С каждым годом риэлторский бизнес становится все более и более технологичным. Речь даже не о том, что компьютер и мобильник давно стали непременным рабочим инструментом агентов и брокеров. Гораздо важнее то, что за более чем десять лет существования рынка крупнейшие агентства недвижимости разработали свои схемы проведения сделок, обеспечивающие их юридическую чистоту и удобство для клиента.
С момента подписания договора об оказании риэлторских услуг запускается хорошо отлаженная машина. Первая ее задача — поиск подходящего варианта. Когда эта цель достигнута, начинается «бумажная» подготовка сделки, проходящая по строго установленному алгоритму. Одна справка следует за другой, и профессионалы прекрасно знают, сколько времени и денег требуется на получение того или иного документа. Технология отработана до автоматизма, но на одном из этапов даже самый опытный агент не в состоянии с уверенностью сказать — удастся или нет получить необходимую бумагу.
Дело в том, что если в сделке так или иначе участвуют несовершеннолетние дети, то на ее осуществление необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, существующих в каждой из районных управ. Они призваны защитить права ребенка — например, не допустить продажу квартиры в том случае, если семье будет негде жить. Считается, что взрослые люди, совершая сделку с жильем, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки. За детей же все решают их законные представители, и эти решения могут привести к печальным последствиям.
Задача органов опеки и попечительства благородна, и вряд ли кто-то может сказать, что это лишняя инстанция. Однако решения, принимаемые ими, зачастую непредсказуемы — дело в том, что в столице не существует каких-либо четких критериев, которые позволяли бы с уверенностью сказать — будет та или иная сделка разрешена или нет. Причин тому несколько.
На сегодня не существует четко определенного перечня документов, которые необходимо предоставить на рассмотрение инспекторам. Не существует и однозначных критериев, по которым выносится решение. В довершение всего у инспекторов нет единого начальства на городском уровне, а руководителем органа опеки и попечительства, по сути дела, является глава управы, за подписью которого и выносится решение. Все это вместе взятое приводит к тому, что инспектор может потребовать от участников практически любые документы, которые считает нужными. А решение основывается, в первую очередь, на его, инспектора, представлениях об интересах ребенка.
Нетрудно догадаться, что такая бесконтрольность и самостоятельность рождает почву для злоупотреблений. При желании инспектор может сорвать любую сделку — для этого ему даже не нужно подписывать отрицательное заключение — достаточно раз за разом требовать все новые и новые документы. Согласитесь, идеальная ситуация для вымогания денег.
Главная причина, по которой проблемы опеки и попечительства так беспокоят риэлторов — это неопределенность при проведении сделок. С точки зрения технологии важно все рассчитать по дням и часам — каждый документ, каждое посещение того или иного учреждения. Нарушение такого технологического цикла грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново. Может сорваться и целая цепочка сделок. В результате, убытки несут как риэлторы, так и их клиенты.
Уже более двух лет тому назад Московская ассоциация — гильдия риэлторов совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики (сейчас Департамент жилищной политики и жилищного фонда) провела круглый стол «Проблемы защиты прав несовершеннолетних детей при предоставлении жилья и сделках с недвижимостью». С его помощью профессионалы рынка пытались достучаться до столичных властей, обратить внимание на складывающуюся ситуацию. Выступая на круглом столе, представители МАГР четко сформулировали основные проблемы, которые возникают при работе с органами опеки и попечительства, и пути их решения. Итак, по пунктам…
Во-первых, многие инспектора дают разрешение на продажу старой квартиры только с одновременной покупкой нового жилья. При сделках с новостройками это практически невозможно, да и при сделках на вторичном рынке может вызвать проблемы. Иногда нереальным становится переезд из Москвы в Подмосковье и другие регионы. По мнению риэлторов, можно было бы разрешить сделки с разрывом во времени при условии регистрации и наделения собственностью ребенка в новой квартире.
Во-вторых, нигде не регулируется процедура работы органов опеки и попечительства — кворум и регламент заседаний, сроки рассмотрения заявлений и выдачи распоряжений. Эти вопросы отданы на усмотрение управ, и нет никаких гарантий, что разрешение органа опеки и попечительства — распоряжение главы управы — будет получено в течение месяца, а тогда заранее собранные в ДЭЗе и БТИ документы будут просрочены.
