В последнее десятилетие произошла революция не только в городском, но и в загородном строительстве. Все теперь хотят городских удобств на лоне природы. И вообще, чтобы все как в западных фильмах: лужайки, тротуары, торговые центры за углом и прочие блага цивилизации. Большинство еще не могут себе этого позволить. Но для некоторых загородная жизнь в комфорте уже стала реальностью. Присоединяйтесь!
На сегодняшний день весь этот «набор удобств» в Подмосковье (за исключением магазинов, конечно) в среднем стоит порядка 30 тысяч долларов. И число людей, которые не хотят мириться с первобытным существованием в своих загородных домах, неуклонно растет. А главное, у них накопились на все это средства. Сейчас происходит настоящий бум строительства новых коттеджных поселков (КП). Судите сами: осенью их было меньше ста (что тоже немало), сейчас — более 160. Если так пойдет дальше, то можно ожидать двукратного увеличения предложения к концу года. Понятно, что предложения без спроса не бывает так же, как дыма без огня.
Для постоянного проживания были предназначены деревенские дома, которые, на самом деле, в общей массе с тех пор мало изменились и представляют собой отличные образчики традиций деревянного зодчества. Оба типа жилья объединяет пренебрежение к элементарному комфорту с такими его атрибутами, как водопровод, горячая вода, автоматическая система отопления, канализация, налаженный вывоз мусора, телефон, удобные подъездные пути, уличное освещение, благоустроенная прилегающая территория, наличие сети предприятий торговли и обслуживания.
На сегодняшний день весь этот «набор удобств» в Подмосковье (за исключением магазинов, конечно) в среднем стоит порядка 30 тысяч долларов. И число людей, которые не хотят мириться с первобытным существованием в своих загородных домах, неуклонно растет. А главное, у них накопились на все это средства. Сейчас происходит настоящий бум строительства новых коттеджных поселков (КП). Судите сами: осенью их было меньше ста (что тоже немало), сейчас — более 160. Если так пойдет дальше, то можно ожидать двукратного увеличения предложения к концу года. Понятно, что предложения без спроса не бывает так же, как дыма без огня.
Вчем же причины такого «коллективизма» в среде состоятельных покупателей загородных вилл, которые, казалось бы, по своему социальному статусу должны, скорее, быть склонны к индивидуализму и обособленности? Загородное строительство за последнее десятилетие пережило ряд интересных метаморфоз. Сначала люди активно скупали участки в стародачных местах. Не брезговали и самозахватом участков. Построив огромные замки из красного кирпича и обнеся их мощными крепостными стенами, они с удивлением обнаруживали, что элитного стиля жизни, несмотря на все затраты, так и не получилось.
С каждым годом на рынке ощущалось все большее стремление покупателей к однородности социального состава среди соседей. И вот свершилось: КП стали расти как грибы после дождя. Помимо социальных мотивов, покупателями руководят и чисто экономические: подведение коммуникаций, дорог и выполнение ландшафтных работ обходится намного дешевле в поселке, чем в отдельном доме.
Чудеса рентабельности
То, что мы наблюдаем сегодня — рост количества предложений загородного жилья, соответствующего новому представлению состоятельных покупателей о качестве жизни за пределами города. Цены — вопрос особый. Ни для кого не секрет, что они продолжают расти. Причин здесь много. Главное — что потенциал коттеджного рынка огромен.
Современные коттеджные поселки — это совершенно новый сектор рынка. Здесь еще очень мало вторичных предложений. Инвесторы быстро просчитали, что рентабельность вложений в строительство коттеджных поселков (КП) превышает отдачу в любых других секторах недвижимости, включая по-прежнему дефицитную коммерческую. Распространенный прием, который используют инвесторы — земля продается только вместе с подрядом на строительство или с готовым домом. Для покупателя в этом есть как плюсы, так и минусы.
Главный минус — это дороговизна. Плюс — инвестор гарантирует качество. Не потому, что он такой «хороший и пушистый», а потому, что иначе он не распродаст поселок и не сможет «отбить» капиталовложения. Быстро пройдет слух, что фундамент сделан из панелей, не проведен дренаж по периметру здания, отопление ненадежно и пр.
