СОВЕТЫ ПОТРЕБИТЕЛЯМ

25 июня в Госстрое РФ состоялось совещание по вопросу "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования и повышении доступности жилья для граждан РФ". На совещании выступили председатель Госстроя РФ Николай КОШМАН и руководители структурных подразделений Госстроя, представители банков, в том числе председатель комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, президент банка "Евротраст" Андрей КРЫСИН, руководители строительных и проектных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, а также руководители административных субъектов РФ. Собравшиеся обсудили проблему развития ипотечного жилищного кредитования, поделились вариантами решения этой проблемы в различных регионах России, утвердили концепцию системы ипотечного жилищного кредитования и меры по повышению доступности жилья, предложенные Госстроем РФ.

О ПРОБЛЕМАХ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Основной целью государственной жилищной политики в настоящее время стало повышение доступности жилья для большинства граждан России. Залогом достижения этой цели, как сообщил Николай Кошман, может быть только развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Необходимость ипотечных кредитов подтверждают результаты анализа доходов населения и цен на рынке жилья. На сегодняшний день только 1-1,2% граждан могут приобрести квартиру без предоставления кредита. На бюджетное жилье тоже надежда невелика - его на данный момент получают только 0,3-0,5% населения РФ.

На развитие ипотечного кредитования влияют два фактора спрос на ипотечные кредиты и их доступность, а также наличие предложении на рынке жилья. И сразу возникает ряд проблем. Одна из них, по словам председателя Госстроя, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты - 17% и выше, короткий срок выплаты долга - от нескольких месяцев до 10 лет (последнее только по московской программе "Дельта-кредит") и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга - до 3D лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен.

Другая проблема - острый дефицит предложений на жилищном рынке. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут.

Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

КАК СДЕЛАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО ДЕШЕВЛЕ

Представители строительных и проектных организаций на совещании высказали свои предложения по поводу снижения стоимости строительства. По словам заместителя директора ЦНИЭЖС (Институт экспериментального жилищного строительства) Юрия Гранина, дома могут стать дешевле за счет использования для строительства крупнопанельных конструкций. Такой дом на 8-9% дешевле, чем кирпичный. Нежелательно строительство многоэтажек выше 12-14 этажей, так как это не только удорожает строительство, но и связано с дискомфортом жителей.

Генеральный директор ДСК-3 Санкт-Петербурга Александр Еремин согласился с коллегой и заявил, что для бюджетников нужно строить сравнительно недорогие панельные дома. Ипотечные кредиты на такое жилье, с учетом 30% первого взноса от государства, сделают его еще более доступным, а значит востребованным. А строительные компании смогут получать прибыль за счет увеличения оборота, а не цены.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ГОССТРОЯ

Все население нашей страны можно разделить на три категории, рассказал зампредседателя Госстроя Владимир Пономарев. Первая - это социально незащищенные, нетрудоспособные граждане. Вторая - россияне, имеющие низкий, но стабильный доход. Это бюджетные работники - врачи, учителя. И третья - люди, которые вполне могут позволить себе приобретение жилья самостоятельно, без помощи государства. Естественно, займы на покупку квартиры необходимы первым двум категориям граждан. Но условия существующей системы кредитования им не под силу.

Проблему с бюджетниками Госстрой предлагает решить путем новой схемы ипотечного кредитования, благодаря которой, считает Николай Кошман, станет доступным приобретение жилья для 80% бюджетных работников. С предложением Госстроя согласились 23 присутствующих на совещании руководителя регионов России.

Принцип ее действия несложен - в качестве первого взноса станут использоваться средства из местной казны. Деньги для этой цели губернаторы регионов должны заблаговременно зарезервировать, образовав, к примеру, дополнительный фонд социального страхования. В дальнейшем эти средства пойдут на создание инженерных коммуникаций - водопровода, теплосети, канализации под фундаментом будущего дома. Это на 30-35% снизит первоначальную стоимость жилья. Кредит в банке берет сама строительная компания и на эти средства достраивает дома. Первая многоэтажка отдается в распоряжение администрации города. Квартиры этого дома распределяются между очередниками. Остальное жилье, построенное на выделенной территории, распродается на свободном рынке или по ипотечному кредиту. К тому же кредитование строительной организации и ипотечное кредитование населения может осуществлять один и тот же банк. Возможно, схема, предложенная Госстроем, помимо снижения цен на жилье позволит достигнуть желаемых 10% годовых и увеличения срока выплаты кредита.

Введение в действие данного механизма не исключает определенных рисков. Ведь если строительная компания не сможет расплатиться с кредитом, то в принадлежность банку отходят и построенные дома, и земли - то есть бюджетные средства, вложенные в проект, будут невосполнимы. А средства немалые, ведь, по предложению Госстроя, предполагается в каждом регионе отвести 25-30 гектаров под такие новостройки. С другой стороны, если программа начнет работать, то к 2010 году почти все бюджетники, годами стоящие в очереди на жилье, смогут получить квартиры. (На сегодняшний день, по данным Госстроя, в очереди на получение жилья стоят 5 млн. семей.) Но 30 миллионов граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, по-прежнему должны полагаться на собственные силы.

Возможны и другие варианты государственной поддержки граждан. По мнению специалистов Госстроя, социально-незащищенным и нетрудоспособным гражданам жилье должно предоставляться из муниципальных и государственных фондов социального назначения на условиях договора социального найма. Для остальных, в соответствии с их профессиональной и социальной значимостью и уровнем доходов, будут предоставляться адресные целевые субсидии на покупку жилья по ипотечному кредиту.

"А"- СПРАВКА

Ипотечный жилищный кредит - кредит (целевой заем), предоставляемый банками, иными кредитными организациями, либо юридическими лицами на приобретение (или строительство) жилья под залог приобретаемой (строящейся) жилой недвижимости.

Расчет по калькулятору "Дельта Кредит" (в у.е.)

Наталия КочеминаСолидарность