Больше интриговать не станем: таинственное нечто, о котором мы говорим – это продажа недвижимости с рассрочкой платежа. Причем не банковская ипотека, которая уже худо-бедно существует, а взаимоотношения двух частных лиц. Гражданин Иванов продает гражданину Петрову квартиру стоимостью, например, $300 тыс., и соглашается, что получит единовременно $150 тыс. Вторая половина погашается равными долями ежемесячно в течение, скажем, 10 лет.

Резонный вопрос: а зачем это продавцу, который мог бы получить всю сумму сразу? Ну, во-первых, вряд ли смог бы. Допустим, объективно его квартира стоит $280 тыс., и бОльших денег единовременно ему не получить. Соглашаясь на рассрочку, продавец в торге с покупателем может напирать на то, что сразу придется заплатить совсем немного, а остальное – «необременительные ежемесячные платежи». Общеизвестно, как привлекательно выглядит такая «морковка». Во-вторых, предположим, продавец не знает, куда ему поместить свободные деньги. Можно, конечно, в банк, но после августа 1998-го доверия к подобному финансовому институту существенно поубавилось. Кризисы, говорят, происходят раз в 7-10 лет – сколько там до следующего осталось? В нашей схеме деньги фактически даны покупателю в долг, а кредитов без процентов не бывает, правда? Даже если ставка по кредиту составит лишь 10% годовых (очень божеский, по нашим меркам, процент), платежей за 10 лет в итоге набежит $82,5 тыс. – т.е. одолженная сумма вернется продавцу увеличенной более чем в полтора раза. И защищены эти деньги не чем-то виртуальным, а закладной на недвижимость.

Ну а зачем вся эта затея покупателю, объяснять, вероятно, не нужно. Потенциальных клиентов ипотеки (тех, кто не может купить квартиру единовременно, но вполне справился бы с покупкой лет за 10), по оценкам специалистов, – 45-50 млн, т.е. больше трети населения страны.

Оказывается, уже можно! И давно

«Этот сектор рынка активизирует не столько изменение законов – там все и так достаточно четко регламентировано – а улучшение экономического положения, появление у людей уверенности в завтрашнем дне», - считает Екатерина ЧЕКМАРЕВА, юрист Западного отделения компании «МИЭЛЬ-недвижимость».

С юридической точки зрения, составление подобного договора трудностей не представляет. Это стандартный договор купли-продажи, где указываются, как обычно, его стороны, описание продаваемой квартиры, ее цена. Затем условия оплаты (в виде специального приложения к договору или его пункта, который в этом случае делает договор довольно объемным). Там расписаны даты и размеры платежей, начисляемые проценты.

Договор этот, как и любая другая сделка с недвижимостью, регистрируется в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы. Поскольку в договоре есть пункт о рассрочке платежа, зарегистрирован будет только договор, а вот переход права собственности учреждение юстиции не зарегистрирует и не выдаст Свидетельство о государственной регистрации права, поскольку в отношении квартиры будет зарегистрировано обременение. Т.е. хотя недвижимость и стала собственностью покупателя, и он может там проживать, но, например, продать или подарить нельзя. Только после того, как будут выполнены все условия договора (покупатель выплатил продавцу все деньги), обременение снимается, и покупатель получит Свидетельство о государственной регистрации права и законную возможность распоряжаться квартирой.

Что будет, если в ходе исполнения договора возникнут нарушения? Как говорит Е. Чекмарева, Гражданский кодекс – в отличие от, например, Уголовного – достаточно мобилен, многие вопросы допускается урегулировать по соглашению сторон. С учетом того, что сделка сама по себе не очень частая на нашем рынке, сторонам можно порекомендовать смоделировать все мыслимые варианты развития событий и согласовать их последствия. Когда (с точностью до дня) должны совершаться платежи? Какое опоздание плательщика стороны договорятся считать незначительным, а с какого момента это уже нарушение, за которое полагаются штрафные санкции? Какие это санкции? Что делать плательщику, если в установленный срок он физически не смог разыскать продавца? (Такое вполне возможно, причем варианты самые разные: от житейских – забыл и уехал на море – до вполне сознательного недобросовестного желания получить с должника проценты (штраф, пени) за просрочку платежа; обычная мера защиты – банковский счет, на который плательщик, не найдя кредитора, переводит деньги). В общем, рекомендация одна – лучше не пожалеть на старте сделки времени на обсуждение и бумаги на описание всех возможных ситуаций, чем оставлять все на потом. Не забывайте, что невыполнение условий – это сама по себе конфликтная ситуация, и наличие каких-то  заранее не согласованных пунктов будет вести только к нарастанию конфликта.