Поселков, где можно купить землю без «нагрузки», очень мало, особенно в радиусе 20 км по самым популярным западным направлениям: Рублево-Успенскому и Ново-Рижскому. В качестве примеров можно привести «Никольскую Слободу» и «Успенские Дачи». Но и в этих поселках есть некие правила. Например, все заборы с фасадной стороны домов сделаны в одном стиле для придания привлекательного внешнего вида поселку. Объекты сферы обслуживания в таких поселках создаются не на территории, а в непосредственной близости.
Российская элита уезжает на запад... от Москвы
Популярность западных направлений и особенно Рублево-Успенского шоссе вызвана как объективными, так и субъективными причинами. Объективные: здесь чище вода и воздух (благодаря направлению течения рек и особенностям розы ветров), живописные места, сухой грунт. Главный субъективный фактор — все знают, что жить на Рублевке престижно: здесь находятся Барвиха и Жуковка, здесь живет элита. Правда, не вся, в частности, президент Путин выбрал для своей загородной резиденции Дмитровское шоссе (совершенно не элитное). А с ним перебрались и некоторые приближенные. Это, впрочем, только прибавило популярности Рублевке, потому что слегка разгрузило шоссе от правительственных кортежей, которые препятствовали проезду менее именитых «земляков». Правда, машин, оснащенных спецсредствами и активно ими пользующихся, здесь и сейчас предостаточно.
Вообще, низкая пропускная способность Рублевского шоссе считается сегодня одним из главных недостатков этого вектора. Именно это способствовало тому, что с каждым годом росла популярность у покупателей другого, более скоростного западного направления — Ново-Рижского. Если говорить о количестве предложений коттеджных поселков по этим двум направлениям, то они на сегодня почти сравнялись. Третье по популярности шоссе — Киевское.
Существуют проекты реконструкции Рублево-Успенского шоссе. Но все они несколько фантастичны — от строительства «второго этажа» дороги и организации на ней платной скоростной трассы до проведения альтернативного шоссе по существующим земельным участкам. У этого направления есть еще один недостаток: ресурс местных коммунальных служб исчерпан. Во многих местах ощущается недостаток мощности электрических сетей.
Лес и вода — вечные ценности по сходной цене
В последний год появились качественные предложения на рынке коттеджных поселков и по другим магистралям. Внимание инвесторов к нетрадиционным направлениям за пределами западного сектора объясняется просто — запад уже «раздали».
Несколько поселков бизнес-класса появилось на Калужском шоссе: «Зеленый Дом Десна», «Стародачное» и «Бельгийская деревня». Хорошим спросом пользуется Клязьменское водохранилище. В целом, риэлторы отмечают высокую популярность у клиентов участков в лесу и у большой воды. Понятно, что именно эта земля — в самом большом дефиците, и цены на нее растут быстрее всего. Случаи продажи участков по цене 10 тысяч долларов за сотку уже не единичны. В исключительных случаях покупатели готовы платить до 40 тысяч!
В архитектуре преобладающий стиль на сегодня выделить трудно. Пожалуй, самым модным сейчас является стиль «шале», который родился в Швейцарии. Эти дома отличаются увеличенной крышей, нависающей над большими балконами и верандами. Помимо привлекательного внешнего вида, такой дом дает возможность находиться на свежем воздухе в любую погоду. В чистом виде этот стиль представлен в КП «Парк Шале» в 25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, территория которого составляет 5 га и разделена на 22 участка.
Иногда «элитными» у нас называют дома, которые западный обыватель счел бы совершенно средним загородным жильем. Этого не скажешь о поселке «Х-парк». Это действительно эксклюзивное поселение, состоящее всего из семи домов в стиле «High-tech». Площадь — от 1000 кв.м, участки — 35-50 соток. Дома выполнены в форме буквы Х. Каждая из четырех секций имеет определенную функцию: кухня со столовой — в одном крыле, помещения для досуга — во втором, гараж — в третьем, гостевая зона — в четвертом. В каждом доме — собственный бассейн. Цена? Дорого.
