Конференция «Мультилистинговые системы», прошедшая в рамках VI Национального конгресса по недвижимости показала, что отечественные автоматизированные базы данных по недвижимости вышли на предельный уровень своего развития. Новое качество российского мультилистинга характеризуется широким распространением этих систем в регионах и невозможностью исполнения основного правила МЛС — распределения комиссионных.

Понятие Multi Listing Service вместе с представлением об этом информационно-правовом инструменте риэлторского бизнеса было экспортировано из США в 1993 году. С тех пор предпринимались неоднократные попытки воссоздать на отечественной почве американскую модель МЛС. Суть этой модели в том, что несколько брокеров недвижимости заключают множественное (multiple) соглашение о том, что каждый из них имеет право продавать любое имущество, внесенное в список недвижимоти (listing) независимо от того, какое агентство этот объект выставляет. При этом декларировалось, что комиссионное вознаграждение делится между брокерами поровну. Однако за прошедшее время в России так и не удалось ни внедрить американскую модель, ни создать единую российскую МЛС. В каждом регионе, в зависимости от местных традиций рынка недвижимости, сложился свой, а иногда и несколько взглядов на МЛС.

На VI Национальном конгрессе по недвижимости были представлены 7 МЛС из регионов и проект специализированной федеральной системы.

Входящие — бесплатно

В большинстве регионов роль мультилистингов играют средства массовой информации по недвижимости. Больше всего таких изданий в Москве. Если поток информации от этих СМИ разделить на количество рабочих дней и убрать дубли, то получится одних только объявлений о продаже вторичного жилья в столице — более 7000 ежедневно. На каждое из изданий приходится оригинальный сегмент информации, пропорции различны, но конкуренция достаточно жесткая. Риэлтору, чтобы охватить весь объем информации, необходимо просматривать все эти издания, что крайне неудобно и займет много времени. Поэтому существуют информационные компании, которые обрабатывают издания по недвижимости, отсекают дубли, компонуют объекты в удобные таблицы и продают эту информацию в электронном виде вместе с программой, обеспечивающей автоматизированный поиск, архивацию и «чистку» базы данных. К информации из газет добавляются также эксклюзивы, которые бесплатно принимаются от фирм-подписчиков систем.

На сегодня таких компаний 5-7, наиболее известные: Winner, RealtOne, SuperBasa, «РиэлтоР». Они обеспечивают доставку обновлений по электронной почте и как, например, «РиэлтоР», на дискете с курьером. На основе системы «РиэлтоР» дополнительно издается печатная версия бюллетеня. Выступавший на семинаре директор по развитию бизнеса Объединенного российского сервера недвижимости Алексей Дубровский оценил различие в объемах информации между московскими системами на уровне 5-6 % и отметил почти полную идентичность информации. Системы отличаются друг от друга только интерфейсами и дополнительными функциями. Единственным приемом конкурентной борьбы за клиента среди этих информационных компаний остается демпинг. Однако крупные фирмы устанавливают для своих менеджеров по 2-3 системы, поскольку абонентская плата составляет от 60 до 100 долларов в месяц за один сегмент рынка недвижимости.

Таким образом, в Москве сложилась модель, при которой объявления о продаже объектов поступают в МЛС бесплатно, но относительная дороговизна информационных систем делает их недоступными для обывателей. На каждую систему приходится от 100 до 200 подписчиков и 95% из них — это риэлторы. У такого подхода есть один очень неудобный момент — в гонке за подписчиком, которому предоставляется право бесплатного размещения своих эксклюзивов, базы рискуют быть наполненными «мертвыми» вариантами. Так например, мало доверие к информации о нежилых помещениях. Поэтому фирмы борются с «лохотронами» на уровне ограничения минимальной цены или прозванивая указанные объекты.

Два в одном, или Демьянова уха по-питерски

В Санкт-Петербурге монополистом на информацию стал еженедельник «Бюллетень недвижимости» (БН). Это издательство выпускает также «быстрый бюллетень» — электронную версию бюллетеня, доступную за два дня до выхода тиража. В отличие от московских информационных фирм, занимающихся тем же самым, но называющих себя «базами данных», БН позиционируют себя как мультилистинг.

