Иен Эллиотт: "Москва - это нечто особенное".

Новые торговые центры в Москве открываются едва ли не каждый месяц. В 2003 г. может быть введено более 900 000 кв. м новых площадей. При этом заполняемость профессиональных торговых центров держится на практически максимально возможном уровне в 95%. С просьбой прокомментировать ситуацию с торговой недвижимостью в Москве мы обратились к Иену Эллиотту, руководителю отдела стратегического консалтинга по торговым помещениям в Центральной и Восточной Европе компании Jones Lang LaSalle.

- М-р Эллиотт, учитывая большой опыт работы вашей компании на американских и европейских рынках, что вы можете сказать о развитии ситуации с торговой недвижимостью в Москве в 2003 г.?

- Все очень индивидуально. Как будет развиваться сектор торговой недвижимости в крупном европейском городе, зависит от целого ряда причин - к примеру, плотности населения, расположения и загруженности основных транспортных магистралей, развитости системы муниципального транспорта, доходов населения и массы других составляющих. Да, мы могли бы попытаться сравнить сегодняшний московский рынок торговой недвижимости с ситуацией в этом же секторе, к примеру, в Испании в конце 80-х либо в Португалии начала 90-х. Но сравнение не будет корректным.

- Можно ли говорить о том, что Москва уже сформировала свои собственные требования к строящимся торговым центрам?

- Несомненно. Во-первых, что касается месторасположения. Более половины строящихся крупных торговых центров расположены на МКАД, как наиболее доступной - в первую очередь для автомобилистов - части Москвы. Во-вторых, расположение центра на МКАД позволяет девелоперам организовать подходящую по размерам парковку для автомобилей, что в центре Москвы сделать просто невозможно и что нередко вызывает серьезные проблемы у работающих центров. Ведь, к примеру, в США любой крупный магазин окружен автомобильными парковками, вместимость которых нередко превышает даже самые оптимистичные прогнозы относительно количества людей, способных посетить его одновременно. Покупатель, приехавший в торговый центр, не должен ни секунды задумываться о том, где ему припарковать свою машину. Отсутствие мест на парковке уже изначально накладывает отрицательный отпечаток на первые впечатления от торгового центра. И в-третьих, стоимость земли и аренды помещений в торговых центрах. Из-за высокой стоимости получения земельных участков под строительство в центральных районах Москвы стоимость аренды площадей торгового центра там будет в 2-3 раза выше стоимости аналогичных площадей на МКАД. А для арендаторов это очень серьезная проблема, поскольку в будний день из-за тяжелейшего трафика добраться до центра очень нелегко, а в выходные москвичам, в большинстве своем живущим за пределами Садового кольца, легче и быстрее добраться как раз до окраинных торговых центров.

- Получается, что центр Москвы должен быть отдан под офисные помещения и торговые улицы?

- Не надо забывать о том, что большинство европейских столиц имеет обширные пешеходные зоны в пределах исторического центра города, где располагаются как бутики, так и множество предприятий общественного питания и магазинов масс-маркет. Всего этого в Москве, к сожалению, пока нет. Есть две полностью сформировавшиеся "бутиковые" улицы - Кузнецкий мост и Столешников переулок, и в какой-то мере к ним уже относится Третьяковский проезд. Говорить о том, что главная улица Москвы - Тверская - приобрела какие-то законченные формы в отношении торговых помещений, на мой взгляд, еще рано. Удачно развиваются Кутузовский проспект, улица Петровка. Пожалуй, на этом перечисление можно и закончить. В целом ситуация со street retail (не относительно торговли с лотков и различных киосков, а в отношении магазинов, торгующих непродуктовыми товарами. - Прим. ред.) в Москве еще далека от идеальной. Немало этому способствует некоторое, уже, видимо, давно сформировавшееся недоверие москвичей к ценам в этих магазинах - согласно большинству опросов они считают их изрядно завышенными. В Москве практически нет так называемых сток-центров, получивших большое распространение в Европе. Те, что есть в Москве, торгуют не распродажными изделиями известных марок, а чем-то не совсем понятным в смысле качества. И самое главное - неразвитость системы небольших кафе, а именно за ними, на мой взгляд, будущее. Это, правда, напрямую зависит от реализации программ по развитию Москвы как туристического центра.

- То есть растет сектор крупных торговых центров, остальные же секторы торговой недвижимости развиваются медленнее?