В-третьих, ни в одном документе нет определения, что именно является нарушением прав и законных интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделок с недвижимостью. Так, Закон «Об организации работы органов опеки и попечительства в городе Москве» дает определение понятия «права и законные интересы ребенка» как совокупность личных неимущественных и имущественных прав и законных интересов ребенка, обеспечивающих его нормальную жизнедеятельность. Что при этом понимается под нормальной жизнедеятельностью, остается неясным.
Гражданский кодекс оперирует понятием «уменьшение имущества», однако непонятно, что имеется в виду. В результате, в различных районах и при различных сделках в качестве критерия для разрешения или запрещения сделки используются балансовая и рыночная стоимость жилья, метраж квартиры, ее расположение, количество комнат… В первом приближении можно сказать, что органы опеки разрешают те сделки, в результате которых площадь жилья, приходящаяся на ребенка, не уменьшается. Но в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, и трудно однозначно предположить, каким именно критерием воспользуется инспектор в том или ином случае.
В-четвертых, по мнению участников круглого стола, необходимо установить пределы полномочий органов опеки. Например, требование оформить на несовершеннолетнего права собственности на новую квартиру, если в старой он был только зарегистрирован, явно неправомерно. Требование согласия обоих родителей противоречит семейному законодательству и направлено на защиту прав родителя, а не ребенка. А требование согласия на сделку от продавцов квартиры, в которую поедет несовершеннолетний, вообще является бессмысленным. Даже дав такое согласие, продавец имеет право опротестовать сделку в течение трех лет в случае нарушения своих прав, связанных с отчуждением квартиры.
В-пятых, недопустимо требование положить на счет несовершеннолетнего разницу между продаваемой и приобретаемой квартирами. Практика показывает, что именно сложное материальное положение семьи и невозможность другим путем обеспечить ребенку нормальное существование зачастую заставляет родителей менять более дорогое жилье на более дешевое.
В-шестых, в различных районах инспектора предъявляют различные требования к перечню и форме документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения. Это крайне затрудняет проведение сделок.
И наконец, в-седьмых, обжалование решений органов опеки и попечительства в суде проблематично. Дело в том, что в выдаваемых отказах, как правило, отсутствуют точные формулировки — в чем именно состоит нарушение или ухудшение имущественных прав несовершеннолетнего.
Более того, зачастую инспектор даже не принимает документы к рассмотрению в случаях, кажущихся ему нарушениями прав ребенка. В этом случае даже нечего обжаловать!
Напомним, что обо всех этих проблемах речь шла еще два года тому назад. После круглого стола появилась вполне обоснованная надежда на то, что ситуация в скором времени изменится. Мэру Москвы было направлено письмо, содержавшее вполне конкретные предложения и отражавшее готовность риэлторского сообщества принять участие в их реализации. Среди этих предложений — подготовка методического материала для инспекторов, организация постоянно действующего семинара для специалистов управ, разработка «настольной книги инспектора»…
В конце 2001 года пришел ответ от первого вице-премьера Правительства Москвы Людмилы Швецовой, которая признала как само существование проблемы, так и недостаточную правовую подготовку инспекторов. В письме говорилось, что Департаменту муниципального жилья совместно с комитетами образования и социальной защиты поручено организовать тот самый постоянно действующий семинар, о котором писали МАГРовцы. Кроме этого, предполагалось создать рабочую группу для изучения правоприменительной практики и разработки методических рекомендаций, причем в нее должен был войти и представитель МАГР.
Увы, но никаких реальных действий вслед за этим письмом не произошло. Дважды в течение прошлого года МАГР направляла письма Швецовой, но ни семинара, ни рабочей группы так и не было создано. Единственной реакцией столичных властей властей стали звонки из Комитета по образованию, а также из отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики с просьбами рассказать о ситуации подробнее. Был еще разговор с представителем аппарата Комитета по законодательству Госдумы РФ, но и он не получил никакого продолжения.
Интерес к проблеме из Госдумы — это хорошо, поскольку деятельность органов опеки и попечительства регламентируется федеральным законодательством. Коренным решением проблемы могло бы стать принятие соответствующего федерального закона или поправок к законам существующим. Однако это малореально — необходимо не только мощное лоббирование, но и значительные затраты на юридическое сопровождение, которые непосильны не только для МАГР, но и для РГР.
Благодарим за помощь в подготовке материала директора агентства недвижимости МОСИНТЕЛСЕРВИС, члена Совета МАГР Михаила Гохштейна.
Сергей РымовКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
