За годы активного жилищного строительства пентхаусы в Москве перестали быть диковинкой на элитном рынке жилья. Эксклюзивных квартир строят все больше, и они уверенно занимают самую высокую ценовую ступень, являясь наглядным доказательством материальных и карьерных достижений их хозяев.

Выше только небо

До недавних пор на рынке элитной недвижимости царила неразбериха. Риэлторы, знающие слабость покупателей к эксклюзивному жилью, старались чуть ли не любую квартиру оригинальной планировки на верхнем этаже дома преподносить как престижный пентхаус. На самом деле в слове "пентхаус" заложено совершенно определенное значение, что-то наподобие "роскошного жилого одноквартирного дома на крыше высотного здания". 

Основоположниками моды на индивидуальные квартиры - особняки, которые сегодня завоевали популярность во всем мире, стали американцы. В далекие 20-е годы прошлого столетия именно в Штатах построили первые пентхаусы и начали пропагандировать их как элемент особого стиля жизни. С тех пор не раз менялись архитектурные стили жилой застройки. На смену неоклассицизму пришел авангард, потом появился хай-тек, но мода на пентхаусы осталась, так как кроме эстетической стороны и престижа пентхаус не лишен функциональности. Его строительство позволяет в стесненных городских условиях получить видовую квартиру с роскошной террасой (эксплуатируемой кровлей) и участком земли, где можно разбить цветник, посадить кусты и даже деревья, обустроить бассейн и место для пикника. То есть создать себе иллюзию индивидуального проживания в другом измерении, возвышающегося над суетой большого города.

Строить по-русски

"Пентхаусы в Москве обычно проектируют отечественные архитекторы, но тем не менее устоявшейся специфической русской традиции нет, это заимствованное явление", - говорит Павел Здрадовский, директор Департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Российские зодчие, работающие над проектами элитного жилья, стараются включать в них все элементы, присущие западному жилью такого класса. 

Пентхаус стал той "изюминкой", которая беспроигрышно работает на престижность дома и недвусмысленно говорит об изысканности проекта. "Чтобы составить определенное представление о пентхаусах, необходимо понимать, что этот вид недвижимого имущества ассоциируется с большим, чем просто квартира, - говорит Алексей Рекут, начальник отдела маркетинга ОАО "Квартал". - Пентхаус - это особый вид товара, это не просто жилье, это престиж, стиль жизни". 

Однако далеко не все построенные в Москве пентхаусы соответствуют западным канонам. Но это совсем не значит, что наши архитекторы "прокололись" на технических вопросах или показали профессиональную непригодность. Дело в том, что в классическом понимании пентхаус - видовая квартира, из окон которой открывается прекрасная панорама на город. А это значит, что дом, где предусмотрен пентхаус, по определению должен возвышаться над остальными зданиями. Вот здесь и возникают противоречия. По действующим в Москве градостроительным законам застройка центра, где в основном ведется строительство элитного жилья, возможна только с жестким соблюдением норм строительства. Для исторического центра города - самого лакомого куска для строительства домов класса люкс - это ограничения по высоте возводимого здания. Получается, что архитектор, знающий Градостроительный кодекс, просто не вправе разработать проект высотного здания, где пентхаус займет свое законное место, возвышаясь над остальной застройкой. 

С другой стороны, пентхаус в классической трактовке - это самый дорогой тип городского жилища. Так как в периферийном районе, где есть возможность построить небоскреб, вряд ли найдется желающий выложить круглую сумму за квартиру с видом на МКАД или заурядный подмосковный городишко. Стараясь угодить заказчикам, которые все чаще хотят иметь в своих домах престижные пентхаусы, московским зодчим ничего не остается, как адаптировать свои проекты к реальным условиям. В результате получается, что пентхаус в центре города - это квартира с ограниченными видовыми характеристиками, но расположенная в самом настоящем элитном доме. А вот ближе к периферии строятся высотные дома, где венцом проекта является классический американский пентхаус: домик на крыше, где много стекла, света и есть эксплуатируемая кровля, куда можно приглашать гостей на пикник. В то же время, решая одну проблему, приходится закрывать глаза на другую. Статус дома, построенного за пределами Садового кольца, а тем более на периферии, значительно ниже, чем возведенного в границах исторического центра. А это еще раз доказывает, что при реализации любого, даже самого модного и изысканного проекта, - главное не проект и не используемые материалы, а, как говорят американцы, - "location, location, location".

Самые известные пентхаусы города
Сегодня пентхаусы являются украшением большинства домов класса люкс. При удачном расположении даже в стесненных условиях столичного центра из окон пентхауса, который находится на уровне 6-8-го этажа, открывается прекрасный вид на московские достопримечательности, в частности на Кремль и храм Христа Спасителя. 

