумлением узнали мы, что в компании «БЕСТ-недвижимость» существует целый Департамент реализации арестованного и банкротного имущества. Его руководитель Наталья КИСЕЛЕВА ответила на наши вопросы.

– Наталья Ивановна, это вообще большой сектор рынка?

– Очень большой. Делится он на две части. Первая – арестованное имущество, которое реализуется по решениям судов. Например, вы заняли у меня деньги и не отдаете. Я подаю в суд, выносится решение о взыскании с вас данной суммы, а у вас в собственности есть три домика. В одном вы проживаете, и  реализовать  такое имущество  нельзя (ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а вот два других можно выставить на торги. Но самостоятельно реализовывать такое имущество судебный пристав не имеет права. Нужно организовать торги, причем по закону об исполнительном производстве делать это может только специализированная аккредитованная организация. Мы имеем такую аккредитацию в Российском фонде федерального имущества.

Второе направление – самое большое, наверное, процентов 90 нашей работы – это реализация имущества предприятий-банкротов. Обыватель вряд ли об этом знает, но таких дел сейчас очень много, идет уже вторая волна банкротств. У меня список только по Московской области – 670 предприятий-банкротов. И что с ними делать? Надо платить долги кредиторам, рассчитываться с государством по налогам, отдавать зарплату работникам… Поэтому сначала к предприятию, попавшему в сложное положение, применяются меры финансового оздоровления – вводится внешнее управление, затем возможно конкурсное производство. Финансовое оздоровление или конкурсное производство проводится по решению арбитражного суда и инициативе кредиторов. В ходе этих процедур арбитражному управляющему целесообразно «освободить»  предприятие от активов (зданий, сооружений, объектов социально-бытового назначения), которые являлись убыточными или использовались неэффективно.

В отдельных случаях, мы реализуем предприятие как бизнес в целом или разделяем и продаем отдельными объектами или лотами.

– Цифру в 670 предприятий для Московской области вы назвали. Есть такие данные для Москвы?

– У меня точных данных нет, но впечатление такое, что их еще больше. Вообще эта информация не закрыта, она публикуется в «Вестнике арбитражного суда» и в «Вестнике ФСФО» (Федеральной службы финансового оздоровления).

– Компаний, подобных вашей, т.е. имеющих аккредитацию для работы со службой судебных приставов, – в Москве много?

– Около двух десятков. Крупных, реально работающих, среди них мало. Есть фирмы, которые занимаются еще и конфискованным имуществом (с таможни, например), бесхозяйным.

– Недавно писал о заложенном имуществе у физических лиц и выяснил, что отобрать у частного лица квартиру за долги практически невозможно. Система, может быть, и прописана в законах, но реально не работает. С юрлицами, как я понимаю, все иначе?

– С физическими лицами все действительно сложно, потому что нельзя лишать человека единственного жилья. Теоретически можно было бы продавать дорогую квартиру и переселять должника в более дешевую, но в законе конкретно об этом не сказано. Вот если у должника  есть, где помимо этого проживать, – тогда одну квартиру можно продать на торгах, но встречается такое нечасто.

А с юридическими лицами несколько иная ситуация, т.к. продажа их имущества не сопряжена с лишением их места проживания.

– Кто и как определяет цену реализуемого имущества предприятия-банкрота?

– Оценщики. Специалистов этой профессии готовят в институтах, есть различные ассоциации оценщиков. Оценщики в своей работе пользуются утвержденными государством системами и методиками расчетов. Вторая сторона – это кредиторы. Они тоже имеют право голоса, и если предприятие задолжало $100 тыс., а оценщик оценил его вдвое меньше, кредитор вполне может не согласиться и потребовать переоценки. Ну и третья сторона – мы, риэлторы. Мы знаем конъюнктуру рынка и, выставляя имущество на торги, учитываем его рыночную стоимость.

– Было много разговоров о том, что на подобных мероприятиях «согласовывают» цены, и имущество предприятия-банкрота уходит за копейки…

– Возможно, такие факты и имеют место, но в новом законе о банкротстве собрание кредиторов имеет решающий голос при выставлении стартовой цены, даже несмотря на проведенную оценку.

– С какой категорией недвижимости вы в основном имеете дело? В каком состоянии и как долго она продается с аукциона?

– Речь идет и о земельных участках – например, бывших совхозов, и о строениях –  заводских цехах, офисных помещениях. Их качество может быть самым разным. Это могут быть совершенно новые корпуса только что отстроенного завода или фабрики, или наоборот – старые полуразрушенные объекты прошлого века. Например, здания Глуховской мануфактуры в Ногинске продавались два года. Покупателя на все корпуса сразу не нашлось, и эту недвижимость продавали частями.

– Вы не отслеживаете, как распоряжается имуществом новый собственник?

– Распоряжаться им можно только в соответствии с программой застройки, существующей в каждом субъекте Российской Федерации. Иногда целевое назначение меняется, но это – долгая процедура.

– А в ходе торгов цена заметно повышается?

– Тут все зависит от характеристик объекта. На самое ликвидное – землю под застройку вблизи Москвы, особенно в западном направлении, или торговые помещения в центре города – и покупатель найдется быстро, и цена вырастет до средней по рынку. Очень хорошо сейчас распродаются помещения под производство для малого и среднего бизнеса, потому что бизнес из Москвы сейчас старается выехать. Его владельцы с удовольствием покупают помещения на наших аукционах, поскольку цена все равно заметно ниже рыночной.

– А покупатель имущества на аукционе юридически хорошо защищен? Нет ли риска каких-нибудь исковых претензий со стороны прежних владельцев?

– Предъявление иска –  это конституционное право каждого. Но у нас в Департаменте работают юристы, которые проверяют каждую букву в каждом документе. Вообще, наша работа в большей степени юридическая, чем риэлторская. Часто бывает, что у предприятия-банкрота нет вообще никаких документов на здания, землю. Ходим по инстанциям, по судам,  признаем право собственности. Мы отвечаем за чистоту сделки, и случаев, чтобы бывший собственник отсудил у покупателя имущество, не было.

– Где и как часто проходят эти аукционы?

– Мы можем провести аукцион прямо у нас на фирме – для этого есть специальный зал. Но чаще это происходит на продаваемом предприятии. Что касается частоты, то это постоянный поток. В  Москве несколько тысяч арбитражных управляющих, и у каждого по несколько объектов.  Продажи идут каждый день.

Мир и Дом