Даже если отношения должника и кредитора развиваются самым безоблачным образом, они должны документально фиксироваться. На каждый платеж – расписка, с указанием даты и суммы. Если должник задержался с оплатой на два дня, но кредитор, имея право на санкции, добровольно отказался от них – это тоже должно быть отражено в бумагах. В случае осложнений, все эти бумаги будут доказательствами в суде. Впрочем, суд – это отдельная чудесная тема, к которой мы еще вернемся…

В целом, как отмечает Е. Чекмарева, договор с рассрочкой – случай редкий, но встречающийся. В Западном отделении «МИЭЛЬ» за последние два года был один такой случай. Если помножить на всю Москву – вероятно, можно говорить о единичных сделках каждый месяц. Причем, как правило, решаются на такие сделки люди, которые очень хорошо знают друг друга, либо члены одной семьи. То есть когда доверие есть, но недостаточное, и участники хотят дополнительных гарантий.

Плата за страх

Страхование различных рисков на рынке недвижимости предлагается сегодня множеством страховых компаний. И все больше покупателей и продавцов прибегают к услугам страховщиков, справедливо полагая, что разумно заплатить несколько процентов от стоимости недвижимости и жить спокойно.

Самая распространенная для рынка услуга – это, разумеется, страхование риска утраты покупателем права собственности, называемое на профессиональном жаргоне «титульным страхованием». К интересующей нас сделке покупки в рассрочку оно применимо, как и в любом другом случае купли-продажи, является достаточно распространенным, поэтому упомянем его условия вкратце. Как рассказал нам Алексей БАКЛАСТОВ, вице-президент страховой компании «ВОТЕК», в его компании страхование на один год стоит 0,5-0,8%, на три года – 1,2-1,5% и на 10 лет – 2,2-2,5% от общей суммы. Приведенные сроки соответствует прописанным в Гражданском кодексе срокам исковой давности по различным основаниям.

А вот другой вид страхования – квартиры как имущества – имеет к сделкам в рассрочку самое прямое отношение. Продавец кровно заинтересован в том, чтобы предмет залога (квартира) не пропал, и поэтому он может пожелать застраховать его. Причем реалии нашего рынка на сегодня таковы, что расходы по страхованию возлагаются на покупателя.

Стоимость страхования зависит, естественно, от множества факторов. Например, дома дореволюционной постройки с ветхими перекрытиями оцениваются страховщиками как более рискованные, и тарифы на них будут выше среднего. А для некоего среднего нормального дома страхование по наиболее частым рискам (пожар, залив, взрыв газа) обойдется в 0,5-0,8% на год. После истечения этого срока договор подлежит продлению или перезаключению – снова на год. Хорошей новостью для покупателя будет то, что застраховать можно не на полную стоимость, а лишь на сумму невыплаченной доли займа – в нашем случае это будет не $300 тыс., а лишь $150 тыс. Продавца это должно устроить. Кроме того, с постепенным выполнением условий договора уменьшается и невыплаченная сумма, так что сумма страхуемого имущества становится все меньше. Более того, все страховые компании, как правило, предоставляют клиентам скидки при заключении договора на следующий год – убедившись, что схема работоспособна, участники добросовестны, процесс, так сказать, пошел…

Еще один страховой договор, который возможно заключить – страхование финансового риска продавца при невозврате долга. Строго говоря, мера эта необязательна, поскольку есть залог (квартира), но гарантии, как известно, никогда не бывают лишними. Распространенный для подобных ситуаций тариф – 1-1,5% в год с последующим перезаключением, традиции рынка (где, как известно, сегодня правят бал продавцы) возлагают эти расходы опять-таки на покупателя. Как и в предыдущем случае, хорошей новостью окажется то, что по мере выплаты долга перезаключать договор можно на все меньшую и меньшую сумму.

О русский суд, бессмысленный и беспощадный!

