Несмотря на усилившуюся конкуренцию между застройщиками, московский рынок недвижимости продолжает гарантировать его участникам высокую доходность. Подтверждением этого факта стал приход на этот рынок консервативных инвестиционных фондов как иностранных (английский фонд «Флеминг»), так и отечественных (паевые инвестиционные фонды под управлением «Конкордия эссет менеджмент», а также ПИФ «Russia Develop»).

Схема работы таких фондов проста: рядовой инвестор доверяет свои деньги профессионалам, которые вкладывают средства в прибыльные строительные проекты. ПИФы не гарантируют доходность вложений (в отличие от банковских вкладов), но так как управляющие компании имеют определенный процент от дохода (от 2 до 10%), они заинтересованы в приумножении капитала вкладчиков.

Равнение на заграницу

Опыт коллективных инвестиций в недвижимость в развитых странах насчитывает более 40 лет. Например, в США распространены инвестиционные трасты недвижимости REITs. Они были созданы Конгрессом США в 1960 году. Целью их создания было дать возможность мелким инвесторам осуществлять вложения в крупную, приносящую большой доход недвижимость.

Так, в 2002 г. именно фондам недвижимости удалось показать самую высокую доходность на американском рынке (13,7 процента). При этом практически все другие американские фондовые индексы показали либо меньшую, либо отрицательную доходность (например, в том же году индекс «Доу-Джонс» упал на 8,7 процента).

Стоит добавить, что на середину 2003 г. в США насчитывалось около 300 трастов недвижимости, совокупные активы которых превышали 300 млрд. долларов.

Доходность, которая и не снилась иностранцам

То, что столичный рынок недвижимости гарантирует инвесторам высокую доходность вложений, непреложный факт. При этом прибыль может достигать астрономических по сравнению с другими рынками (фондовым, валютным и др.) высот – от 35 процентов.

Исследование на тему доходности московского рынка недвижимости не так давно выполнила управляющая компания «Конкордия эссет менеджмент» («Первый инвестиционный фонд недвижимости»). В нем, в частности, говорится, что инвестиции в недвижимость в США приносят вкладчикам максимум 10-12% годовых, в Европе – 5-6%, а в Москве – от 35% в валюте. При этом вложения в некоторые девелоперские проекты (в первую очередь, это т. н. «точечная застройка» и «расселение» промзон) приносят инвесторам 100-150% годовых.

Массовая застройка

Высокую прибыль приносит девелоперам и массовая застройка. По данным исследования, вложения в панельные новостройки, например, в Южном Чертаново, гарантируют не менее 60% доходности. При этом сегодня на этом рынке нет проектов с прибыльностью менее 40 процентов.

Загородная недвижимость

Аналитики не прогнозируют падение спроса на поселки, расположенные по Рублево-Успенскому, Минскому, Ново-рижскому, Пятницкому шоссе, по крайней мере, в ближайшие 5 лет. Цены на жилье достигли уровня Западной Европы (пример: сотка земли на побережье Средиземного моря в Испании – около 1200 евро, в пригородах Парижа – 4-5 тыс. евро, на Рублевском направлении – от 5 тыс. долларов), в то время как затраты на строительство возросли незначительно, что позволило застройщикам достичь доходности, аналогичной строительству элитного жилья.

Офисная недвижимость

По мнению аналитиков, московский рынок офисной недвижимости полностью оправился от кризиса 1998 г., в частности, большинство девелоперов сейчас находят потенциальных клиентов до начала строительства, а 25-30% всех офисных площадей класса А сдается по договорам предварительной аренды.

В 2002 г. было завершено строительство 311,6 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А и В, а сдано в аренду – 463 тысячи. Из «завершенки» около 155 тыс. кв. м принесли первоначальный доход в 15-19%, остальные – от 19 до 27 процентов. Такая доходность уже не удовлетворяет российских инвесторов, которые сегодня рассматривают только те проекты, в которых эта цифра превышает 30-35 процентов.

