В 60-м году прошлого века в США были созданы инвестиционные фонды недвижимости — Real Estate Investment Trusts (REIT). На сегодняшний день они считаются одним из наиболее успешных инструментов коллективных инвестиций. Недавно западным опытом решили воспользоваться и российские игроки рынка недвижимости, зарегистрировав весной этого года «Первый инвестиционный фонд недвижимости». Основу его инвестиционного портфеля составляют несколько перспективных проектов на московском рынке недвижимости. При этом пайщиками фонда могут выступать как частные лица, так и организации.

Следует отметить, что изначально эти фонды (REITs) играли незначительную роль в экономике США из-за просчетов, допущенных законодателями. Недоработки были исправлены лишь в 1986 году. В частности, был изменен налоговый режим, отменена возможность создавать так называемые «бумажные убытки» и выстраивать на основе REITs налоговые схемы. Кроме того, фонды были наделены правом не только владеть, но и управлять своим имуществом. В результате, за 12 лет (с 1990 года) общая капитализация REITs выросла в 15 раз, а количество фондов на конец 2002 года превысило 180. Общая стоимость активов в управлении REITs достигла $300 млрд. Интересно, что во время кризиса 2000 года, на фоне спада американской экономики и стагнации фондового рынка инвесторы, которые на момент кризиса имели портфель, диверсифицированный акциями REITs, не только не понесли убытков, но и смогли заработать.

В России первые ПИФы (паевые инвестиционные фонды) появились еще в 1995 году. Однако до недавнего времени их деятельность по размещению активов ограничивалась фондовым рынком. Дело в том, что законодательно были предусмотрены так называемые «открытые» и «интервальные» фонды. Изъять вложенные средства из открытого фонда пайщик мог ежедневно, а из интервального — по истечении определенного промежутка времени. Это не позволяло использовать паевые фонды для инвестиций в рынок недвижимости, так как срок реализации проектов на нем составляет несколько лет.

Новый инструмент коллективного инвестирования — закрытые паевые фонды — появился только в 2001 году с принятием федерального закона «Об инвестиционных фондах». Такой фонд позволяет привлекать средства на фиксированный срок (от 5 до 15 лет). При этом фонд не является юридическим лицом, а представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление и находящийся под управлением специализированной компании.

«Первым инвестиционным фондом» управляет компания «Конкордия эссет менеджмент», созданная с привлечением ведущих специалистов двух девелоперских компаний: «КВ — инжиниринг» (специализация: управление строительными проектами жилых домов высшей ценовой категории) и «Строймонтажсервис» (специализация: строительство элитных коттеджных поселков).

Фонд планирует осуществлять инвестиции в проекты с доходностью от 25 до 70% годовых. Задел уже имеется. В частности, для строительства коттеджного поселка приобретена земля в Солнечногорском районе Подмосковья (оценочная доходность проекта 35-40% годовых), вложены деньги в строительство двух элитных жилых домов в Пожарском переулке и в районе Смоленской площади (доходность проектов оценивается в 30-40% годовых). Кроме того, на средства фонда возводятся 10 тыс. кв. м жилья в Южном Чертаново — реализация этого проекта должна принести пайщикам фонда до 60% годовых.

Являясь структурой без образования юридического лица, паевый фонд представляет собой структуру так называемого «прозрачного налогообложения». Налоговые потери пайщика такие же, если бы он инвестировал средства самостоятельно. ПИФ не платит корпоративных налогов, налог удерживается только в момент выплаты дохода пайщику — 13% (для физических лиц) и 24% (для юридических лиц). Структура закрытых паевых инвестиционных фондов предполагает возможность получения регулярного дохода для пайщиков, а также возможность досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев. Кстати, до конца этого года «Первый инвестиционный фонд недвижимости» планирует провести дополнительную эмиссию своих паев и привлечь свыше 1 млрд. рублей. В настоящее время стоимость чистых активов фонда составляет 363 млн. рублей.

«Коллективные инвестиции в недвижимость посредством такого стандартизированного продукта, главным образом, интересны для инвесторов с точки зрения диверсификации инвестиционного портфеля. Конечно, дело новое, но опыт работы подобных фондов за рубежом свидетельствует о том, что мы на правильном пути», — считает руководитель «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павел Зюбин. Что касается уровня доходности проектов, реализуемых на московском рынке недвижимости, то девелоперы не ожидают его снижения. По их словам, даже во время кризиса 1998 года стоимость квадратного метра никогда не опускалась ниже строительной себестоимости.

Игорь СергеевКвартира. Дача. Офис