Себестоимость строительства жилья в столице такая же, как в зоне вечной мерзлоты.

Почему жилье в столице стоит так дорого? Из чего складывается цена продажи? Анализ "Фокуса" позволяет сделать вывод: главные причины - это оброк под названием "доля города", который должны платить властям девелоперы, а также закрытый, "картельный" характер самого рынка строительства в Москве.

В 2003 г. в Москве планируется построить около 5 млн квадратных метров жилья. Цифра, заставляющая возгордиться стройкомплексом, благо что за коммерческими успехами стоят еще и социальные программы - по расселению пятиэтажек, предоставлению бесплатного жилья для очередников и молодых семей (на все это обещают выделить порядка 650 000 кв. м). Правда, очередники эти будут аж 1983 года, самые стойкие и крепкие в вере.

Строить в Москве прибыльнее, чем в Нью-Йорке или Лондоне

По данным Москомстата, на каждого москвича в среднем приходится 12 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Париже этот показатель составляет 29 м, а в далеком Торонто - больше 40 м. Однако московский стройкомплекс неспроста ходит в числе передовых отраслей. 2003 г. вполне может стать для него рекордным, поскольку построено должно быть 5 млн кв. м. жилья. Правда, цифра эта относится не только к Москве, но и к Московской области, но все равно неплохо.

Город становится краше, очередники далекого 1983 г., возможно, получат обещанное им бесплатное жилье. А в будущем году на нужды очередников и вовсе может быть направлено порядка 800 000 кв. м. И это не может не радовать.

Как не может не порадовать патриотичного обывателя и фраза из итогового документа первой международной конференции "Строительство и рынок недвижимости в России 2003-2013", гласящая, "рентабельность жилищного строительства в Москве в среднем составляет 50%". Европейцам остается делать большие глаза - до сих пор девелоперы самым привлекательным считали Лондон с его 18% дохода на вложенные инвестиции. Впрочем, ни один российский девелопер никогда не признает, что прибыльность операций по строительству жилья в Москве действительно так высока. Журналистам и прочим интересующимся они обычно говорят про максимальную доходность на уровне 20%. А рост цен на новостройки объясняют постоянно растущей стоимостью стройматериалов, ростом заработной платы рабочих, ценами на землю, завышенной "долей города" и т. п. Согласимся, что эти факторы действительно существенны. И займемся собственными подсчетами.

Москва - зона вечной мерзлоты?

$700 за метр общей площади - на сегодня фактически нижняя планка стоимости московских новостроек. Такое жилье еще надо поискать, и найдется оно однозначно не в престижных районах Москвы, а где-нибудь на окраине. Возьмем эти $700 как исходную величину при исчислении минимальной инвестиционной стоимости строительства, в которую помимо собственно строительной себестоимости включаются также и стоимость взаимоотношений с городом, расходы на рекламу, оплату риэлторских услуг и т. д. (в среднем же по Москве стоимость метра новостроек различного типа грубо оценивается в $1000).

Понятие строительная себестоимость, исходя из практики девелоперов, включает в себя следующие составляющие. Это стоимость стройматериалов, доля которых составляет от 30 до 40%, стоимость строительно-монтажных работ (от 20 до 30% в зависимости от сложности объекта), эксплуатация машин и механизмов (от 10 до 20%) и проектные работы (5-10%). Помимо этих основных составляющих к себестоимости также относят затраты по арендной плате за землю, затраты на энергоресурсы, охрану, налоги и иногда некоторые специфические вещи (например, надбавки за работу на высоте при строительстве высоток).

По данным Госкомстата РФ, средняя стоимость строительства одного квадратного метра в России в I квартале 2003 г. составила 7046 руб. При этом на территориях 20 субъектов РФ строительство жилья обходится более чем наполовину дешевле, чем в целом по стране.

Переводя эти цифры в "условные единицы", получаем, что в среднем по России себестоимость строительства - порядка $230. При этом в регионах есть умельцы, снижающие ее до $110 за метр. Москва, по данным Госкомстата, находится среди лидеров по дороговизне - 13 633 руб. за метр. Помимо матушки-столицы, в лидерах ходят также Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономный округа, где дороговизну строительства, в отличие от Москвы, можно объяснить объективными причинами (климатическими условиями и проблемами "северного завоза").

В Москве же официальная себестоимость строительства получается равной $450. Хотя в неофициальных заявлениях представители московского стройкомплекса и девелоперы не раз называли цифры $280-350 за метр для панельного жилья и $370-450 при монолитном строительстве.

Более того, некрупные строительные компании, выполняющие подрядные работы в Москве и проведшие по нашей просьбе калькуляцию себестоимости строительства домов в Москве, заявили: даже с учетом своей прибыли они взялись бы за выполнение полного объема строительно-монтажных работ (с условием поставки стройматериалов от своих поставщиков) по ценам порядка $180-200 за квадрат в панельном доме и $240-270 за монолит.

При этом, говорит Сергей Рубцов, главный инженер компании "СтройТекникс", у крупных девелоперов есть возможности для снижения издержек и доведения этих цифр до совсем уже приятных глазу $110-150 себестоимости метра! Это возможно благодаря гораздо менее затратному для таких "крупняков" использованию строительной техники и труда "иностранных" рабочих, которых на крупных городских стройках проверяющие почему-то не замечают, а вот у мелких строителей с завидной регулярностью обнаруживают во время рейдов.

К чему все эти цифры и опросы? Просто нам кажется, что в заявляемой, в том числе и руководителем стройкомплекса столицы Владимиром Ресиным, себестоимости строительства в Москве на уровне $300-500 за метр (в зависимости от серии дома, района и конструкции) уже заложена прибыль застройщика. И в зависимости от проекта она может составлять порядка все тех же злополучных 50%. А это уже первый момент, позволяющий сделать вывод о возможности снижения стоимости московских новостроек на, к примеру, $100 за квадратный метр при сохранении 20% доходности.

Экономить все-таки можно. И нужно

Помимо наших умозрительных заключений о возможном снижении себестоимости за счет снижения собственной прибыли застройщика, существует и реальная проблема снижения стоимости самих строительных работ.

Как отметил генеральный директор ЗАО "Корпорация "Конти" Владимир Демура, этого можно добиться за счет "оптимизации архитектурных решений, проектной оптимизации, организации закупок строительных материалов напрямую по долгосрочным контрактам, за счет целевого использования рабочей силы: неквалифицированный труд - на простых работах, профессиональных строителей - на сложных (однако чрезмерная экономия на рабочей силе чревата плохим качеством, а устранение недоделок и брака в итоге выйдет дороже). Серьезного снижения издержек можно добиться при проведении инжиниринговых работ - если коммуникации и механизмы проектирует та же компания, что и монтирует, то уменьшается количество арматурных отходов и т. д, что очень чувствительно, например, при строительстве высоток".

Справедливости ради заметим, что слова о применении новых технологий с целью уменьшения себестоимости строительства в последнее время часто выглядят скорее модным маркетинговым ходом. Это и заявления о строительстве по китайской технологии, и размышления о потенциальном интересе к использованию туннельной опалубки. На практике же новые технологии интересуют застройщиков больше для ускорения темпов строительства, а не экономии стройматериалов.

Михаил МорозовРусский фокус