Может ли коттедж стать альтернативой московской квартире?

За последние пять лет резко вырос спрос на загородную недвижимость в ближайшем Подмосковье. Спрос, естественно, рождает предложение, и таких темпов строительства не было никогда. Коттеджные поселки растут как грибы — ежегодно вводится в эксплуатацию около 50 поселков, и разрабатываются все новые концепции. Прогнозы аналитиков различны, но пока темпы только растут. Эта ситуация дает обозревателям и риэлторам повод рассматривать в ближайшей перспективе загородный коттедж уже не как «круглогодичную дачу», но как реальную альтернативу московской квартире.

Еще весьма существенный аргумент в пользу подобных прогнозов — посмотрите, как живет Запад, где граждане достаточно обеспеченные вовсе не стремятся жить в своих мегаполисах, а живут в загородных домах и прекрасно при этом себя чувствуют. Причины такого выбора приводить не будем за их очевидностью — москвичи, вынужденные проводить вместе с детьми большую часть лета в городе, их прекрасно понимают.

Так можно ли все-таки в недалеком будущем рассматривать подмосковный коттедж как реальную альтернативу московской квартире? За консультацией мы обратились к Олегу Коваленко, директору Департамента загородного строительства корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Далее приводим краткое содержание беседы.

Если мы говорим о коттеджных поселках, то их принято делить на эконом-сектор, бизнес-сектор и VIP-сектор. Деление это весьма условно, но даже в самом дешевом эконом-секторе стоимость таун-хауса вместе с маленьким участочком в две-четыре сотки начинается от ста двадцати тысяч. Ну а если говорить о «полноценном» коттедже с участком в 12-15 соток и общей площадью строения 250-300 кв. метров, то цена здесь уже от трехсот тысяч. Позволить себе выложить эту сумму может только весьма состоятельная по сегодняшним меркам семья. Поэтому вполне уместно говорить о социальном портрете этой категории покупателей.

Впрочем, четкой статистики у риэлторских компаний здесь нет — риэлторы не ФСБ, не налоговая полиция и вопросов типа: «А где вы, батенька на этот коттедж деньги взяли, да и вообще, кто вы такой?» – не задают. Но какая-то отдельная информация, безусловно, есть.

Итак, кто покупает? Естественно, не «бюджетник» и даже не «белый воротничок», ибо, как правило, даже квалифицированный системный администратор или программист, работающий в крупной компании, более двух-трех тысяч в месяц не зарабатывает, и это еще считается практически недостижимой верхней планкой. Есть, правда, в этом секторе весьма высокооплачиваемые позиции, например, финансовые аналитики высокой квалификации, но таких очень немного.

Таким образом, основной покупатель — это человек, имеющий собственный бизнес, который идет достаточно успешно. Исключения, разумеется, есть. Автор лично знаком с чиновниками отнюдь не высокого ранга и с очень умеренной зарплатой, имеющими такие коттеджи, но это уже совсем другая тема, так что вернемся лучше к нашим бизнесменам.

Несмотря на то, что все люди, естественно, разные, можно говорить об общей системе ценностей данной социальной группы. Прежде всего, это очень высокие требования к инфраструктуре, и эти требования может удовлетворить только Москва, а отнюдь не Подмосковье. Так у нас сложилось — отсюда и невероятно высокая цена даже плохонькой московской квартиры — мы покупаем не стены, мы покупаем инфраструктуру.

Собственно, у нашего бизнесмена проблемы, где качественно проводить свой досуг, как правило, нет. За неимением оного. Ибо работают эти люди очень много. Поэтому и коттедж этот им не очень-то и нужен, но он нужен семье — жене, детям и немолодым уже родителям, для которых, собственно, он и покупается.

Очень существенный момент — образование детей. В данной социальной группе принято считать, что образование — это прежде всего деньги, а значит достаточно престижная гимназия или колледж. Этого в Подмосковье нет, а есть только в Москве, да и то далеко не на окраинах. Возить каждый божий день в такую гимназию из Подмосковья в Москву чадо 7-10 лет — нереально, хотя бы потому, что ребенка все-таки жалко.