Вы уже чувствуете непреодолимое желание продать свою квартиру в рассрочку, оценив квартиру втридорога, «повесив» на покупателя все расходы и траты? Подождите немного. Сделки с недвижимостью, к сожалению, иногда оспариваются в суде, и хорошо бы знать, как действуют в подобных случаях наши «самые справедливые и гуманные».

Честно говоря, нам не удалось обнаружить ни одной ситуации, где квартира продавалась бы в рассрочку, а затем дело бы рассматривалось в суде – вероятно, исключительно по причине малого числа таких сделок. Поэтому мы расскажем похожую историю – ее нам поведали Сергей МАКАРОВ и Олег ПОСПЕЛОВ, адвокаты, члены Адвокатской палаты Московской области: «В 1994 году некий гражданин взял в банке кредит под залог квартиры, которая принадлежала в равных долях ему и его матери. Договор займа подписывал только сам должник, договор залога – он и мать совместно. На момент получения кредита заемщик из квартиры выписался. Его мать, а также отец (он в число собственников не входил, но на жилплощади был прописан) так и не выписывались. Долг возвращен не был, на квартиру было обращено взыскание, по исполнительной надписи нотариуса она была выставлена на судебные торги в одном из судов г. Москвы, где и была приобретена.

Через несколько лет покупатель, все это время ждавший момента вселения в приобретенную квартиру, с изумлением узнал, что бывший должник снова прописан в квартире – он прописался (говоря современно, «зарегистрировался») к своим родителям. И покупатель подал в суд два иска – о выселении заемщика (против проживания его родителей возражать он не мог, потому что на момент приобретения знал об их проживании в этой квартире) и о собственном вселении туда. Одновременно противоположная сторона подала собственный иск – о расторжении договора залога.

Дело это длится с 1997 г., постоянно перетекая из одной стадии в другую. На последнем заседании было отказано во всех трех исках – расторгнуть договор залога суд отказался на том основании, что уже истек срок исковой давности; выселять заемщика не стал потому, что жить ему больше негде; покупателю отказано во вселении на том основании, что квартира – смежная «двушка», и превращать ее в коммуналку не позволяет закон. Все стороны дружно подали кассационные жалобы, так что предстоит новый раунд.

Если перевести с юридического языка на общечеловеческий, приобретатель квартиры вынужден ждать, пока умрут проживающие в квартире старики. После этого борьба с их сыном возобновится с новой силой, и далеко не факт, что закончится она в его пользу: сейчас он даже не зарегистрирован в этой квартире. Но зарегистрирован его сын. И деваться этому сыну некуда (другой жилплощади нет), а статью 40 Конституции РФ (право граждан на жилище) суды, как правило, соблюдают свято».

…Если честно, более всего в этой истории нас поразил тот факт, что квартира была приобретена на судебных торгах. Т.е. государство как бы само благословило ее приобретение, и покупатель вроде бы мог быть уверен в абсолютной законности сделки. И такой конфуз.

Ну хорошо, а если старики и их сын не были бы изначально прописаны в этой квартире? В конце концов, при заключении договора купли-продажи с рассрочкой можно предусмотреть, что покупатель не имеет права регистрироваться в квартире до полного окончания расчетов. Как считают юристы, такой метод защиты для продавца вряд ли будет эффективным: в суде учитывается место проживания человека, а не его регистрации. В спорном случае могут привлечь в свидетели соседей, которые подтвердят, что такие-то здесь действительно живут. Главное, что учитывает суд – есть ли у человека другое жилье. Если нет – выгнать его на улицу никто не позволит.

Как отметили С. Макаров и О. Поспелов, в принципе, стороны сделки могут договориться о чем угодно – если это не противоречит действующему закону. Если покупатель обязался заплатить продавцу энную сумму – он должен ее заплатить, и продавец в случае неуплаты (или неполной оплаты) вправе обратиться в суд с требованием долг ему погасить. В том числе и с начислением процентов за просрочку – это 395-я статья ГК. С другой стороны, практически по любой сделке можно обратиться в суд с иском о признании ее недействительной или о ее расторжении. Оснований тут масса – и кабальность сделки, и существенное изменение условий у одной из сторон (не платит потому, что умер кто-то из родственников, потерял работу и т.д.), и многое другое. Суды относятся к подобным аспектам со вниманием. В общем, резюмировали адвокаты, при наших законах и практике их применения продавец при продаже в рассрочку рискует больше…

Мир и Дом