Вариантов владения собственной загородной недвижимостью несколько: садовый участок (доля в садовом товариществе), дачный участок, кусок поля (выделенный ранее под личное подсобное хозяйство) или фермерское хозяйство. Каждый из этих вариантов налагает на собственника определенные обязательства. Так что кроме прав, которые у вас появятся как у собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться, - вам стоит узнать еще и свои обязанности.

Участок в садовом товариществе

Это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят вам сажать - на выбор - цветы или картошку и приятно проводить выходные за шашлычком и дружеской беседой на воздухе. А что кроме этого? Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то оформление по нему проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилого строительства (ИЖС). В противном случае вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть:
     - Свидетельство о праве собственности на землю.
Обратите особое внимание на наличие в тексте свидетельства фразы: "...предоставленных в собственность..." Любая иная формулировка означает невозможность совершения сделки с данным участком без предварительной его приватизации.
     - Постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее, его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) вместе с кадастровым планом земельного участка, утвержденным райкомземом или земельной кадастровой палатой.
     - Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым вы (или ваш наследодатель) стали собственником участка.
     - Свидетельство о праве на наследство.
     - Решение суда.
    Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на участок должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Этим занимается районная регистрационная палата. Если вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то вам необходимо осуществить такую регистрацию в регистрационной палате. В подтверждение регистрации вы должны получить Свидетельство о государственной регистрации права.

Внимание оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется. Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке свое право на земельный участок, то, вероятнее всего, без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.

Кстати, членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из этапов оформления.

Если же ваш участок не приватизирован и у вас нет никаких документов на него, кроме членской книжки, то переоформление участка происходит посредством смены членства по правилам, установленным в вашем садоводческом товариществе. В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или наследованием. 

Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально.

Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены. Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, дается на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Что такое ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство - форма собственности, которая пользуется на сегодняшний день большим спросом, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное - это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).

В настоящее время, согласно новому Земельному кодексу, продажа объекта недвижимости без оформления земельного участка не производится. При покупке дома, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома. 

Специалисты советуют действовать в такой последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю. Затем покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Проще говоря, если вы покупаете дом с участком у продавца, который не приватизировал землю, нужно требовать оформления права собственности. Ему это обойдется в десятки раз дешевле, чем вам, когда вы уже купите дом. В зависимости от района старому собственнику это будет стоить $20-50. Процедура оформления длится полтора-два месяца. 

Покупатель может предложить продавцу пойти другим путем. Оформление осуществляет агент покупателя, а продавец в свою очередь снижает стоимость дома на сумму, соответствующую затратам. Продавец таким образом освобождает себя от необходимости собирать справки и стоять в очередях. Покупатель приобретает дом вместе с землей в собственность, избежав проблем в будущем.

Также при покупке земли под ИЖС необходимо выяснить, не являются ли баня, сарай, гараж или летняя кухня самовольно построенными, т. е. не предусмотренные планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если вы купите дом с баней, которой нет в плане, не исключено, что вас могут ее лишить. На вполне резонный вопрос "Откуда дровишки?" вы вряд ли ответите что-нибудь вразумительное. А в результате сначала штраф заплатите, а потом за свой счет будете сносить строение.

Особое внимание на статус земли нужно обращать при покупке домов в области. Такая покупка дает возможность получить областную прописку. Но учтите, что, приобретая землю со статусом ИЖС для временного проживания (использование под дачу), нужно обязательно кого-то прописать в доме. Иначе статус земли может измениться. Существует очень старая инструкция, но никем не отмененная. Допустим, вы купили дом, но в течение месяца в нем никого не прописали. Земля автоматически приобретает статус индивидуального садоводства. В общем-то в этом нет ничего страшного, так как техпаспорт и почтовый адрес за домом сохраняются. Но есть один бюрократический нюанс. Если вы в дальнейшем захотите кого-нибудь прописать в доме, нужно будет менять статус земли. А это обойдется вам уже в $150-200 (геодезическая съемка, переоформление статуса земли в земельном комитете, перерегистрация в ГБР и т. д.).

Личное подсобное хозяйство

Получение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) по нынешнему законодательству - один из интересных вариантов оформления земли в собственность.

Большая часть продукции ЛПХ законом освобождена от подоходного налога. Конкретно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц, продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде (Налоговый кодекс РФ, ст. 217, п. 13). 

Работа по ведению ЛПХ не считается предпринимательской деятельностью и соответственно не требует регистрации юрлица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчетностей и налогов. 

Земельный налог уплачивается (если хозяин не имеет льгот по нему), но за пределами населенных пунктов он сейчас невелик: порядка 50-500 руб. за гектар в год. В сельских населенных пунктах - до нескольких сотен рублей, может, где-то до тысячи. 

Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, это происходит при наличии "свободных" земель в фонде перераспределения - т. е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но еще не переданных никому ни в собственность, ни в аренду и не используемых. Совсем "ничьей" земли не бывает - если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, она собственность государства. Могут попасться земли, не прошедшие кадастровый учет, числящиеся за несуществующим лицом, неоформленные и т. п., но... Стоит ли с такими связываться? 

Что можно сказать о недостатках такого способа получения земли? Участки земли фонда перераспределения часто бывают очень большими - далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько участков, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.), и делать все эти мероприятия придется за счет получателей земли. 

Согласно статье 40 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК РФ. 

Осталось выяснить, соответствует ли ведению личного подсобного хозяйства (целевое назначение земельного участка) возведение жилого дома. В ранее действовавшем ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года, которым, собственно, и было введено такое целевое назначение земли, как ЛПХ, в статье 65, регулировавшей особенности наследования участка для ведения ЛПХ, упоминался и жилой дом. 

В принципе уже этого достаточно для вывода о том, что законодатель, вводя данное целевое назначение участка, подразумевал возможность возведения на нем жилого дома. В настоящее время данный вопрос прояснен окончательно Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ, вступившим в силу 10 июля 2003 года. 

В соответствии со статьей 4 этого закона участок для ведения ЛПХ в черте поселений (в терминах закона - приусадебный земельный участок) может использоваться для возведения жилого дома, а участок для ведения ЛПХ за чертой поселений (полевой земельный участок) - нет.

Ирина ЦарицынаКвадратный метр