Муниципальные нежилые помещения, реализуемые через аукционы ГУП “Мосреалстрой” – отдельный и весьма интересный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Как правило, они покупаются в собственность, нередко с различными ограничениями по использованию (так, производственный цех в них устроить не дадут). Обычно это первые этажи жилых зданий или полуподвалы и подвалы. Практика показывает, что собственники эксплуатируют такие помещения как офисы и магазины. Схема реализации такой недвижимости относительно прозрачна: выигрывает тот, кто дает на аукционе наибольшую сумму.

А интересен этот сегмент тем, что по нему с относительной чистотой эксперимента можно определить реальную цену нежилых помещений, соотношение спроса-предложения, самые популярные районы, где располагается такая недвижимость.

 Нами были рассмотрены аукционы, которые проходили в последние 8 месяцев (с октября 2002 г. по май 2003 г. включительно). Учитывались только помещения, расположенные в Центральном административном округе – самом интересном районе для инвесторов, покупающих коммерческую недвижимость. Анализ сделок принес следующие результаты.

Такие разные районы

Наибольшее число объектов предлагалось в районе Басманный. Это один из самых больших как по площади районов ЦАО, так и по населению. Второе и третье место по предложению — районы Тверской и Мещанский, это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений пришлось на район Замоскворечье, на юге ЦАО, а также в Хамовниках и Арбате (юго-запад ЦАО).

В центре покупательских предпочтений находился район Таганский. Площадь помещений, представленных там, колебалась от 70 до 550 кв. м, средняя площадь объектов – чуть больше 220 кв. метров. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе Таганский равна чуть более 32 тыс. рублей. Однако заметна была дифференциация цен в зависимости от удаленности от Садового кольца. Самые дорогие объекты – от 59 тыс. руб. за кв. м, что приблизительно равно ценам на коммерческую недвижимость на «открытом рынке».

Большой разброс цен также наблюдался в районе Басманный – от 31 тыс. руб. до 61 тысячи. Последняя цена была характерна для объектов на Покровском бульваре, который находится внутри Садового кольца и, наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Кроме того, здесь наблюдается дефицит качественных помещений, чем также и обусловлены высокие цены.

А вот минимальные предложения в этом районе были характерны для Новорязанской улицы — оживленной автомагистрали, примыкающей к Садовому кольцу.

Басманный характеризуется и наличием относительно небольших помещений – от 120 до 180 кв. м – наиболее востребованных на рынке площадей. Например, по данным экспертов, до 40% заявок потенциальных арендаторов приходится на офисы именно такого размера.

А вот в районе Пресненский наблюдается большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу – около 550 кв. метров. Минимальные размеры тут – 300-350 кв. м, максимальные – 900-950. Эксперты полагают, что помещения такой площади идеально подходят под магазины одежды, бутики и т. п. На основе таких данных можно сделать вывод, что в ближайшее время район Пресненский должен стать одним из главных торговых направлений в городе, наряду с другими уже успешно функционирующими районами – Кузнецким мостом, Тверской и друугими.

При этом средняя начальная цена 1 кв. м в районе Пресненский не превышала 33 тыс. руб., что является совсем небольшой суммой «вхождения в бизнес». Правда, максимальные цены (на ул. Красина, в районе метро «Краснопресненская») тут достигали 55 тыс. рублей. Такие высокие ставки были обусловлены близостью как к Садовому кольцу (психологический фактор), так и успешно функционирующим торговым территориям (Новинский бульвар). Кроме того, помещения на этих улицах были в основном встроенными в жилой дом, а не подвалами.

Самые низкие цены в районе Пресненский были зафиксированы на объекты, находящиеся на Зоологической улице. Не слишком удобное месторасположение, а также невысокого качества помещения – эти факторы снизили начальные цены до 28-31 тыс. рублей.

Район Тверской также характеризуется большими по площади помещениями – в среднем 450-470 кв. м, при этом максимальные площади достигали 1550 кв. метров. Но, наряду с такими «гигантами», выставлялись на аукцион и объекты по 140 кв. метров.

Средняя цена по району за 1 кв. м составила 41,1 тыс. рублей. Однако в зависимости от расположения объекта цены колебались от 34 тыс. руб. до 140 тыс. (максимум – в переулках между Тверской улицей и Большой Дмитровкой).

 В районе Мещанский средняя цена за 1 кв. м составляла чуть более 34 тыс. руб., но тут отмечается такая же высокая дифференциация, как и в районе Тверской. Очень высокая стоимость зафиксирована на объекты, примыкающие к Садовому кольцу (Сретенка) – до 80 тыс. рублей. Причем цены на помещения в переулках ниже, чем на объекты, расположенные на главных улицах и на Проспекте мира. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу — 400 кв. м, а вот самое большое помещение – 3,4 тыс. кв. метров.

В районе Красносельский средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, составляла 380 кв. метров. При этом более половины объектов имели площадь менее 200 кв. метров. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 39 тыс. рублей.

 Как уже говорилось выше, в районах Якиманка и Замоскворечье очень небольшое количество предложений: от общего числа объектов, выставленных на конкурс, — 5 процентов. Средняя цена за 1 кв. м в районе Якиманка» составляет 48 тыс. руб., а в районе Замоскворечье — 53 тыс. рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе Якиманка — 340 кв. м, в районе Замоскворечье — 355 кв. метров.

Выводы

Можно заметить, что сегодня практически не предлагаются на продажу помещения небольших размеров – до 120 кв. метров. Также единичны случаи, когда выставлялись на конкурс объекты площадью свыше 1 тыс. кв. метров. При этом объекты именно такой площади (самые маленькие и самые большие) являются наиболее дефицитными и востребованными у инвесторов.

Если говорить о средней площади помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов находится в районах Таганский, Басманный, Якиманка и Замоскворечье. Самая большая средняя площадь — в районах Тверской, Пресненский и Мещанский.

Из всего этого ряда районов только на Якиманке и в Замосковоречье совпадают спрос и предложение, так как на улицах в этих районах расположены в основном небольшие салоны красоты, бутики, ресторанчики, турагентства (до 150 кв. метров). А вот большие по площади объекты, востребованные рестораторами, владельцами продуктовых магазинов и т. п. расположены на неудобных и невостребованных потребителями улицах. Это приводит нас к выводу, что старый фонд сегодня в основном не соответствует спросу со стороны участников рынка коммерческой недвижимости.

Владимир КосаревКвартира. Дача. Офис