Несмотря на то что аналитики давно обещают ценовую стабилизацию и даже некоторое снижение стоимости столичных новостроек, рынок продолжает диктовать свои правила игры. Недвижимость по-прежнему растет в цене на один-два процента ежемесячно. В то же время существующий баланс между спросом и предложением создает явные предпосылки для стабильности на рынке недвижимости. Из общей картины несколько выбивается лишь сектор жилья стоимостью до $1000 за 1 кв. м, который по-прежнему пользуется повышенным спросом у покупателей.

Игра на повышение
Объемы жилищного строительства в Москве растут с каждым годом. Если в прошлом году столичный стройкомплекс сдал 4,5 млн кв. м жилья, то в этом планируется 5 млн кв. м. Причем более трети будет возводиться в рамках социальных программ: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек и молодых семей. Любопытная московская закономерность: вместе с объемами строительства растут цены на возводимое жилье. Казалось бы, дельту ценового роста новостройки исчерпали еще в прошлом году. (Вспомним, тогда квартиры на первичном рынке, по различным оценкам, выросли в цене от 14 до 20%.) 

Однако уже в первом квартале этого года ценовой прирост в различных сегментах первичного рынка составил около 5%. По данным РАН "САВА", только в мае в целом по рынку рост цен в эквиваленте долларов США составил 2,64%. Очевидно, что причиной тому является платежеспособный спрос.

В первую очередь активный спрос прослеживается на наиболее ликвидные и недорогие позиции, выставляемые на рынок. В этом плане особенно показательны результаты продаж в некоторых районах Москвы.

Одно- и двухкомнатные квартиры в таком популярном сегодня районе массовой застройки, как Южное Бутово, разошлись менее чем за 5 месяцев. В середине октября прошлого года там было выставлено на продажу порядка 12 тыс. кв. м малокомнатного жилья по цене от $600 за 1 кв. м. По данным АН МИАН, уже к концу февраля все эти объемы были распроданы. 

В конце января этого года были реализованы последние из выставленных квартир в районе Люблино. Это 3-4-комнатные квартиры по цене около $730 за 1 кв. м. Стоит учесть, что подобная цена меньше, чем в среднем по району. Причина в том, что квартиры многокомнатные, а на них в районах массовой застройки спрос и цена несколько ниже.

Из недорогого панельного жилья в районах массовой застройки сегодня на рынке представлены 3-4-комнатные квартиры в Митине (серия И-155) по цене $735-750 за 1 кв. м. В Марьине, в домах серии КОПЭ, есть единичные предложения, но цена здесь уже порядка $840 за 1 кв. м. 

В Конькове идет реализация панельного жилья в строящемся квартале в Обручевском районе. В основном здесь продаются квартиры в домах серии И-155 со сроком сдачи III-IV квартал 2003 года по цене от $850 за 1 кв. м.

Резко снизившееся количество предложений в районах Марьино, Южное Бутово и Люблино (мкр. 39а) ослабило их конкурентные позиции на рынке и позволило застройщикам перенести "игру на повышение" в другие столичные районы. Например, в том же Бирюлеве (микрорайон Загорье 6Г и 1А) цены на новые квартиры в пределах $735-750 за 1 кв. м. 

В результате дефицита территорий в некоторых районах, где еще недавно панельное жилье возводилось в массовом порядке, уже перешли к точечной застройке. Как пример - комплекс "Синяя птица-2" в Северном Бутове. Он состоит из нескольких корпусов домов серии П-111М, облицованных кирпичом. На продажу выставлены 1, 2-, 3-комнатные квартиры без отделки. На территории комплекса предполагается возвести физкультурно-оздоровительный центр и гаражи. По информации АН МИАН, стоимость квадратного метра здесь составляет от $870. 

В последнее время на рынке столичной недвижимости наметилась еще одна тенденция: практически перестали влиять на ценообразование такие факторы, как тип панельного дома и его месторасположение. Цена квартиры на окраине города порой сопоставима по стоимости с жилплощадью, находящейся в районе Садового кольца, и порой лежит в пределах $950-1400 за 1 кв. м.

 Монолитные варианты

Еще 4-5 лет назад дома индивидуальной планировки считались в столице экзотикой. Доля на рынке монолитных домов тогда составляла не более 20%. В прошлом же году практически сравнялось соотношение возводимых в городе монолитных и панельных новостроек. На сегодняшний день монолитное жилье можно встретить практически в любом районе Москвы. 

"Сегодня на первый план выходят такие характеристики монолитных строений, как метражи и планировки квартир. Покупатели заинтересованы в том, чтобы в квартире кухня была свыше 15 кв. м, комнаты - не менее 19 кв. м, плюс не менее двух лоджий и санузлов. В результате строители все чаще задумываются о потребительских качествах возводимого жилья, чтобы не столкнуться с потерей спроса. Ведь цены на такие дома очень высоки даже для сегодняшнего дня", - отмечает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании "ИНКОМ-Недвижимость" Евгений Михайленков. 

В настоящее время в сегменте "дешевого монолита" (до 1 тыс. за 1 кв. м) существует ряд предложений.

В Митине в микрорайоне 8Б реализуются квартиры в 3-5-этажных монолитно-кирпичных домах индивидуальной планировки. Здесь представлены 2-, 3-, 5-комнатные квартиры площадью от 95 до 168 кв. м, причем некоторые из них двухуровневые. Стоимость таких апартаментов начинается от $930 за 1 кв. м. Дома должны быть сданы в III-IV квартале 2003 года.

