Первый месяц лета вместо традиционного затишья принес на рынок недвижимости новый скачок активности. После незначительного снижения темпов роста рынка в конце мая – начале июня в целом, по итогам этого месяца рост цен на жилье составил +2.2%. Это на 0.3% больше, чем по итогам мая, что позволяет говорить о сохранении в летний период повышенного темпа роста рынка.

Динамика столичного рынка недвижимости в июне позволяет пролить свет на реальные причины роста цен на жилье. В период подъема рынка недвижимости в конце марта — апреле этого года многие обозреватели видели причину происходящего в нестабильности геополитической обстановки вокруг Ирака и динамике мировых цен на нефть. Однако, как показывает время, эти причины являются слишком глобальными для московской недвижимости, т.к. цены на жилье продолжают расти, несмотря на то, что ситуация в Ираке давно стабилизировалась.

С другой стороны, динамика индекса стоимости жилья хорошо коррелирует с динамикой курса доллара. Согласно макроэкономическому прогнозу рынка недвижимости от www.irn.ru в 2003 году естественный рост цен, определяющийся уровнем развития экономики и платежеспособностью населения, должен составить около 15% в год, т.е. чуть более 1% в месяц. Начиная с марта этого года, наблюдается повышенный темп роста рынка, в среднем около 2% в месяц. Избыточный рост, который находится на уровне 0,8-1,0% в месяц, соответствует ежемесячному снижению курса доллара, начиная с марта 2003 года.

Не секрет, что московский рынок недвижимости исчисляется в американской валюте – все цены на квартиры выставляются в долларах. Следовательно, повышенный темп роста рынка в долларах «лежит на поверхности» и связан с локальными причинами, не требующими привлечения таких «всемогущих» причин, как геополитическая нестабильность и мировые цены на нефть, которыми можно объяснить практически все. Причина повышенного роста цен на жилье связана с тем, что падает в цене сама единица исчисления цен на квартиры, а так как доллар сегодня дешевле чем доллар вчера, то и квартира сегодня должна стоить больше долларов, чтобы ее реальная стоимость не упала.

Сложение естественного темпа роста цен на жилье, который составляет чуть более 1% в месяц, с потерей стоимости доллара приводит к наблюдаемому росту индекса стоимости жилья – в среднем 2% в месяц. Соответственно, новое повышение темпов роста рынка недвижимости в июне есть не что иное, как реакция продавцов и покупателей квартир на новый провал доллара, начавшийся в первой декаде июня.

Понимание настоящих причин динамики рынка недвижимости позволяет предвидеть его поведение в ближайшем будущем. Если падение доллара будет оставаться на сегодняшнем уровне, то цены на жилье в ближайшие месяцы также будут расти примерно на 2% в месяц. Замедление темпов роста до 1% в месяц и ниже возможно при условии прекращения снижения доллара и стабилизации его курса. Таким образом, в нынешних условиях курс доллара становится еще одним индикатором рынка недвижимости, позволяющим предвидеть изменение цен.

         Индекс стоимости жилья: 1162 $/кв. м. (+ 2,2% к предыдущей неделе)

          Индекс ценового ожидания: + 2.22% в месяц (+ 0.3% к предыдущей неделе)

          Индекс доходности жилья: 3.90 от ср. доходности  по    банковским  депозитам  (+0.5 б/д)   

          Аналитический центр IRN.RU

Квартира. Дача. Офис