Регулирующая роль государства в области законодательства, способствующего развитию кредитных отношений, за последние годы заметно активизировалась. Это сразу сказалось на продвижении ипотечного продукта на российский рынок. Наряду с долларовым ипотечным кредитованием на рынке появились банки, выдающие долгосрочные займы на покупку жилья в рублях. Перспектива рублевого ипотечного кредитования - тема этой статьи.

Загадочная ипотека 

По мере совершенствования законодательной базы и вовлечения в нее более широких кругов финансовых институтов ипотека приближается к тому, чтобы стать реальным способом решения жилищной проблемы. 

Появившаяся конкуренция между банками, предоставляющими ипотечные кредиты, вынуждает их идти на снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования и создание самых разнообразных программ предоставления займов на покупку жилья. Это в свою очередь позволяет гражданам, заинтересованным в получении ипотечного кредита, найти именно тот банк, который работает по самой приемлемой для них схеме. 

В настоящее время программы банков, работающих с ипотекой, имеют видимые различия. Это касается процедуры получения кредитов и условий их погашения. Отличаются процентные ставки и сроки кредитования. Во многом это зависит от того, на каких условиях банк сумел привлечь средства, направляемые на ипотечное кредитование. Одной из основных проблем, которые сегодня сдерживают развитие кредитных отношений между банком и физическими лицами, является наличие у банка необходимых средств. 

Сегодня у банков достаточно ресурсов, но в основном они состоят из краткосрочных и среднесрочных денежных средств юридических и физических лиц. "За пользование данными ресурсами банк обязан платить проценты своим кредиторам, которые в свою очередь необходимо заработать от размещения их денежных средств, - говорит Дмитрий Христолюбов, начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка. - Поэтому в настоящее время интерес банков к ипотечному кредитованию вызван в основном переизбытком ресурсов и необходимостью их размещения, а также желанием банков диверсифицировать свой кредитный портфель в целях снижения кредитных рисков".

При этом размер процентной ставки не является величиной желаемой. Процентная ставка по кредиту - категория экономическая. В ее размер заложена стоимость ресурсов, привлеченных для выдачи кредита, внутренние административные расходы, связанные с обслуживанием физических лиц, отчисления во всевозможные обязательные фонды и резервы, регламентируемые Центральным банком, прибыль банка после уплаты налога. Снижение стоимости данных составляющих, которые формируют размер процентной ставки по кредиту, окажет влияние на снижение банковского процента за пользование ипотечным кредитом. Однако существенного снижения размера процентной ставки можно достичь только путем снижения стоимости ресурсов банка. Здесь скрывается проблема: снижение стоимости ресурсов с помощью рыночных механизмов требует нескольких лет, а предоставление банкам дешевых ресурсов из бюджетных фондов малоэффективно для государства". Во многом этим и объясняется то, что каждый коммерческий банк вынужден разрабатывать собственные программы ипотечного кредитования, адаптированные к условиям привлечения средств на данном этапе.

Ставка имеет значение

Так и появилась сначала у АИЖК и Сбербанка, потом у остальных новая услуга - продвижение рублевых ипотечных кредитов. Справедливости ради заметим, что это не только и не столько новая услуга. Есть у появления рублевых кредитов и более глубокие причины. Обычно банки выдают кредиты в той валюте, в которой они ведут расчеты. Другими словами - поступают так, как им удобнее. Поэтому первыми, кто начал выдавать рублевые кредиты, стали напрямую связанные с государством АИЖК и Сбербанк. А если еще вспомнить инструкцию Центробанка о том, что все расчеты на территории РФ должны вестись в рублях, то становится ясно, что, кому как не банкам, выгодно появление рублевых кредитов. К сожалению, пока рубль не та валюта, в которой можно быть уверенным ближайшие сто лет, возможно, поэтому и процентные ставки по таким кредитам приходится выставлять выше, чем, скажем, по долларовым. 

Кроме того, банки, как и пункты обмена валют, получают прибыль от игры на разнице курсов. При сумме несколько тысяч долларов, - о которой, как правило, и идет речь при покупке квартиры, - каждая копейка разницы в курсе превращается в тысячу рублей прибыли банка. Поэтому банки тщательно выбирают валюту ипотечного кредита. Для покупателя недвижимости же самый правильный способ выбора - брать кредит в тех денежных единицах, в которых происходит расчет за недвижимость.