В Куркине, где возводятся монолитно-кирпичные дома и таун-хаусы, по данным АН МИАН, средняя стоимость квадратного метра составляет $857. Без сомнений, по мере застройки района и развития инфраструктуры цена будет только расти. По мнению экспертов, после завершения застройки района стоимость "куркинских" метров будет составлять свыше $1200. Сегодня здесь предлагаются трех-, четырех-, пяти- и шестикомнатные таун-хаусы площадью от 129,2 до 207,2 кв. м по цене от $955 за 1 кв. м.

Из динамики цен по указанным объектам можно сделать вывод, что цены на монолитное жилье в столице медленно, но верно растут. Это подтверждают и аналитические данные компаний-участников рынка (см. график 2)

Серийное многообразие

По исследованиям, проведенным компанией "ИНКОМ-Недвижимость", средняя стоимость квартир наиболее популярных панельных серий распределилась в июне этого года следующим образом. Наиболее низкая цена - $810 за 1 кв. м - была зафиксирована для домов серии П-44Т. Вслед за ней, с минимальным отрывом, шла серия П-111М. Значения в $870 и 900 соответствовали стоимости метров в домах серий П-3М и П-46М. И безусловным ценовым лидером - $950 за 1 кв. м является серия И-155 (см. график 1).

Несмотря на наступление "монолита", столичные ДСК не собираются уступать свои позиции, продолжая работу над усовершенствованием уже существующих типовых серий и представлением на рынке конкурентоспособных панельных новинок. Это касается полносборного жилого дома серии "Юбилейный", выпускаемого лидером типового домостроения ДСК-1. Несущие конструкции дома предусматривают возможность свободной планировки, высота потолков 3,15 м, а паркинг расположен на уровне первого этажа. Другой панельный гигант - ДСК-2 запустил в серию обновленную версию КОПЭ - "Парус". Дом примечателен эркерами и полукруглыми лоджиями в торцевой части домов. Первый дом этой серии строят в районе метро "Калужская" (на пересечении улицы Новаторов с улицей Обручева). А компания СУ-155 зарезервировала места в Южном Бутове и Загорье под свою новую серию П-46С.

Для реализации новых проектов строители "бронируют" все новые городские территории и заявляют о своих намерениях более активно осваивать комплексную застройку кварталов и микрорайонов. 

В числе прочих участков массового жилищного строительства рассматриваются районы Кожухово, Зябликово и Новоподрезково.

 Факторы роста

Очевидно, что удорожание квартир - прямое следствие дефицита свободных участков под крупные стройплощадки. Затраты на подготовку площадок, "занятых" ветхим жильем, застройщики автоматически закладывают в стоимость будущей жилплощади. Поэтому цены на квартиры в домах, построенных на этих площадках, будут заведомо выше, чем в среднем по району. Однако помимо "территориальных" проблем для постоянного роста цен существует целый ряд объективных факторов. В немалой степени это касается плохо прогнозируемой ситуации с падением курса доллара на фоне крепнущей европейской валюты. Если ранее укрепление позиции доллара стабильно приводило к некоторому снижению покупательской активности на рынке недвижимости, то наблюдающееся в последние месяцы падение курса сделало американскую валюту не столь привлекательным инструментом для приумножения личных капиталов. В результате многие покупатели, планирующие в перспективе улучшение жилищных условий, решили не терять времени даром. Многие из них предпочли сегодня вкладывать средства в постоянно дорожающую недвижимость еще на нулевом цикле строительства.

Еще одна причина удорожания квартир состоит в росте цен на импортные строительные и отделочные материалы, приобретаемые застройщиками за европейскую валюту. Понятно, что продавцы стройматериалов неплохо знают ситуацию на рынке недвижимости и не намерены оказываться от "лишней" прибыли.

В настоящее время инвесторы уже не могут расплачиваться с городом квартирами и вынуждены перечислять в столичный бюджет порядка 30-40% стоимости реализованного жилья еще до окончания строительства. Для покрытия "стоимости" банковских кредитов и пополнения своих оборотных средств застройщики имеют только одно средство: повысить конечную стоимость квартир. Свою негативную лепту вносит порочная практика оптовых продаж новостроек риэлторским компаниям, выступающим в роли соинвесторов строительства. 

Перечисленные факторы, напрямую сказывающиеся на ценовом росте, создают на рынке ситуацию, при которой все больше игроков начинают рассматривать недвижимость в качестве гибкого инвестиционного инструмента. Не случайно в последнее время возросло количество граждан, желающих инвестировать средства в жилые метры с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду. 

Единственным сдерживающим фактором, не позволяющим застройщикам ощутимо взвинчивать цены на квартиры, является активный спрос на более доступное подмосковное жилье. Все чаще в качестве достойной альтернативы столичным квартирам выступает недвижимость городах, как Красногорск, Реутов, Видное, Троицк, Мытищи и Одинцово. Цены на областные новостройки, расположенные вблизи МКАД, лежат в пределах $600-800 за 1 кв. м, что на 20-30% ниже, чем за аналогичное жилье в районах массовой застройки в Москве. Поэтому многие покупатели не видят особого смысла переплачивать за возможность проживания с внутренней стороны МКАД.

Роман ХохловКвадратный метр