Поэтому инвесторами офисных центров в основном выступают иностранцы. При этом на рынке еще есть ниши, позволяющие обеспечить доходность от 50 до 100% годовых. В первую очередь, это реконструкция бывших цехов (офисы класса С), а также отдельно стоящих зданий в центре Москвы. Однако реализация таких проектов требует от инвесторов наличия т. н. «административных ресурсов», чем, по понятным причинам, иностранцы похвастаться не могут.

Торговая недвижимость

В этом секторе также наблюдается устойчивый рост – в первую очередь, в нише торговых центров. В 2002 г. фонд современной торговой недвижимости достиг 663 тыс. кв. м, при этом число торговых центров выросло с двух в 1997 г. до 52 на середину 2003 года.

Затраты на строительство 1 кв. м в Москве сегодня составляют от 650 долларов (на окраинах) до 1700 (в центре), что в 2-2,5 раза ниже, чем в Западной Европе. Это подтолкнуло многих девелоперов, в первую очередь, опять иностранных, к выходу на рынок коммерческой аренды. Доходность рынка сегодня составляет в среднем 20-25% (в мегамаркетах – 17-20%), и эта ниша занята в основном западными ритейлерами. При этом, как прогнозируют эксперты, к началу 2004 г. доходность закрепится на отметке 17-20 процентов. При этом, как и на рынке офисной недвижимости, в ритейле есть ниши, приносящие высокий доход – от 40 до 120 процентов. Это в основном перепрофилирование старых, еще советской постройки, магазинов, а также строительство отдельностоящих магазинов (салоны и бутики). Понятно, что и эта ниша занята российскими инвесторами.

ПромышленнаЯ и складскаЯ недвижимость

По самым оптимистичным оценкам, в Москве насчитывается не более 200 тыс. кв. м современных складских помещений, что составляет примерно 20% от предложения на рынке Варшавы – города, экономика и население которого в разы меньше, чем в Москве. Одно из объяснений такого несоответствия – очень высокие цены на землю в Москве и ближнем Подмосковье (не менее 250 тыс. долларов за га на окраинах столицы и 120 тыс. долларов – в ближнем Подмосковье). Для сравнения: земля в обжитых районах Варшавы оценивается в 65-119 тыс. долларов за гектар.

Интересно, что рынок современной складской недвижимости прочно занят иностранцами, которые в основном возводят объекты «под себя» (IKEA, Metro, Auchan и др.), либо для сдачи в аренду опять же иностранным ритейлерам.

Зато российскими инвесторами прочно занята ниша промышленной недвижимости – перемещение промзон, переоборудование зданий заводоуправлений. Этот сегмент рынка недвижимости является на сегодня самым высокодоходным, гарантируя прибыльность не менее 100% годовых в валюте.

 Кто за что возьмется

Уже никем не оспаривается тот факт, что московский рынок недвижимости находится на подъеме и, по прогнозам экспертов, такая ситуация будет наблюдаться еще минимум от 4 до 5 лет. При этом иностранных инвесторов, за которыми в основном стоят пенсионные фонды и страховые компании, в первую очередь на московском рынке интересует не сверхприбыль, а гарантия возврата денег. Такую гарантию им может дать участие в проектах, которые ведут иностранцы – в основном офисная и торговая недвижимость (с доходностью 17-22 процента).

А вот инвесторов российских ПИФов такая доходность не устраивает, поэтому их вложения направляются в основном в коттеджное строительство и застройку типового жилья (с гарантированными 35-40% в валюте). Кстати, такую доходность демонстрирует, кроме России, еще и рынок недвижимости в Китае. Правда, вложения иностранных инвесторов в китайскую недвижимость оцениваются в 7-12 млрд. долларов ежегодно против 400 млн. – в российскую. Однако есть надежда, что последняя цифра будет расти год от года.

Павел ПряниковКвартира. Дача. Офис