Если говорить о коммерческой недвижимости, то на успешность ее эксплуатации и, как следствие, доходность влияют много факторов. Главные - местоположение, транспортная доступность, возможность парковки, состояние помещения, наличие и качество сервисных услуг, уровень управления зданием и, наконец, человеческий фактор, отражающий личные пристрастия и антипатии человека, принимающего решение о покупке или аренде помещения.

 Офисы
Сергей Рябокобылко, директор компании Stiles&Riabokobylko считает, что "динамика рынка за последние два года свидетельствует о том, что поглощение помещений на офисном рынке существенно превышает новое строительство". 

Очень многие проекты были заморожены или свернуты после кризиса, а собственно выход новых проектов мы увидели только прошлой зимой. Два основных проекта, которые были недавно сданы в эксплуатацию и сейчас формируют рынок, - здание на Новинском бульваре, 31, и офисная башня на Павелецкой площади - "Павелецкая Тауэр". Они вышли на рынок примерно в одно и то же время (может быть, на Новинском чуть раньше), и объем площадей, который попал на рынок, должен существенно изменить ситуацию.

Максим Жуликов, отдел офисных помещений Penny Lane Realty: "К рынку продаж офисных зданий проявляют стабильный интерес сырьевые компании, пенсионные и инвестиционные фонды, иностранные представительства. По-прежнему популярной является следующая схема: компания-владелец размещается в новом здании и берет под залог недвижимости кредит для развития бизнеса, решая таким образом сразу две своих проблемы".

Специалисты отмечают, что в прошлом году наблюдался существенный рост числа сделок купли-продажи офисных зданий и помещений. При этом стоимость продаж офисной недвижимости в 2003 году по сравнению с предыдущим годом сохранилась на прежнем уровне и лежала в пределах от $2,3 тыс. до 2,9 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества здания. По мнению специалистов компании Colliers International, цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (транспортной доступности, наличия парковки, телефонных линий и др.). 

При этом наибольшим спросом будут пользоваться площади до 300 кв. м в районах между Бульварным и третьим транспортным кольцом.

Торговые площади

По результатам сравнительного анализа, проведенного Jones Lang LaSall, одной из крупнейших в мире компаний, занимающихся недвижимостью, москвичи тратят примерно 75% своих доходов на приобретение товаров и оплату услуг, в то время как лондонцы - только 45%, а парижане и берлинцы находятся далеко позади. За год в Москве совершается торговых сделок на сумму свыше $20 млрд. Столь высокая покупательная способность москвичей поощряет известные иностранные фирмы к выходу на наш рынок. Например, шведский мебельный гигант IKEA Group Stichting Ingka Foundation, владеющий 157 магазинами в 29 странах, построил на Калужском шоссе второй торговый комплекс IKEA (первый функционирует в Химках), и в ближайшем будущем компания планирует построить еще четыре магазина. Сеть "МETRO" совсем недавно открыла свой третий магазин на Рябиновой улице. На Варшавском шоссе открылся супермаркет торговой сети Spar, крупнейшей по количеству магазинов в мире. 

Все активнее работают на рынке и отечественные операторы. Так, на сегодняшний день в столице уже 45 магазинов торговой марки "Копейка", 12 супермаркетов сети "Седьмой континент", 20 магазинов "Перекресток" и пр. 

М. Жуликов считает: "Торговый сектор, в принципе, исходя из своей природы, более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется. Торговля - самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации в стране высокий.

В целом, во всех секторах рынка наблюдается активный спрос, который отражает общую деловую активность русского бизнеса. Не бывает так, что на офисную недвижимость спрос падает, а на торговую - растет; это взаимосвязанные рынки".

По мнению специалистов, сегодня самая высокая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в ЦАО, а также на западе и северо-западе столицы. Значительно отстают спальные районы за исключением Марьина. По результатам исследования рынка, на территории Центра и Северо-Запада москвичи тратят больше всего, поэтому крупные девелоперские компании стремятся именно там построить свои торговые центры.