Вся тяжесть оплаты за существование БН полностью ложится на плечи подателей информации — риэлторские фирмы. С одной стороны, это частично решает проблему «мусора», поскольку фирмам невыгодно платить за несуществующие объекты. С другой, невысокая стоимость и массовый тираж делают бюллетень не столько информационным полем, сколько инструментом рекламы для агентств недвижимости. Этим дополнительным свойством в БН парируют обвинения в монополизме.

По словам PR-менеджера БН А.Мельникова, в планах бюллетеня — развитие, наравне с открытой МЛС, закрытого мультилистинга, содержащего информацию правового характера: история объекта, сложности в оформлении и т. д. Нетрудно предположить, что изданию придется договариваться с риэлторами о подаче такой информации, а те, в свою очередь, потребуют пересмотра ценовой политики: дешевую либо бесплатную подачу информации в базу.

Основное требование мультилистинга — соблюдение принципа разделения комиссионного вознаграждения между риэлторами — ни московскими, ни питерскими открытыми МЛС даже не рассматривается.

Догоняя столицы

В регионах возникновение МЛС происходит неравномерно. Так например, в Новосибирске и Екатеринбурге свои системы появились в середине 90-х, а в европейских регионах России МЛС стали разрабатываться только в 1999–2000 гг. Видимо, сказываются уровень развития и активность рынка недвижимости: в Твери на базе местной компании недвижимости была создана МЛС, которая смогла собрать всего 200 объектов. Однако все варианты «чистые» и выставлены в системе после проверки документов на эксклюзивную продажу. Информация доступна за 250-290 рублей в месяц, обновляется через Интернет или на дискете. Вопрос о разделе комиссии в Тверской МЛС также не решен.

Счастье — дело техники

Все модели МЛС делятся на открытые и закрытые. Открытые системы часто называют «независимыми», поскольку созданы они на базе СМИ, информационных и консалтинговых агентств. Тверская МЛС — исключение, однако для участия в ее системе требуется неукоснительно соблюдать терминологические и организационные стандарты: заполнение определенных граф данных, регулярность обновления и прочее.

Что касается закрытых систем, то они существуют в пределах ассоциаций или групп риэлторских компаний. Круг пользователей таких систем ограничен как статусными рамками (необходимость определенного уровня организации или руководителя, членства в объединении и т. д.), так и финансово-технологическими (дороговизна програмных оболочек или использование Интернета как единственно возможного канала обновления информации). Часть этих ограничений может быть снята технологическим прогрессом. Так например, МЛС «Эффект», вобравшая в себя базы риэлторских компаний из 30 регионов, не может расширяться дальше, поскольку для участия в ней фирме необходимо иметь выделенный интернет-канал. Но в МЛС Новосибирской ассоциации риэлторов (НАР) смогли обеспечить участие агентств, имеющих в том числе и dial-up. По словам президента НАР Александра Орлова, их система многократно переходила из разряда открытой в категорию закрытой. В данный момент они ограничивают доступ к своей информации рядом требований как к статусу компании, так и к форме ведения базы объектов. За нарушения предусмотрены санкции вплоть до исключения из МЛС. Система НАР стала достаточно мощным инструментом риэлторского бизнеса в регионе: сейчас в ней находится более 15 тысяч объектов. Обязательным для заполнения в МЛС НАР является поле с указанием комиссионного вознаграждения.

МЛС идет в село

Другим примером закрытой межрегиональной МЛС стал пилотный проект мультилистинга Российской гильдии риэлторов, созданный в рамках федеральной программы переселения жителей Крайнего Севера. Цель этого проекта — обеспечить информацией мигранта о возможных вариантах жилья «на материке». Для этого было объединено 30 региональных компаний-операторов, имеющих опыт ведения МЛС. От местных операторов вся информация стекается в банк данных в Москве. Эти варианты публикуются в Федеральном бюллетене недвижимости и в Интернете. Пункты реализации программы на Севере, в свою очередь, по каналам спутниковой связи получают расширенную МЛС и информацию о регионах возможного переселения в виде публикаций.

