Несмотря на длительные праздники, май и июнь оказались успешными для рынка недвижимости. Был зафиксирован почти 25-процентный рост количества продавцов, покупателей и сделок, правда, цены при этом росли довольно медленно – на 2-3 процента. Наиболее значительный рост на рынке жилья продемонстрировали два сегмента – продажа вторичного жилья и «первички» в ближнем Подмосковье.

Журнал «Коммерсантъ-Деньги» в номере от 10 июня объясняет обе эти тенденции. «В мае продавцы, не желая откладывать продажу квартир на сезон летних отпусков, резко активизировались. В результате, количество поступивших на рынок квартир увеличилось почти на 20 процентов. Покупатели от продавцов решили не отставать — количество клиентов риэлторских компаний, желающих приобрести квартиру в мае, увеличилось на те же 20-25 процентов. В результате, существенно возросла ликвидность рынка».

Однако рекордсменом стала именно подмосковная недвижимость – в первую очередь, в городах-спутниках Красногорске, Реутове, Видном. Выгода налицо, считает журнал, – «за одну и ту же сумму покупатели могут приобрести квартиру с одинаковым количеством комнат и в Бутово, и в Красногорске. Только в Красногорске эта квартира будет не в панельном доме, а в монолитном, а ее общая площадь — на 20-25 кв. м больше. Достаточные основания для миграции москвичей за МКАД».

Прогнозируемой стабилизации цен на рынке жилья, по всей видимости, также не случится. Помимо продолжающегося притока в страну нефтедолларов, все большее значение приобретают ипотечные средства, которые «разогревают» рынок.

 Аренда жилья

 Непростая ситуация складывается и с арендой жилья. Обычно летом в силу сезонного увеличения предложения происходит снижение цен, однако в этом году спрос на недорогое жилье стабильно превышает предложение, не позволяя ценам опуститься. «Риэлторы считают: это происходит потому, что с каждым годом число недорогих сдаваемых квартир уменьшается», — пишет «Вечерняя Москва» (10 июня).

Рынок «повзрослел», отмечает автор. «Раньше большинство арендодателей ставили перед собой цель: извлечь из недвижимости максимальную прибыль. Сейчас приоритеты арендодателей изменились» — сегодняшние хозяева делают ставку на привлечение надежных клиентов.

Впрочем, если снижения цен не происходит, то и глобального их роста в ближайшее время не предвидится, прогнозирует газета. «Естественно, в августе-октябре цены на недорогое жилье поднимутся, но затем они должны опуститься до прежнего уровня. По мнению специалистов, арендаторы просто не готовы к глобальному повышению цен: сейчас цены находятся на «додефолтовском» уровне, и если они поднимутся еще выше, то существующий сейчас спрос не сможет оплатить предложение».

Коммерческая недвижимость

 «Эксперт» (9 июня) посвящает большой материал коммерческой недвижимости. Автор отмечает три главные тенденции на этом рынке. Во-первых, прогнозируется рост арендных ставок, правда, незначительный. Во-вторых, в торговых центрах за счет увеличения предложения площадей произойдет падение ставок. В качестве перспективного отмечается рынок складской недвижимости, который только начинает развиваться. «Развитие сектора розничной торговли, активное проникновение на российский рынок иностранных компаний, которым требуются современные складские комплексы европейского уровня, — фактор, повышающий инвестиционную привлекательность рынка складской недвижимости», — пишет журнал. При этом «наибольшим спросом пользуются склады, расположенные в 5-10 км от МКАД. Популярны северное и южное направления из-за хорошего качества транспортных магистралей и близости к аэропортам».

«Известия» в номере от 11 июня также обращают внимание на то, что Москве не хватает недорогих офисов и складов. «Офисы класса С, а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса — самый малоизученный, незаметный и, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее, спрос на этот товар многократно превышает предложение», — напоминает автор в материале «Дефицит класса С».

В этом же номере (в статье «Прощание с руинами») газета указывает возможные пути насыщения этого сегмента рынка, которыми, впрочем, уже пользуются многие девелоперы. Они вкладывают деньги «не в новое строительство, а в реконструкцию уже имеющихся помещений и их превращение в полноценные офисные или торговые центры. Особое внимание уделяется переоборудованию бывших производственных площадей, метраж которых может достигать 100 000 кв. метров. Таких объектов на территории Москвы, по оценке экспертов, десятки миллионов метров, и все они нуждаются в ремонте. Заводы и фабрики, расположенные на престижных землях, но давно разорившиеся и пришедшие в негодность, могут быть полностью преображены опытными девелоперами».

