Во многих семьях с течением времени встает вопрос о переоформлении квартиры - с родителей на подросших детей, с мужа на жену или с бабушки на внука. Один из популярных способов это сделать - договор дарения. Однако этот способ не так прост, как кажется. Дарение, как и любая сделка, имеет свои подводные камни.

Щедрый дар 

Дарение - двусторонняя сделка. Для ее осуществления стороны - даритель и одаряемый - должны согласовать все условия перехода прав на имущество. Что имеется в виду? К примеру, одного желания дарителя безвозмездно передать имущество, - как это происходит, например, при оформлении завещания, - недостаточно. Предполагаемый подарок должен быть согласован с одаряемым. Более того, он обязан дать свое согласие получить этот дар. Естественно, подарить можно только ту вещь, право собственности на которую бесспорно (подтверждено документом, вещь не заложена, не является спорной и т. п.). 

В договоре не могут фигурировать какие-либо обязанности одаряемого по отношению к дарителю, как-то: денежные выплаты, обязательства по уходу и содержанию и т. п. Имущество переходит от одного участника сделки к другому безвозмездно - это основное условие действительности договора. В противном случае такой договор будет признан фиктивной сделкой и, как следствие, не будет порождать юридических последствий для сторон. 

Договор дарения также не может содержать каких бы то ни было временных ограничений для одаряемого. Например, включение в договор дарения условия, по которому имущество переходит в собственность одаряемого после смерти дарителя, делает эту сделку, говоря языком права, "ничтожной" (не порождающей у сторон никаких прав и обязанностей).

Договор дарения может предусматривать только обещание подарить какую-либо вещь в будущем. Это обещание должно быть ясно выражено, т. е. содержать точное указание на то, кому и какая вещь будет подарена. Нельзя обещать подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет. Если все-таки есть необходимость в передаче всего имущества, то самый простой способ обойти эту преграду - провести опись имущества и включить ее в договор в качестве приложения.

В связи с упомянутым "обещанием подарка" проявляется особое свойство договора дарения. В случае смерти потенциального одаряемого право на получение дара не переходит к его наследникам. А вот обязанность по исполнению обещания подарить имущество должна быть исполнена даже после смерти дарителя его наследниками.

Видит око

Как и любое юридическое действие, договор дарения регулируется действующим законодательством. В частности, статьей 575 Гражданского кодекса РФ, где предусмотрено несколько случаев, когда дарение не допускается. Статья эта распространяется на подарки стоимостью более 500 руб. (5 МРОТ), т. е. напрямую относится к недвижимости.

Так, если собственником квартиры является малолетний (до 14 лет) или гражданин, признанный недееспособным, такая квартира не может быть подарена никому. 

Граждане, находящиеся на лечении, содержании в лечебных, воспитательных, социальной защиты и других аналогичных учреждениях, а также супруги и родственники этих граждан не могут дарить имущество работникам указанных учреждений. 

Нельзя дарить имущество (в том числе и недвижимость) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей. Здесь возникает резонный вопрос: как отследить - связан ли этот дар непосредственно с должностными обязанностями лица или является следствием хорошего расположения одного человека к другому. На данный момент никаких разъяснений Верховного Суда РФ по этому поводу не было принято, поэтому очевидно, что эта робкая попытка законодателя ограничить мздоимство чиновников пока не нашла своего отражения в практике.

Не нужен мне берег турецкий

Одаряемый может отказаться от получения дара до того, как дар будет ему передан (ст. 573 ГК РФ). Однако следует учитывать, что даритель вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. В сумму ущерба могут включаться, например, расходы по оформлению договора дарения, расходы на содержание подаренной квартиры и т. п. 

Даритель может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать вещь в будущем. Такой отказ возможен лишь в случае, когда после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, был заключен договор с обещанием передать в дар квартиру. На момент подписания договора у дарителя была еще одна квартира, где он жил со своей семьей. После заключения договора эта квартира сгорела. Это как раз тот случай, когда возможен отказ от передачи одаряемому обещанной квартиры, так как иначе дарителю будет негде жить. В этой ситуации одаряемый не имеет права требовать от дарителя возмещения убытков (ст. 577 ГК РФ). 

Кроме того, даритель может отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких родственников либо причинил ему телесные повреждения. Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники последнего также вправе требовать в суде отмены дарения (п. 1 ст. 578 ГК РФ). 

Даритель может потребовать в судебном порядке отмены дарения и в том случае, если одаряемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, представляющего для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Например, отец подарил сыну сад, выращенный его родителями и ценный для него как память о них. Если сын начнет рубить садовые деревья для отопления дома, отец вправе требовать в суде отмены дарения. 

В случае отмены договора одаряемый обязан возвратить подаренное имущество. 

Право дарителя отменить дарение ограничивается перечисленными выше ситуациями. При других обстоятельствах даритель не сможет получить подаренное имущество обратно.

Подарки любят счет

Договор дарения недвижимости в соответствии с желаниями сторон может быть заключен в простой письменной форме или быть заверен нотариально. И в том и в другом случае он подлежит обязательной государственной регистрации. Только после соответствующей записи в государственном реестре право собственности на жилое помещение переходит к одаряемому. Передача подаренного помещения осуществляется посредством вручения правоустанавливающих документов либо другого символического действия, например вручения ключей или разрезания красной ленточки.

В Москве регистрацию договоров дарения осуществляет Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). В Московской области эти функции возложены на Регистрационную палату. 

Текст документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должен быть разборчивым. Следует полностью указывать фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса их мест жительства. 

Документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления). 

Государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Сделка считается зарегистрированной (а правовые последствия наступившими) со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. 

Нередко при регистрации сделки случаются разнообразные коллизии. Например, один родственник дарит другому квартиру, но от регистрации сделки отказывается. Мол, я передал все права и регистрацией занимайся сам. А по закону, если договор не заверен нотариально, то в регистрационные органы должны обращаться обе стороны. В этом случае, прежде чем регистрировать переход прав на квартиру, их придется отстаивать в суде. А вот если бы договор был нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации права требовалось бы только от одной из сторон договора.

Помни о налогах 

Одаряемый обязан заплатить налог с имущества, переходящего в порядке дарения (см. таблицу). Однако есть приятные исключения. Согласно ст. 4 Закона "О налоге на имущество...", гражданин не должен платить налог, если имущество получено им в дар от собственного супруга. Также освобождены от уплаты налога на полученный в порядке дарения жилой дом (квартиру) лица, проживавшие в этом доме (квартире) совместно с дарителем на день оформления договора. 

Налог уплачивается одаряемым на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом.

Ирина ЦымлянскаяКвадратный метр