В минувшем году средние цены на аренду офисов класса А и В в Москве выросли всего на 0,44%. Тенденция продолжилась и в нынешнем году — арендные ставки практически не меняются. Однако было бы большой ошибкой думать, что в этом сегменте рынка ничего не происходит — напротив, процессы там идут весьма активные.

Главный «хит» последних полутора лет — переезд компаний в офисы более скромного класса. Причем речь идет не только о мелком и среднем бизнесе — экономить стали гиганты. «Арендаторы учатся считать деньги», — говорит Константин Сечкарев, менеджер отдела нежилых помещений агентства «Новый город». — «Раньше все, кто мог, старались попасть в суперпрестижные бизнес-центры, где наличествовали все удобства, коммуникации, системы связи. Теперь же в порядке вещей оставить «для имиджа» небольшой (примерно 200 кв. м) головной офис, а все второстепенные подразделения отправить в недорогие помещения класса В. Иногда даже в помещения еще более низкого класса – те, которые станут классом В только после основательного ремонта». В качестве примера подобной сделки К.Сечкарев приводит недавний переезд представительства одной крупной американской компании — отправив свои вспомогательные службы из Центра на «Автозаводскую», она сразу стала платить за 1 кв. м в год $280 вместо прежних $720. Экономия, соответственно, почти трехкратная.

С другой стороны, на довольно высоком уровне сохраняется спрос на большие (свыше 1500 «квадратов») офисные помещения самого высокого класса — только теперь их занимают не представительства иностранных компаний, а российские предприятия, занимающиеся экспортом нефти и газа, а также металлов. Такие офисы в дефиците, при появлении информации об их освобождении новые арендаторы занимают очередь за 3-4 месяца. Видимо, дела у этой категории бизнесменов идут очень хорошо, о необходимости экономить они пока не задумываются.

В последние годы в Москве строилось примерно по 200 тысяч кв. м офисов классов А и В ежегодно, и эта цифра, похоже, совпадает с ростом потребностей в этих помещениях. Но на 2003 год запланировано двукратное увеличение — свыше 400 тысяч «квадратов». Даже с учетом того, что строители постоянно опаздывают и ввод в эксплуатацию 50-60 тысяч кв. м может быть перенесен на следующий год, вброс новых помещений получится серьезным, и некоторые эксперты говорят о возможности перенасыщения и последующего кризиса. Впрочем, будет или не будет кризис, зависит не от офисного рынка. Вопрос следует ставить так: будет ли российская экономика и впредь развиваться столь динамично, чтобы «переварить» растущее предложение офисных помещений?

Еще одна выраженная тенденция последнего времени – передислокация бизнеса ближе к потребителю. Классический пример — банки, которые в своей работе делают все больший акцент на обслуживание физических лиц — всевозможные кредиты, пластиковые карточки и т.п. Соответственно, офисы банков должны находиться ближе к потребителям, т.е. в спальных районах. Движение банкиров «в народ» вызывает у риэлторов большое воодушевление, и поиском помещений для них занялись даже те агентства, которые раньше предпочитали не выходить за пределы центра.

А вот другой бизнес — страховые компании — подобных надежд не оправдал. С введением в этом году обязательного страхования автогражданской ответственности было много предположений, что и страховщики станут развивать филиальную сеть в районах массовой застройки. Но «автогражданка», видимо, оказалась не таким выгодным делом, чтобы окупить офис на первой линии — даже в спальном районе. Страховщики вынуждены довольствоваться более скромными помещениями — на вторых этажах, во дворах, с не очень презентабельным входом и т.д. И, соответственно, не очень интересны риэлторам.

…Цены на собственно аренду в последние полтора года, как уже говорилось, практически не меняются, но этого совершенно нельзя сказать об эксплуатационных расходах: за электричество, телефонные линии, уборку, охрану и т.д. Стандартный типовой договор «вешает» все эти траты на арендатора, и суммарные расходы за помещение увеличиваются постоянно. То же можно сказать и о косметическом ремонте — большинство офисных помещений сдаются сегодня без отделки, средняя цена ее составляет $100-200 за кв. метр. Эти деньги могут быть возвращены арендатору в качестве компенсации. А могут и не возвращаться — это уж как записано в договоре. Постоянно возрастающие эксплуатационные расходы, а также наблюдающийся выраженный интерес арендодателей к длинным срокам аренды (5, 10, даже 15 лет) привели к тому, что все чаще арендная ставка устанавливается неизменной на весь срок договора, а плата за эксплуатацию ежегодно пересматривается в ходе переговоров сторон.

Владимир АбгафоровКвартира. Дача. Офис