Кстати, по поводу того же образования, автор позволит себе некоторое лирическое отступление. По мнению российской профессуры, лучше всех сдают вступительные экзамены, как это ни странно, именно дети пресловутых «бюджетников» (тех же учителей и врачей), у которых ни на престижные колледжи, ни на репетиторов денег просто нет по определению.

Самые сильные московские школы (например, вторая и пятьдесят седьмая) — бесплатные. Правда, туда нужно выдержать конкурс, и учиться там сложно. Наверное, дело здесь и в семейных традициях, и в том, что детьми в таких семьях родители занимаются все-таки много, несмотря на скромные доходы и недостаток свободного времени.

Еще очень забавный момент — к последнему курсу выясняется, что самые сильные студенты, которым та же профессура прочит большое будущее — вообще провинциалы из весьма отдаленных городов типа того же Нальчика. Этого уже автор со своими весьма ограниченными представлениями о жизни объяснить никак не может, но реальность именно такова. Впрочем, повторяем, у каждой социальной группы свои убеждения.

Но вернемся к загородной недвижимости и еще раз посмотрим на Запад, например, на ту же Голландию, где автору не так давно довелось погостить пару недель в очень скромном двухэтажном доме в пригороде. Хозяин дома по тамошним меркам отнюдь не богат, и на собственный бассейн, теннисный корт ни денег, ни места у него просто нет. И на охрану, кстати, тоже. Впрочем, когда ему был задан вопрос насчет охраны, хозяин искренне удивился: «А зачем?». Но в десяти километрах от дома есть очень хороший муниципальный бассейн, кстати, и дороги там отнюдь не российские. В двух километрах — муниципальный же теннисный корт, а в пятнадцати километрах — прекрасный колледж, где трое детишек вышеупомянутого хозяина благополучно учатся, за ними к дому каждое утро подъезжает маленький автобус, он же и привозит их обратно. Особенно его поразили цены, как принято сейчас говорить, «крайне привлекательные» по сравнению с его родной столицей.

Причины? Да они очевидны: несколько последних десятилетий Запад инфраструктуру выравнивал, а Россия шла по пути четкого деления «Москва — Не-Москва». И если мы отъедем десять-двадцать километров от МКАД и спросим, а где здесь ближайший муниципальный бассейн или, к примеру, интернет-кафе, то посмотрят на нас, мягко говоря, с недоумением. Впрочем, как говорил незабвенный Киплинг, «Запад есть Запад, Восток есть Восток», и способ жизни, складывающийся обычно поколениями, «сложить» в пять-десять лет весьма затруднительно.

 Так как же насчет перспектив? Посмотрим на карту Подмосковья. На первый взгляд, свободной земли много. Но «ничейной» — нет, все расписано. Где-то водоохранная зона, где-то — сельхозугодья. Карта сия перекраивается, но самое сложное в загородном строительстве, по утверждению риэлторов, отнюдь не само строительство, ибо на рынке сегодня очень много квалифицированных подрядчиков. Самое сложное — землеотводы, «вход в площадку». Все законные способы грамотно используются: это и рекреационные зоны — бывшие пионерлагеря, утратившие на сегодняшний день свое назначение, это и разорившиеся совхозы.

Но в любом случае, землеотвод — дело дорогое, сложное, долгое, а главное — весьма мало предсказуемое. И в результате на карте появляются отдельные пятнышки — коттеджные городки, и каждый такой городок — сам по себе. Итак, о каком-либо комплексном развитии речь пока не идет — планы-то, конечно, есть, но… Так что реальной альтернативы Москве пока нет.

Правда, есть и исключения, но это предложения, безусловно, единичные. Это и Жуковка по Рублево-Успенскому шоссе, и, пожалуй, как самый удачный пример — поселок Вешки по Алтуфьевскому. Здесь коттедж вполне может рассматриваться как альтернатива московской квартире, ибо до МКАД — полтора километра. Здесь участки в 12-15 соток, общая площадь коттеджей — от 250 кв. метров, а стоит вся эта благодать от 300 тысяч до полумиллиона долларов. За эти деньги вы получите весь «джентльменский набор» — отопление, канализацию, газ, горячую воду. И... московскую инфраструктуру. Опять-таки, московскую.

М.ОськинКвартира. Дача. Офис