С массовым панельным строительством в столице покончено. Как и с дешевым жильем.

В нынешнем году дела с панельными новостройками в столице обстоят неважно. Значительно хуже, чем в прошлом, когда на рынке появилось 140 новых панельных домов, квартиры в которых были раскуплены в мгновение ока. Что же говорить о нынешней ситуации, когда за первое полугодие на рынке появилось всего 29 панельных новинок (в целом "панели" построено было немало, но большая часть ушла под переселение жителей пятиэтажек и для очередников). Покупатели их просто не заметили! 

Если средний показатель за 2002 год - около 12 новых панельных домов в месяц, то в 2003 году- всего 5 (см. график). Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, в городе нет готовых площадок для массового панельного строительства. А во-вторых, строить панельные дома для коммерческой продажи становится просто невыгодно - особенно в свете новых отношений застройщика и города, когда земля под строительство покупается на аукционах, что увеличивает ее стоимость (раньше домостроительные комбинаты вместо живых денег рассчитывались с городом за землю квартирами). 

В результате те граждане, которые планировали поднакопить денег на самую дешевую новостройку, попали в пренеприятнейшую ситуацию: дешевого жилья нет даже в таких "заповедниках", как Южное Бутово и Марьинский парк. Последние квартиры здесь расходятся по ценам от $800 до $1 тыс. за кв. м. Новинки в Бибиреве и Отрадном также появляются по невиданным для этих мест ценам - в $1,2-1,3 тыс. за кв. м. 

Массовое строительство, по сути дела, исчезло. Изредка всплывет на рынке один-другой дом в бывших районах массовой застройки. Последним из могикан оказался мкр. 39А в Люблине, где из панельных зданий серии П-3М сделали интересный проект - замкнутый дом-квартал (цены здесь - от $850 за кв.м).

Ближе к народу 

Похоже, самым распространенным товаром на рынке становятся монолитные дома. Уже сейчас их доля составляет более 60%. Впрочем, это процент от всех новостроек, включая те, что в продажу не поступают, а идут на решение социальных программ. А потому на рынке доля монолита оказывается еще большей. 

Дабы приблизить этот недешевый товар к покупателю, строители пытаются все больше сдавать домов с близкими к "панели" площадями квартир (см. таблицу), так что просторные апартаменты перестают быть родовым признаком "монолита". 

Как показывает опыт, на одного покупателя двухкомнатной квартиры в 75 кв. м приходится десять покупателей квартиры в 55 кв. м. И пройти мимо такого факта застройщики не могут. 

Одной из первых переход на такую политику продемонстрировала компания "Квартал", которая свой новый монолитный дом по ул. Удальцова, вл.25-1 спроектировала с небольшими квартирами. 

В результате по цене квартир "панель" и "монолит" практически сравнялись. В спальных районах монолит редко выставляется дороже $1,2 тыс. за кв. м, но и панель ныне стоит примерно столько же. Сравнялись не только метражи квартир - с выходом на рынок панельной серии И-155 у монолитов было отнято преимущество свободной планировки. 

Еще один интересный момент - это возросшая доля 1- и 2-комнатных квартир в домах по индивидуальным проектам. В качестве примера приведем три уже строящихся монолитных корпуса в 12-м микрорайоне Марьинского парка, которые возводит компания МСМ-5. Здесь на площадке находится шесть 1-комнатных квартир, три 2-комнатные и единственная 3-комнатная квартира. Начальная цена - $840-920 за кв. м. 

В деле текущего ценообразования, конечно, немаловажную роль играют темпы реализации квартир. Панельные дома расходятся довольно равномерно и высокими темпами за счет мощного спроса. Именно поэтому здесь уже на этапе нулевого цикла строительства выставляются цены законченного дома, а сам рост цен на рынке происходит за счет того, что каждый новый дом выставляется дороже всех предыдущих. 

В случае же с домами по индпроектам ситуация другая. В начале возведения цены сравнительно невысоки - нужно быстрыми продажами покрыть кредиты на строительство. Затем, по мере роста этажей, идет планомерное поднятие цен - к моменту окончания строительства оно может составить до 20% против уровня, который был при закладке фундамента. Правда, в целом дом может строиться 1,5-2 года, за которые цены поднимутся и так - сами по себе. В результате, начав продаваться с $800 за кв. м, иной монолит в конце стройцикла стоит уже $1,4 тыс. за кв. м. 