Примечательно, что в состав региональных операторов не входят Москва и Санкт-Петербург, поскольку уровень субсидий для жителя Севера не выше $ 7 тысяч на семью. При таком финансировании мигранту доступно лишь жилье где-нибудь в глубинке. Деньги небольшие, но количество тех, кто получит субсидию, впечатляет — 800 тысяч. Финансирование всей программы намечено с 2004 года.

МЛС для избранных

Для объединений риэлторов своя МЛС, как выразился президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Сосновский, дело политическое. Во-первых, для гильдий и ассоциаций собственная МЛС — дополнительный фактор, выделяющий их членов среди простых смертных. С другой стороны, мультилистинг является пространством, где должна развиваться культура рынка, поскольку принципы МЛС совпадают с миссией ассоциаций — стремлением к цивилизованному, «прозрачному» рынку.

В начале 90-х МАГР в обязательном порядке устанавливала своим членам систему «Маклер», однако МЛС не пошла. Несколько попыток внедрить у себя полнокровный мультилистинг пыталась и АР Санкт-Петербурга. Но тоже тщетно. Последняя модель МЛС питерской ассоциации, представленная на конгрессе ее президентом, состоит из двух частей: закрытая и открытая. В закрытой МЛС объект может появиться, только если указан лицевой счет. Такой подход исключает дубли и говорит о серьезности предложения. Но к самой высшей категории относятся те объекты, которые по договору привязаны к какой-либо фирме или риэлтору. И владелец договора получает преимущество перед другими. Таким образом, в Петербурге пытаются изменить традицию уклонения от эксклюзивов. На сегодня в базе с лицевыми счетами 7000 объектов, в том числе «договорных» — 3,5 тысячи.

Вторая часть МЛС — открытая — представлена электронными версиями местных изданий: «Из рук в руки», «Недвижимость-Прайс» и «Бюллетнь недвижимости». Этот блок представлен в качестве дополнительного сервиса.

Системой АРСП пользуются 66 фирм, и на их долю приходится большая часть рынка. Абонентская плата составляет в среднем 120 — 150 долларов.

Проблема деления комиссионных С.Сосновским в закрытой МЛС не рассматривается как обязательная — риэлторы могут указывать размер вознаграждения, а могут и не указывать. Все равно им решать, с кем иметь дело.

Таким образом, мультилистинг Санкт-Петербургской ассоциации можно назвать коммерческим продуктом, продвинувшим стандарт местной ассоциации риэлторов на большую часть рынка недвижимости города.

Как закатить камень МЛС в гору

Ни одна из вышеперечисленных систем не соответствует понятию Multiple Listing Service как некоего договорного пространства, где риэлторы совершенно спокойно делятся друг с другом информацией и комиссионными. Ближе всех к американской модели МЛС Новосибирской ассоциации, но и она не гарантирует четкий размер вознаграждения, оставаясь такой же, как и прочие отечественные программы, лишь информационной службой. Разнообразные по виду, носителям, объемам, но всего лишь — базы данных.

Причина — в невозможности привести все договоры, заключаемые с продавцами, к одному знаменателю, нет четкого контроля регистрации и обновления объекта в системе, нет самих договоров о разделе комиссионных и так далее. Одним из следствий этого был исход из состава Санкт-Петербургской ассоциации риэлторов пяти крупных агентств недвижимости. Они решили, что смогут на пятерых создать настоящую МЛС. Директор АН «Аркада» Андрей Васильев сказал тогда: «Невозможно выработать конкретные правила обмена информацией, проведения совместных сделок и добиться их выполнения от более чем полусотни и очень разных членов ассоциации».

Следовательно, нужны регламентирующие предписания, лежащие вне сферы влияния конкретных риэлторов. К категории таких предписаний можно отнести только закон о риэлторской деятельности, которого до сих пор нет.

Ну а пока желающим создать настоящую Multi Listing Service остается уповать на нравы риэлторов и совершенствовать информационную составляющую МЛС — делать ее объемнее, быстрее, удобнее.

Денис КраснолуцкийКвартира. Дача. Офис