 Первый этаж для малого бизнеса

Об инициативе московских властей, связанной с запретом на размещение на первых этажах московских новостроек жилых помещений, пишут «Ведомости» в номере от 21 июня. Размещение на первых этажах только объектов социально-бытового назначения должно решить вопрос с недостатком «коммерческих» площадей в жилых районах. По мнению экспертов, такой шаг может увеличить количество таких площадей на треть, однако на ценах это не скажется, так как построенный в этом случае объем жилых помещений «будет недостаточным, чтобы обвалить рынок».

Пока непонятно, кто будет претендовать на такие помещения. «Крупные торговые компании не проявляют большого интереса к первым этажам новостроек», — утверждает автор. Так например, «Седьмой континент» пока не планирует приобретать первые этажи в новостройках. «Причина … в том, что такие площади предлагаются к продаже по цене, равной стоимости квадратного метра жилой площади».

Из-за высокой цены предложения, связанные с первыми этажами жилых домов, должны заинтересовать в первую очередь малый бизнес. Однако право «вселиться» в жилой дом могут получить не все: «слишком много ограничений по режиму и профилю работы. Например, в жилом доме нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин».

Загородная недвижимость

«Известия» (24 июня) публикуют сразу несколько материалов, посвященных загородной недвижимости. В этом секторе следует обратить внимание на два фактора. Во-первых, это рост стоимости земли. Например «на престижных подмосковных направлениях [она] выросла в два раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты уверены, что цены будут расти и дальше, поскольку участков не хватает, а спрос в элитном сегменте не спадает», утверждает автор статьи «Престижа ради».

Что касается самого жилья, то здесь необходимо учитывать две тенденции. С одной стороны, рынок близок к насыщению – «совокупный объем предложения домов в собственность в I квартале 2003 года превысил соответствующее прошлогоднее значение на 15-20 процентов. Однако коттеджи, построенные по современным проектам и полностью удовлетворяющие потребителей, по-прежнему остаются в дефиците».

С другой стороны, как утверждает автор материала «Здесь вам не Ницца» (также 24 июня), «замки в Подмосковье все еще строят, но большая часть застройщиков уже переориентировалась на средний класс», так как «потенциальных покупателей здесь значительно больше, чем в элитном секторе рынка».

Газета также приводит мнение аналитиков, согласно которому «никаких потрясений на рынке загородного жилья в этом году не произойдет, если макроэкономическая ситуация останется неизменной. К лету 2004 года можно ожидать, что предложение по поселкам среднего класса как минимум удвоится. Кроме того, через год в этом сегменте может сформироваться рынок вторичных продаж, что повлияет на цены. Стоимость недорогих коттеджей может вырасти на 10-15 процентов».

В России нет «интеллектуальных» зданий

В последнее время в России много говорят о так называемых «интеллектуальных» домах, в которых все инженерные системы связаны между собой и в случае возникновения какой-либо опасности способны сами принимать решения. «Однако в инжиниринговых компаниях признаются, что на самом деле интеллектуальных домов в полном понимании этого слова в России нет, а говоря о реализованных проектах, все так или иначе лукавят, — считает газета «Время МН» (19 июня). Помогает отсутствие единых стандартов и даже мнений. Единого определения понятия «интеллектуальные здания» не существует, каждая компания вкладывает в него собственный смысл и идеи, говорят в компании Honeywell».

Такая ситуация обусловлена двумя факторами. Во-первых, большая часть населения пока просто не готова к тому, чтобы платить за «интеллектуализацию» своего жилища. Во-вторых, стоимость этой услуги в России выше, чем в Европе, примерно в два раза.

 Ипотека загонит россиян в кабалу?

«Независимая газета» в номере от 16 июня обращает внимание на проблему, возникающую в связи с деятельностью АИЖК. «С учетом продолжительности ипотечного кредита уже при нашей жизни можно будет наблюдать ситуацию, когда каждый десятый россиянин попадет «в кабалу» и будет выплачивать проценты по ипотечному кредиту», — указывает газета в статье «О займах остается только мечтать». «Когда ипотека в России выйдет на проектную мощность, граждане страны окажутся должны по закладным около 50 млрд. долл. — сумма вполне сопоставимая с государственным долгом или бюджетом», — предупреждает автор.

Также автор обращает внимание, что АИЖК пока не вышло на «проектную мощность» — за первые 5 месяцев оно рефинансировало кредитов только на 88 млн. рублей. Это объясняется как дороговизной кредита (15% в рублях), так и тем, что агентство «пока практически не работает на самых емких рынках недвижимости — в Москве и Санкт-Петербурге».

Александр ДмитриевКвартира. Дача. Офис