В числе самых удачных реализованных проектов риэлторы называют пентхаус общей площадью 500 кв. м, который находится в доме по адресу: Молочный пер., 3. О его достоинствах в первую очередь говорит удачное место расположения. Затем незаурядность проекта планировки, наличие в квартире "второго света", панорамного остекления, эксплуатируемой кровли с зимним садом и многое другое. 

Широкую известность получил пентхаус (тоже 500 кв. м) в элитном доме по 7-му Ростовскому переулку. Из его окон открывается живописный вид на площадь Европы и Москву-реку. Этот пентхаус признан одним из самых дорогих, а архитектурный проект - лучшим в российской столице. Квартира очень удачно спроектирована, эффектно смотрятся потолки переменной высоты, ломаные стены, окна с уклоном внутрь помещения, повторяющие изгибы крыши. 

Ярко выделяется на фоне новой застройки круглый двухуровневый пентхаус площадью 226 кв. м в доме на улице Остоженке. В квартире французские окна, камин, а из окон - вид на старую Москву. 

На Арбате в Филипповском переулке внимания заслуживает пентхаус общей площадью 320 кв. м с авторским, дорогостоящим ремонтом. При отделке использован натуральный камень и ценные породы дерева. Из окон открываются великолепные виды на храм Христа Спасителя, Кремль и исторический центр города. В доме организована круглосуточная охрана, есть собственная служба эксплуатации, физкультурный комплекс и большой паркинг. 

Еще на стадии строительства был куплен пентхаус в доме под названием "Дворянское гнездо" (Б. Левшинский пер., 9/13). Квартира площадью 497 кв. м имеет витражное остекление и французские балконы. В доме - бассейн, тренажерный зал, многоуровневая охрана, подземная парковка. В комплексе Park House (пер. Капранова, 4) пентхаус площадью 750 кв. м имеет открытый бассейн.

Из пентхауса, который находится в доме 24 по улице Петровке, можно выйти на крышу и расположиться для отдыха в просторной ротонде, откуда открываются замечательные виды на Большой театр и Бульварное кольцо. 
 
В одном из самых престижных и дорогих домов - "Агаларов-хаус" - три роскошных пентхауса. Кроме оригинальности проекта их отличительная особенность - наличие представительской зоны для приема высоких гостей, а также каминов и зимних садов. Необычное решение пентхаусов предложено в жилом комплексе "Камелот" на Комсомольском проспекте, 30-30а. На выбор предлагаются двух- и трехуровневые квартиры площадью от 212 до 305 кв. м. К примеру, в трехуровневый пентхаус, который располагается на 17, 18 и 19-м этажах дома, можно попасть на лифте с остановкой на каждом этаже. То есть все уровни оборудованы автономным входом. Дополнительно в пентхаусе есть внутренняя лестница, а проект квартиры позволяет разместить камин на каждом жилом этаже. Изюминкой пентхауса является третий уровень, обустроенный выходом на террасу. Это большое, открытое пространство площадью 93 кв. м с огромными, высотой 6 м потолками. Одна из стен квартиры полностью выполнена из стекла, словно экран кинотеатра, на котором демонстрируют прекрасную, но однообразную картинку: вид на Кремль, Белый дом, высотки МИДа и гостиницы "Украина", Новодевичий монастырь и Москву-реку. 

Специалисты отмечают интересные архитектурные решения при строительстве пентхаусов в "Доме на Плющихе" по 1-му Труженикову пер., вл. 15а, в "Доме на Композиторской" по Малому Каковинскому пер., вл. 8, и в элитном жилом комплексе "Страстной бульвар, 10/34". В то же время негативной, с точки зрения риэлторов, оценки заслужил пентхаус, расположенный в доме на 2-й Фрунзенской улице, а картинку из окон в общем-то удачного пентхауса в доме "Ростовский холм" на одноименной набережной портит далеко не респектабельный соседний дом.

А из вашего окошка...

Рекордное количество пентхаусов находится в домах, возводимых компанией "ДОН- Строй" в обжитых столичных районах. Многие из них соответствовали бы американским канонам, если бы не подвело место расположения. Но здесь застройщика винить не в чем, так как политика нового строительства в Нью-Йорке и Москве не совпадает. Достоинство пентхаусов, возводимых компанией "ДОН-Строй", состоит в том, что практически все они отвечают понятию "видовой". А в квартирах, расположенных в жилых комплексах "Алые паруса", "Воробьевы горы", "Триумф-Палас", на открытом или остекленном пространстве террасы можно высадить деревья, разбить цветники, обустроить зимний сад или оранжерею, построить беседки, установить открытый или закрытый бассейн, барбекю и пр. 

В четвертом корпусе "Алых парусов" строят всего один пентхаус, уже получивший название "Цезарь". Он занимает всю крышу здания, обустроен отдельным лифтом и вертолетной площадкой. Площадь трехуровневой квартиры - 1700 кв. м, террасы - 700 кв. м, высота каждого уровня - 3,9 м. Украшением пентхауса должна стать двухсветная гостиная с восьмиметровыми потолками. 