За последние годы банковские ставки за пользование денежными накоплениями населения постепенно снижаются, как следствие, уменьшаются проценты по ипотечным кредитам. К примеру, сегодня минимальная ставка за пользование рублевым кредитом - 15% (в банках, работающих по стандарту АИЖК), тогда как в прошлом году ипотечные кредиты выдавались под 15% в долларах и 18% - в рублях. Более низкие проценты по долларовым ипотечным кредитам объясняются тем, что основным игрокам на рынке ипотеки, таким, как DeltaCredit банк и Райффайзенбанк, удается на более выгодных условиях привлечь деньги из-за рубежа, где ставки за пользование кредитом гораздо ниже, чем в России. К примеру, совсем недавно Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, выделила на развитие рынка ипотечного кредитования в России $146 млн. Из них $66 млн получил DeltaCredit банк, а $80 млн - Райффайзенбанк. 

Однако и институты, выдающие ипотечные кредиты в рублях, не намерены топтаться на месте. Так, АИЖК вышел на рынок с целью направить в ипотеку довольно солидные деньги пенсионного фонда и тем самым, получив солидное финансовое подспорье, заинтересовать население рублевой ипотечной программой. Причем, если в Москве все же больше заемщиков по-прежнему предпочитают получить кредит в долларах, то, по словам Владимира Талавера, вице-президента Промэнергобанка, "в регионах и даже в Московской области все больший интерес вызывают рублевые кредиты".

Для избранных и для всех

Сегодня ипотечный кредит в рублях можно получить в Сбербанке под 18% годовых или под меньший процент в банках, работающих по стандартам АИЖК. Например, в Промэнергобанке сегодня кредит на покупку жилья можно получить по ставке 15% годовых. Причем если в Сбербанке срок кредитования 15 лет, то в банках - партнерах АИЖК - на 5 лет дольше. Для сравнения - банки, работающие с долларовыми ипотечными кредитами, предоставляют кредит на срок до 10 лет. Поэтому заемщик, обращающийся за кредитом, сам должен решить, какие условия ему подойдут больше. По мнению Виктора Котова, начальника управления ипотечного кредитования компании МИАН, "имеет значение, собирается ли человек покупать квартиру на первичном или на вторичном рынке". В первом случае преимущественно договор заключается в рублях, поэтому помесячная калькуляция погашения долга по кредиту идет в рублях. Во втором - предпочтительнее, как правило, долларовый кредит. Однако и в том случае, когда заемщик взял ипотечный кредит не в той валюте, которая удобна продавцу квартиры, проблему несложно решить. По словам Алены Каприеловой, руководителя группы ипотечного кредитования компании "Сити-XXI век", в зависимости от условий банка услуга по конвертации и обналичиванию денег обходится от 0,1 до 1,5% переводимой суммы. Причем в значительной степени процентная ставка зависит от срока, в течение которого продавец готов ждать поступления денег на свой счет.

В перспективе

Исходя из этого можно сделать вывод, что если банковские ресурсы будут складываться не только из долларовых, но и из рублевых вливаний, то рублевые кредиты получат большее распространение. Также этому могла бы способствовать более активная политика государства по финансовому стимулированию банков, работающих с рублевыми кредитами, и иные государственные инициативы. 

Многие специалисты рынка недвижимости сегодня отказываются давать какие-то рецепты, как поступить человеку: брать ли ему долларовый или рублевый ипотечный кредит. В последние месяцы рубль стал устойчивее, а доллар, наоборот, постепенно терял в цене. И если бы речь шла о коротком кредите, то скорее всего более выгодно все же было бы взять его в долларах. Однако срок ипотечного кредита 10 лет и более, и, что произойдет за этот срок с российским рублем или американской валютой, никто не знает. 

При этом, если, как уже говорилось, основная масса банковских ресурсов станет рублевой, то в таком банке выгодно брать рублевый кредит и процентные ставки по нему будут скорее всего не слишком высоки. К примеру, идут разговоры, что уже к концу года банки, работающие по стандартам АИЖК, начнут выдавать кредиты по ставке 11% годовых в рублях. А это значит, что их кредиты станут очень интересными. 

О перспективе рублевого ипотечного кредитования говорит и тот факт, что по комментарию, полученному у DeltaCredit банка, в планы банка также входит начать реализовывать рублевую ипотечную программу, правда, сроки ее внедрения пока еще не называются. 

И даже те банкиры, кто все последние годы предпочитал держаться от ипотеки в стороне, уже смотрят на нее по-другому. По словам Елены Клепиковой, вице-президента АКБ "Национальный резервный банк", определенные надежды на то, что ипотека примет наконец массовый характер, дает не в последнюю очередь активизировавшееся участие государства в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. 

Подводя итоги, можно сказать, что именно на этого, самого крупного участника любых рыночных процессов в стране возлагают надежды все те, кого волнуют перспективы развития рублевого кредитования. В зависимости от ситуации в экономике России в целом ставки по рублевым кредитам могут снижаться (в случае стабильности рубля) или расти (из-за его неконвертируемости или резкого изменения курса экономических процессов).

Людмила ЧичероваКвадратный метр