Элитные квартиры в Москве пока не полностью соответствуют мировым стандартам, предъявляемым к эксклюзивному жилью, зато позволяют инвесторам извлекать суперприбыли.

Московские девелоперы на все лады стремятся удовлетворить спрос на элитное и «околоэлитное» жилье, возводя дома, коттеджи и целые поселки. В частности, департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы объявил в прошлую среду о начале продаж коттеджей и таунхаусов в жилом комплексе «Вишневый сад» в Братцево. Подобные поселки в Москве можно пересчитать по пальцам: в столице давно не осталось больших пустырей, на которых можно было бы «масштабно» строить. Еще один суперэлитный дом вскоре появится на улице Косыгина. По объему вложений, как сообщили RBC daily в агентстве Penny Lane Realty, он «станет рекордсменом в Москве». Такая активность строителей в этом сегменте объясняется зашкаливающей за все мыслимые пределы доходностью подобных инвестиций: они приносят до 1000% прибыли. Покупатель платит по 10 тысяч долларов за квадратный метр не за квартиру, а за «понты». И это несмотря на то, что по-настоящему элитного жилья в столице пока нет.

Поселок «Вишневый сад» расположен на территории района Северное Тушино на площади 36,6 гектаров. ДИПС уже инвестировал в строительство около 10 млн рублей, в целом стоимость первой очереди составит 106 млн рублей. Полную сумму инвестиций в проект сотрудники департамента назвать затрудняются. В поселке будет только малоэтажная застройка – коттеджи и таунхаусы. «В отличие от Куркино здесь вообще не будет многоэтажных домов», - утверждает начальник отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов. Полностью комплекс будет достроен в 2006 году. Тогда же будет завершена реконструкция усадьбы Братцево, расположенной на прилегающей территории, действующей церкви Покрова Пресвятой Богородицы, которая находится прямо в поселке, а также восстановлен парк, очищена речка Сходня и установлены шумовые заграждения вдоль МКАД. В поселке, оказывается, слышен шум от кольцевой автодороги (МКАД проходит всего в 250 метрах от границы «элитного комплекса»). Зато застройщики обещают вид из окон на усадьбу Братцево, охраняемую территорию, попасть на которую можно будет через КПП, кирпичные стены в 60 см толщиной, а также непосредственно сам вишневый сад. Последний, правда, еще только предстоит посадить и вырастить, что займет не один год. За все это продавец, в роли которого выступает компания «Собор-СМ», хочет 1100 долларов за квадратный метр таунхауса и 1500 долларов за квадратный метр коттеджа.

Цена, в общем-то, невысокая. Для сравнения, в новом доме по улице Косыгина квадратный метр будет стоить 10 тысяч долларов. Этот дом, как сообщили RBC daily в специализирующемся на элитной недвижимости агентстве Penny Lane Realty, пока находится в стадии проекта. По идее он должен стать самым «навороченным» домом в столице. Сейчас известно, что в нем будет, например, третий кран с питьевой водой, помимо двух общеупотребительных с горячей и холодной водой, центральное кондиционирование, возможность включить обогрев летом и прочие изыски. Впрочем, одной лишь эксклюзивной внутренней отделки и суперсовременных коммуникаций, и даже круглосуточно охраняемой территории недостаточно, чтобы дом считался по-настоящему элитным. Сейчас уже практически ни у кого нет сомнений, что «дома-муравейники», которые под видом элитных активно предлагают некоторые столичные застройщики, на самом деле таковыми считаться не могут просто в силу того, что в них слишком много квартир. В настоящем элитном доме должно быть не более 25-30 квартир.

Однако, как показывает практика, и небольшие клубные дома в Москве пока не полностью соответствуют всем критериям элитности. В это понятие включается не только наличие «современных коммуникаций и мраморных полов с золотыми унитазами», но и расположение дома. В принципе, коттеджи в поселке «Вишневый сад» в городской черте вполне могли бы стать элитными, если бы не их местоположение. Эксклюзивное жилье в России воспринимается как жилье в центре города. В Москве наиболее престижными считаются Остоженка (прозванная в народе Престиженкой), на которой компактно проживают промышленники и банкиры, район Патриарших прудов и Новый Арбат. Расположение коттеджей в непосредственной близости от МКАД сильно подрывает их престижность. Помимо удаленности от центра, здесь существует еще одна неприятность - шум от кольцевой автодороги. От него можно защититься шумовыми заграждениями, но они не спасут от автомобильных выхлопов. Впрочем, и жилье в центре, даже на той же Остоженке, пока тоже до элитного не доросло. Проблема состоит в том, что в Москве нет разделения на бедные и богатые кварталы. А элитность предполагает ограниченный круг соседей, принадлежащих к одному социальному слою. Впрочем, в Penny Lane Realty RBC daily заверили, что через 5-7 лет все «неподходящее» население будет переселено в другие места и квартал станет по-настоящему престижным. Остоженка – первый претендент на «золотое гетто». Остальные районы компактного проживания банкиров и промышленников последуют за ней. Впрочем, полностью процесс разделения столицы на районы для бедных и богатых, скорее всего, не завершится никогда: слишком большие массы народа необходимо переместить. Так что превратиться в «золотое гетто» имеют шанс лишь отдельные кварталы. Но и они станут по-настоящему элитным только в том случае, если в центре будет нормальная экологическая обстановка. Жилье, расположенное там, где не выживают даже деревья, элитным назвать сложно.

Несмотря на свое неполное соответствие критериям элитности, жилье, которое в России относят к данной категории, позволяет строителям и инвесторам получать сверхприбыли. Достаточно назвать дом элитным, и цена квадратного метра в нем взлетает до небес. Особенно если дом небольшой, да еще и в центре. При этом сам дом обходится инвестору не так дорого, как может показаться: себестоимость складывается из стоимости стройматериалов. Применение дорогих отделочных материалов себестоимость увеличивает, но несильно. Земельный участок в центре тоже добавляет расходов, но его получение, по признанию самих девелоперов, процесс отнюдь не рыночный. У нас нет компаний, которые продавали бы землю в городе. Получить ее можно только у столичного правительства, а успех этого предприятия во многом зависит от личных связей, а не от суммы выкупа. В свою очередь себестоимость строительства квадратного метра «элитного» дома в разы меньше его продажной стоимости. На некоторых особо элитных объектах строители получают по 1000% прибыли.

Елена ТофанюкРБК