Склады
Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости - сектор складских помещений. Точно сказать, сколько всего складских помещений в Москве и какова их суммарная площадь, достаточно трудно. О складах высшей категории все известно, но это - особый рынок. Сегмент более дешевых складов в большой степени "серый". Однако через 2-3 года положение может в корне измениться. 
 
По оценкам Андрея Иванова из агентства Stiles&Riabokobylko, суммарная площадь складских помещений в Москве составляет примерно 2 млн кв. м. Однако требованиям, предъявляемым к складам западными и крупными российскими компаниями, соответствуют лишь новые и отремонтированные складские помещения общей площадью около 600 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка для таких складов оценивается большинством риэлторов примерно в $90 за 1 кв. м в год. Аренда самых дорогих и качественных складов обходится в $140 за 1 кв. м в год. Что же касается остальных 1,4 млн кв. м, то никто не берется утверждать, располагаются ли на этих площадях именно склады - понятие склада практически не отделено от понятия производственного помещения. 

"Рынок индустриальных помещений менее сформирован, чем рынок коммерческой недвижимости в целом", - считает А. Иванов. Следствием этого является относительно слабая выраженность динамики цен. "Когда после кризиса цены на всю недвижимость резко упали, ставки аренды складов сдвинулись на несколько центов и застыли", - рассказывает Ольга Некрасова, АН "БЕСТ". По ее словам, "сейчас аренда складов дорожает не столь стремительно, как аренда торговых помещений и офисов". 

Впрочем то, что склады дорожают, подтверждают все. При этом рост цен на склады разных классов обусловлен разными причинами. На недорогие склады - в основном из-за роста "себестоимости". "Арендные ставки значительно выросли по сравнению с прошлым годом, поскольку растут цены на коммунальные услуги", - говорит А. Иванов. Кроме того, количество дешевых складов явно превышает спрос. И как только недорогие склады начинают расти в цене, нижний сегмент рынка сразу занимают свободные площади, считавшиеся до этого "неликвидом" - например, из-за неудобного расположения. "Колебания арендной ставки в 10-15% поглощаются количеством складов", - считает Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости. Цена на более качественные помещения в большей степени определяется спросом.
    События последнего года вселяют в участников рынка оптимизм. Вместе с ростом объемов торговли растет и спрос на склады. "Рынок складских помещений насыщается на глазах. Количество незанятых площадей уменьшается", - утверждает А. Иванов. Арендаторов все чаще интересуют дорогие и качественные склады. 

Что в итоге?
Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходны, конечно, торговые помещения. Хотя их доходность сопряжена с высоким риском. Во многих центрах арендаторы, к сожалению, не видят ожидаемого потока покупателей, например, из-за того, что не было продумано их местоположение. Что касается рентабельности, то она разная. В связи с изменениями в налоговом законодательстве доходность недвижимости в ближайшее время не только должна сохраниться на прежнем уровне (около 23%), но может и возрасти. 

Западные девелоперы в первую очередь ориентированы на офисный рынок, потому что он наиболее прогнозируем, а оборот сделок тут, безусловно, больше, чем на рынке торговых площадей. Абсолютно не развит пока рынок складской и производственной недвижимости. По словам С. Рябокобылко, сейчас готовится несколько проектов крупных западных девелоперских компаний, которые выведут на рынок по 200 000 кв. м складских и производственных помещений. "Это крупнейшие игроки, которые уже работают на московском рынке. Перспективное направление - складские проекты площадью от 5000 до 10 000 кв. м. Пока объемы невелики, но есть проекты, с которыми мы работаем несколько лет. В частности, это складские центры в Домодедове, Шереметьеве", - говорит он. 

За последние полтора-два года рынок коммерческой недвижимости существенно изменился. Он почти оправился после кризиса, появилось большое количество новых проектов. Конечно, Москва пока не дошла до состояния рынков крупных городов Европы и Америки. Ощущается дефицит и площадей, и профессиональных игроков. Но по мнению специалистов, это только начало.

Майя БогдановаКвадратный метр