Интересно, что, несмотря на разные причины роста цен, дельта у жилья данных типов практически одинаковая - за прошлый год рынок монолитов в среднем прибавил в цене +19%, а рынок панельных зданий - +18%. 

Напоследок один пример, наводящий на раздумья: в 1-м микрорайоне Митина собираются строить монолитное жилье среднего ценового сегмента. Похоже, можно забыть о том, что когда-то Митино было районом массового панельного строительства. Проект реализует МСМ-5, район создается по проекту комплексной застройки (то есть параллельно создается вся социальная инфраструктура), и цены, скорее всего, начнутся с $900 за кв. м. 

Словом, с окончанием периода массовой застройки приходит конец и дешевому жилью как классу.

АЛЕКСАНДР КРАПИН, главный редактор информационно-аналитического Бюллетеня RWAY: 

Сколько стоит московское жилье на самом деле 

Большинство участников рынка недвижимости оперируют двумя показателями себестоимости строительства. Во-первых, эта официальная себестоимость, которую компании стараются увеличить всеми возможными способами для того, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу. Во-вторых, эта реальная себестоимость строительства, которую, наоборот, стараются уменьшить, чтобы получить максимум прибыли от своей деятельности. 

Показатели официальной себестоимости строительства в Москве время от времени звучат в публичных выступлениях представителей власти и бизнеса. Эти цифры составляют не менее $300-400 за 1 кв. метр для панельного жилья и не менее $450-500 - для монолитного жилья эконом-класса. 

Что же касается реальной себестоимости, то здесь приходится обращаться к здравому смыслу и, если можно так выразиться, "агентурным" данным. По ряду косвенных факторов можно оценить, что реальная себестоимость ниже официальной примерно на 25% и составляет $230-275 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки; $320-370 за 1 кв. метр для монолитного жилья вне центральных районов города. 

Можно, конечно, допустить, что реальная себестоимость при реализации конкретных проектов может существенное повышаться за счет наличия в проекте некоторых специфических условий (например, однозначных "рекомендаций" со стороны чиновников по выбору поставщиков конкретных видов стройматериалов). Так что небольшие погрешности при расчетах возможны. 

В любом случае строительная смета каждой конкретной компании - военная тайна. Чтобы иметь представление о том, из чего складывается цена "квадрата", приведем следующую калькуляцию, которую предложил руководитель маркетинговой службы одной крупной строительной организации, пожелавший остаться неназванным. 

"Оттолкнемся от себестоимости голой коробки - это $230 за метр. Добавим 13% за услуги заказчика - уже выходит $260. Плюс НДС 20% - получается $312. Далее, эту сумму надо еще умножить на 1,3 - это коэффициент полезных площадей, учитывающий лестницы, технические этажи и прочее. Получаем $406. Добавим $100 на метр за инженерные сети - $506. Учтем минимальную ставку кредитования 7% - $541. Забудем про рекламу и услуги риэлтеров. Ограничимся рентабельностью в 20% ($650). 

Наконец, вычтем расходы на выплату доли города - 35% - ведь изменившись по форме, взаимоотношения застройщика и города не изменились по сути и (во всяком случае, пока) по сумме - город тем или иным путем получает свой "кусок пирога". В результате подобной арифметики и получается $1 тыс. за метр". 

Эта калькуляция фактически обосновывает высокий уровень цен для конечного покупателя жилья в Москве. Но иного и быть не может, если учесть специфику работы этого участника рынка. 

Вместе с тем, если исходить из стоимости 1 кв. метра монолитной "коробки" в $100-150 (именно такие цифры дает представитель ДСК-1, в одном из своих публичных выступлений), то получается совсем другой конечный результат, особенно, если все считать корректно. Однако о таких расчетах строители предпочитают не думать.

ГРАФИК 1. Количество новых панельных домов, поступивших в коммерческую продажу*

Юрий КочетковПрофиль