За пиццей в столицу?
Оснащенность самих коттеджных поселков — это то, что привлекает к ним покупателей. Сегодня уже никого не удивишь центральными коммуникациями и телефоном. Все это подразумевается само собой. Поэтому поселки стараются перещеголять друг-друга дополнительными изысками. Ландшафтные работы — это минимум. Затем следуют: бассейн, теннисные корты, спортивные и детские площадки, финтнес-центр, мини-маркет, ресторан, салон красоты и т.д.
Всех этих прелестей никогда нет в таком объеме в дорогих загородных районах на Западе. Бизнес там тяготеет к оживленным магистралям, а не к тихим улочкам жилой застройки. Бассейн, спортивные и детские площадки — это обычные атрибуты недорогих кондоминиумов, но отнюдь не элитных районов. Нетрудно догадаться, почему это происходит. У них гораздо лучше развита внешняя инфрастуктура.
У нас к этому уровню приближается Рублево-Успенское шоссе. Конечно, на фоне других направлений картина здесь вполне благополучная. Однако и тут (по западным стандартам) инфраструктура развита недостаточно. А те, кто полагают, что здесь уже наступил рай земной, просто никогда не видели сплошную полосу торгово-развлекательных молов и плаз, характерную для загородных дорог в мировых мегаполисах. То, что есть на Рублевском шоссе, существует вне конкурентной среды, а потому страдает неоправданно завышенными ценами. Если говорить о других направлениях, картина здесь просто удручающая.
Блага цивилизации внутри поселка — вещь хорошая, если бы не одно «но»: за них тоже надо платить, и иногда немало. Разумеется, контингент людей, покупающих дома по цене от 500 тысяч до нескольких миллионов долларов, может себе позволить легкое расточительство, но беда в том, что любая внутренняя инфраструктура всегда неполноценна: слишком узок круг потенциальных клиентов, чтобы для них можно было без ущерба для бизнеса обеспечить полный ассортимент товаров и услуг. Разумеется, в крупных поселках по 100-200 домовладений это сделать проще.
Ежемесячные расходы на коммунальные услуги и охрану в КП начинаются от 100 долларов. В знаменитых «Горках ХХI» — $400, а в некоторых местах люди готовы выкладывать 1000 долларов в месяц. Что можно получить за 1000 долларов? Спортивный центр с крытым теннисным кортом, большой бассейн с водопадами, боулинг, каминный зал, бильярдные комнаты и т.д. Всем ли это нужно? Очевидно, нет. И сейчас наблюдается «облегчение» начинки коттеджных поселков
Рынок благоустроенных коттеджных поселков еще только формируется, но развивается он еще более быстрыми темпами, чем в свое время развивался рынок городских квартир. Мы стоим на пороге ситуации, когда большинство состоятельных людей обзаведутся желаемым загородным жильем. Это может произойти в течение 2-3 лет. После этого еще больше возрастут требования покупателей к функциональности и удобству домов, поскольку именно эти критерии могут побудить их к смене уже и без того престижного загородного жилища. К тому же, если произойдет стабилизация цен на землю, покупатели станут еще более разборчивы в выборе. Уже сейчас, несмотря на высокий спрос, увеличилось число коттеджных поселков, которые раскупаются очень медленно. Причины разные — от неудачных архитектурных и планировочных решений — до неоправданно высоких цен.
Круговая оборона: маргинал не пройдет!
Помимо центральных сетей и однородности состава соседей, популярности КП в значительной степени способствуют соображения безопасности. В Подмосковье даже самые убогие дачи периодически обворовываются, надежды на милицию никакой. Можно не сомневаться, что дворцы, набитые дорогой мебелью и электроникой, не остались бы без внимания, не будь они надежно огорожены и охраняемы. Это, на самом деле, печальная необходимость, которая вынуждает состоятельных людей добровольно селиться в закрытых зонах, но такова уж наша национальная специфика: воруют. И тут уж ничего не попишешь: хочешь быть элитой — терпи.
Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