Пентхаусы в домах, возводимых компанией "Квартал", на Ленинском проспекте весьма оригинальны: представляют собой пирамидальные вершины каждой высотки и состоят из четырех ярусов. Правда, многие покупатели недовольны остеклением пентхаусов, поскольку оно не панорамное. В то же время те, кто уже купил пентхаусы в "Квартале", стараются с помощью собственных дизайнеров и архитекторов найти оригинальные решения своих квартир. К примеру, украшением одного пентхауса служит раздвижная крыша, мраморные террасы и бассейн. 

Особого внимания заслуживают недорогие пентхаусы, которые увенчивают здания жилых комплексов "Соколиное гнездо" и "Поселок художников" (компания "Капитал груп"). Они представляют собой двухуровневые апартаменты со свободной планировкой, высокими потолками и панорамным остеклением. Особенностью предложения является возможность заказать любую площадь от 130 до 500 кв. м. 

Не совсем лестно отзываются специалисты о пентхаусе в доме "Виктория" на улице Пилюгина: обычная квартира, по периметру которой идет галерея площадью около 70 кв. м.

Метр квадратный на высоте птичьего полета

Высокие цены на пентхаусы "подогреваются" ограниченным предложением. "В силу своей единичности и эксклюзивности пентхаусы можно выделить в отдельный сегмент элитного жилья, - говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН. - Стоимость квадратного метра в пентхаусе обычно на 20-50% выше, чем на квартиры в том же доме. Сегодня на рынке есть предложения по пентхаусам различных ценовых категорий - со стоимостью квадратного метра от $1900 до 9 тыс. и даже выше". 

В Старомонетном пер., вл. 18-20 (дом "Времена года") на продажу выставлен двухуровневый пентхаус, где второй уровень - зимний сад и эксплуатируемая кровля, площадью 420 кв. м. Стоимость - $6,3 тыс. за 1 кв. м. При средней цене жилья в доме на Страстном бульваре,10/34 - $4 тыс. за 1 кв. м, уникальный 450-метровый пентхаус с панорамным остеклением от пола до потолка был продан по $5,5 тыс. за 1 кв. м. В "Венском доме", что строится в 1-м Неопалимовском переулке, между Смоленским бульваром и Плющихой, продается пентхаус площадью около 400 кв. м и высотой потолков более 3,5 м. Пентхаус имеет выход на эксплуатируемую кровлю и большие арочные окна, откуда открывается вид на старую Москву. При средней стоимости квадратного метра в доме около $4 тыс., в пентхаусе она составляет около $6 тыс. Одни из самых дорогих предложений на сегодня - это пентхаус площадью 150 кв. м в доме "Элитон" на Остоженке ($9 тыс. за 1 кв. м) и пентхаус площадью 250 кв. м на Патриарших прудах в Б. Палашевском пер., вл. 1/14 ($8 тыс. за 1 кв. м). 

За пентхаус площадью 470 кв. м в доме "Ростовский холм" хотят получить по $7,5 тыс. за 1 кв. м. В доме "Патриарх" цена квадратного метра в пентхаусе площадью 250 кв. м дошла до $12 тыс. Пентхаус в доме на Молочном пер., 3, площадью 400 кв. м, к которому прилагалась эксплуатируемая кровля размером 270 кв. м, был продан по цене $10 тыс. за 1 кв. м. 

Сравнительно дешево стоят пентхаусы в домах, возводимых компанией "ДОН-Строй". Так, пентхаусы в первых элитных домах в Щукине продавались по цене $1,7 тыс. за 1 кв. м. В жилом комплексе "Алые паруса" за "Цезарь" ныне просят $2,9 тыс. за 1 кв. м. Пентхаусы в домах на Ленинском проспекте, возводимые ОАО "Квартал", продаются по цене $1,9 тыс. за 1 кв. м. На Ленинградском проспекте в комплексе "Соколиное гнездо" двухуровневый пентхаус общей площадью 150 кв. м и высотой потолков 4 м стоит $1,9 тыс. за 1 кв. м. В жилом комплексе "Виктория" цена пентхауса и того ниже - $1,75 за 1 кв. м.

С каждым годом в Москве растет количество застройщиков, стремящихся разместить в своих домах престижные пентхаусы. Однако риэлторы справедливо считают, учитывая изложенные выше проблемы, что "поднебесное жилище" по-прежнему остается дефицитным. За несколько лет успел сформироваться особый класс потребителей элитного жилья, поэтому, несмотря на высокие цены, спрос превышает предложение. По мнению П. Здрадовского, "удачные квартиры находят своих покупателей еще задолго до срока сдачи дома госкомиссии, а на рынке остаются непроданными только пентхаусы с какими-то изъянами или продающиеся по несоизмеримо высоким ценам".

Людмила ЧичероваКвадратный метр