Так сложилось с советских времен, что строительство жилья и его дальнейшая эксплуатация оказались несовместимыми. Для строителей было главным построить дом, сдать его, а что там дальше — это не их забота. На то есть другие — жилищно-эксплуатационные конторы. Вот пусть они и хлопочут. И ничего порочного в этой традиции до недавнего времени не усматривалось. Пока к ней не подошли с новой меркой и свежим взглядом продвинутые строители. К ним, в частности, можно уверенно отнести крупнейший в московском регионе «Холдинг Стройиндустрия». Этот инвестиционно-строительный холдинг решил не ограничиваться только лишь возведением современных жилых комплексов, но и создал собственную службу эксплуатации жилья, чтобы не только обеспечивать качественное его обслуживание, но и закладывать для этого прочную базу.

Новый подход применили в микрорайоне Красная горка, что в подмосковном Красногорске. «Эксплуатировать построенное жилье проще, если все вопросы решаются на стадии проектирования, когда правильно прокладываются инженерные коммуникации, правильно определяется территория застройки, придомовая территория, благоустройство, — говорит генеральный директор «Холдинга Стройиндустрия» Александр Зимин. — Это первооснова правильной эксплуатации жилья. Лучший вариант — все начать с нуля, самому построить и самому потом эксплуатировать». На этапе проектирования все должно досконально учитываться: от помещений для консьержек до внутридомовой инженерии. Например, где расположить в подвальных помещениях узлы учета или разводку. Грамотный проектировщик постарается облегчить доступ к ним. Открыл дверцу — вот тебе и узел учета. «Основные точки — по теплу, воде, электроэнергии — должны быть доступными, легко эксплуатируемыми», — поясняют специалисты. Кстати, в Стройиндустрии создана и собственная проектная организация. Чтобы облегчить, таким образом, взаимопонимание между строителями и проектировщиками.

Заметим, в советские времена жилищно-коммунальное хозяйство всегда считалось убыточным, кормилось дотациями. Как же сделать это дело доходным? У А. Зимина есть свой рецепт. В компании все посчитали и решили, что можно снизить затраты, если сосредоточить в своих руках источники сырья, инженерные коммуникации, по которым оно идет, если вся эта цепочка замкнется на потребителе. Это обеспечит не только стабильный приток денежных средств на содержание жилья, но и небольшая прибыль может составить 15-20% годовых. Но это, впрочем, только по истечении продолжительного периода. Расчетная окупаемость подобных проектов, как минимум, три-четыре года.

Ну вот, подумает кто-то, и эти хотят разбогатеть, все о прибыли толкуют, а свою корысть прикрывают красивыми словами, мол, о людях печемся, чтоб им было удобно и комфортно жить. Многие наши граждане, к сожалению, всякий расчет, прагматический подход к делу воспринимают как намерение «сорвать куш». Пустое дело убеждать их в благородстве намерений холдинга. Обратимся к фактам.

Интересно, что за все удовольствия — охрану, уборку территории, вывоз мусора, ландшафтное озеленение, содержание зоны отдыха (с журчащим фонтанчиком) — нужно заплатить всего 16 рублей за квадратный метр в год. Муниципальная ставка ненамного ниже — 6 рублей. Невысокие эксплутационные расходы объясняются, главным образом, максимальной эффективностью эксплуатации. Однако даже на такую, незначительную сумму не все жильцы готовы раскошелиться. Некоторые ворчат — дорого, то не надо, и это ни к чему. «Приходится убеждать, проводить опросы. В этом плане легче на подъем те, кто покупает квартиры на свои деньги. Это, как правило, служащие, занятые в среднем бизнесе, а также хозяева малого бизнеса. Они понимают: за комфорт нужно платить. Тем более, что не намного больше, нежели ДЕЗу», — говорит заместитель генерального директора «Холдинга Стройиндустрия» Эльвира Кузнецова.

В службе эксплуатации сегодня работает 25-30 человек. Это консьержки, дворники, сантехники, электрики, лифтеры. Сегодня у холдинга в эксплуатации 40 тыс. кв. м жилья, но это не предел. До 1,0 млн.кв.м мечтают добраться. В основе таких амбиций лежит расчет: эффективное использование техники на единицу площади. Например, поливальную и снегоуборочную машины можно содержать на большом комплексе. Есть техника, которую невыгодно держать даже на три дома. Она стоит 50-100 тыс. долларов, а вот на микрорайон она бы хорошо работала. В общем, чем больше площадей обслуживается, тем совершеннее услуга. «На примере «Красной горки» мы хотим показать администрации района, что ЖКХ может быть прибыльным делом, потом взять сначала один микрорайон, а потом, глядишь, и большинство жилых домов в городе и районе. Мы хотим, чтобы это был мощный большой бизнес и, самое главное, — прибыльный. И покажем это на собственном примере. Пусть никого не смущает наш «акцент» на доходность. Всем известно, какой спрос с нищих. Что могли предложить советские ДЕЗы, находящиеся на содержании государства? Зеленую и синюю краску в подъездах, два деревца под окнами жилого дома и пару скамеек. Мало радости во всем этом было», — говорит генеральный директор Стройиндустрии. Важно трезво оценивать риски этого бизнеса. И стремиться к их минимизации. Пожалуй, главный на сегодняшний день риск — политический. Ведь все жилищно-коммунальное хозяйство находится в ведении муниципалитета, поэтому решение многих вопросов зависит от чиновников. Частный бизнес, конечно, может договориться с местной властью, но где гарантии, что спустя какое-то время политический климат не изменится. «Чтобы эффективно управлять жилищно-коммунальным хозяйством, его надо отдать в руки частному бизнесу. Можно использовать арендные отношения, однако — это сложнее.

Муниципалитет — всему владыка, в том числе может в любой момент расторгнуть ранее заключенный договор. Бизнес придет в эту сферу с инвестициями при одном условии: если у него будут соответствующие гарантии», — уверен А. Зимин.

Впрочем, рано или поздно к этой схеме все придет. А пока Стройиндустрия рассчитывает постепенно расширять комплекс услуг, оказываемых жителям. Например, обеспечивать их теплом с помощью автономной котельной. «У каждого застройщика сегодня есть определенная свобода выбора: он может как подключиться к существующей муниципальной котельной, так и организовать автономное теплоснабжение, — поясняет А. Зимин. — В первом случае из-за ограниченной мощности городской котельной застройщику предлагается ее реконструировать, установить новые котлы. Во втором случае ты вкладываешь большие деньги, зато получаешь собственный источник и возможность не только зарабатывать, но и экономить». Такой подход, опять же, оправдан в случае комплексной застройки. Для отдельно стоящих домов больше подходят крышные котельные. Правда, свидетельствуют строители, получить лимиты на газ порой сложнее, чем построить космический корабль. Это занимает время от года до двух лет. Дом быстрее возводится.

В общем, проблем хватает, но это не мешает «Холдингу Стройиндустрия» целенаправленно находить оптимальные решения тех задач, которые она перед собой поставила. Помогает уверенность в том, что идея, реализацией которой холдинг занимается, стоящая и обязательно принесет плоды.

Илья СтупинКвартира. Дача. Офис