- В секторе крупных торговых центров можно говорить даже о том, что начинается серьезная конкуренция - за арендаторов и за покупателей. Для арендаторов центры стараются постоянно совершенствовать и увеличивать объем предоставляемых услуг. Борясь за покупателей, торговые центры уделяют повышенное внимание дизайну центров, увеличению площадей, занимаемых различными развлекательными центрами и food-court (в Москве прижилось название "ресторанный дворик". - Прим. ред.). Что касается, к примеру, дизайна и архитектуры, то, на мой взгляд, "Крокус-Сити" в этом плане является одним из лучших торговых центров не только в Москве, но и в Европе в целом. Мне лично все очень нравится. Чего не скажешь о москвичах, которые, видимо, оказались не готовы к самой идее бутиков на огромной площади не в центре, а на МКАД.

Опять же процентное наполнение торговых центров. Тут Москва пошла своим собственным путем. В Европе в среднем на долю продуктовых отделов приходится 10%, развлекательная часть и food-court занимают порядка 15-20%, остальное приходится на непродуктовые магазины. В Москве же основными якорными арендаторами являются как раз ритейлеры, поэтому на продуктовую часть в торговых центрах приходится порядка 20% площадей. Несколько меньшие, чем в европейских странах, площади выделяются под развлекательную часть, что не совсем правильно. К примеру, "Мега-Молл" находится в выигрышном положении именно из-за грамотно созданной и эксплуатируемой развлекательной части, привлекающей значительное количество дополнительных посетителей. Теперь вернусь к вопросу об отличиях в развитии торговых центров в Москве и европейских странах. Москва идет по пути создания крупных торговых центров - 50 000-70 000 кв. м, тогда как в Европе ориентируются на 30 000. В Москве предпочитаемая площадь под аренду для небольшого магазина - 25 кв. м, а в Польше и Венгрии, например, продавцы готовы ограничиваться и семью метрами. Эти сравнения можно продолжать, однако вывод один: Москва совершенно исключительный в отношении развития торговой недвижимости город, не похожий на другие европейские столицы.

- Что же ожидает этот сектор рынка недвижимости в ближайшем будущем?

- Рынок торговой недвижимости в Москве до сих пор не насыщен, и в этом - большой потенциал для новых проектов. Наша компания позиционирует московский рынок как рынок медленно растущих арендных ставок на торговые помещения. В этом же секторе вместе с Москвой находятся такие города, как Милан, Рим, Дублин. Англия, Испания, Германия, Швеция практически достигли максимального значения роста ставок. Берлин, Брюссель, Копенгаген, Лиссабон - там арендные ставки падают по различным причинам: из-за перенасыщенности рынка, экономических проблем. Эдинбург - на стадии подъема аренды. Наиболее прогрессирующими арендными ставками на сегодняшний день отличается Будапешт. Однако все это статистические выкладки, отнюдь не говорящие о перспективности того или иного рынка для девелоперов и инвесторов. Поскольку, по нашим оценкам, если доходность по торговым помещениям в Центральной и Восточной Европе находится на уровне 5-10%, то в Москве мы ее оцениваем на уровне 19-24%.

Одной из тенденций ближайшего времени может стать определенная диверсификация арендных ставок между успешными и неудачными торговыми центрами. Определенные подвижки в этом плане начались еще прошлым летом, когда торговые центры с явными, концептуального плана ошибками делали так называемые "сезонные скидки" на арендную плату - в 10-15%. Сегодня же можно говорить и том, что эти центры готовы к общему снижению ставок аренды на 10-15% .

Однако потенциал московского рынка огромен. Ведь москвичи порядка 80% своих доходов тратят на различные продуктовые и промышленные товары. В той же Варшаве эта цифра составляет порядка 60%, Прага, Париж, Лондон, Франкфурт - 40% и менее. При этом в Москве на 1000 жителей приходится сегодня порядка 80 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в Лондоне - 180 метров, в Праге - 310, в Париже - 390, в Мадриде и Варшаве - порядка 430. Так что в смысле объемов строительства Москве еще строиться и строиться.

Повторюсь: растет значимость концептуального дизайна и архитектуры. Будет увеличиваться развлекательный сектор, в том числе и за счет столь модного и успешно функционирующего направления, как расположение в торговых центрах мультиплексов. Они хоть и приносят минимальный доход, однако являются одним из важнейших способов увеличения посещаемости.

Свой вклад могут внести и иностранные ритейлеры. Во всяком случае, успешный пример тех же IKEA, METRO, Auchan послужил примером для многих. Помимо них на рынок вышли и такие крупные сетевые иностранные операторы, как Zara, Tatuum, Sinequaone, Perspective, Reserved or Accesorised. Так что мне московский рынок торговой недвижимости видится исключительно в светлых тонах для всех - инвесторов, девелоперов, управляющих, арендаторов и просто покупателей, у которых появляется самое главное - возможность выбора.

Михаил МорозовРусский фокус