Строить гостиницы инвесторам не интересно, пока землю в Москве не продают в собственность

Гостиниц, в особенности 3-звездочных, в Москве мало. Мало для того, чтобы обеспечить нормальными условиями проживания прибывающих в столицу иностранных туристов. Зато планов, решений и постановлений по развитию туризма в городе, как всегда, громадье. Так, только к 2005 г. планируется увеличить вместимость гостиничного фонда вдвое, а к 2010 г. - втрое. Насколько реальны эти планы?

Согласно официальной статистике, на сегодняшний день в Москве насчитывается 175 гостиничных предприятий на 35 000 номеров и 64 000 мест. Много это или мало - вопрос некорректный. Для того чтобы выяснить, насколько развита в городе инфраструктура гостиничного бизнеса, надо понять, что из себя представляют эти гостиничные комплексы в своем нынешнем виде.

Чем богаты, тем и рады

25 предприятий на 10 000 номеров (что составляет 15% от общего числа гостиничных предприятий в Москве) - это отели категории 4-5 звезд. Практически половиной из них управляют самые известные на мировом рынке гостиничные сети и управляющие компании - "Марриотт", "Кемпински", "Рэдиссон", "Холидей Инн", "Хаятт" и другие. Их количество и предлагаемое качество обслуживания вполне достаточны для удовлетворения нужд и потребностей иностранных бизнесменов, приезжающих в Москву по делам. Тем не менее в 2002 г. в Москве открылись еще две гостиницы в этом сегменте - 5-звездочный "Арарат-Хаятт" и очень приличная 4-звездочная гостиница для бизнес-туристов "Татьяна" с исключительно российским менеджментом.

Еще 40 московских гостиниц на 25 000 мест (23% от всех московских гостиничных предприятий) сегодня имеют официальную категорию 3 звезды. Однако сколько из них пригодны для проживания иностранцев? "Украина", "Космос", "Россия" - старые, добрые, местами подлатанные, летом загружены на 100%. Был еще "Интурист", да сплыл. А введенный в эксплуатацию в 2002 г. 3-звездочный "Новоотель-Новослободская" отнюдь не закрывает по количеству мест даже "Интурист". В итоге из-за банальной нехватки мест в гостиницах одно только ВАО "Интурист" отказывает в приеме примерно 25 000 иностранным туристам. Почему отказывает? Да потому что в остальных "отелях", относящихся к московскому гостиничному комплексу, способны проживать лишь очень определенные категории гостей столицы, в первую очередь многочисленные представители азиатского региона.

А почему никто не строит?

Почему же при таком "голоде" в Москве до сих пор так и не начался гостиничный бум? Ведь емкость этого рынка велика. Для приблизительного подсчета потенциального спроса на места туркласса можно просто посмотреть, сколько мест в гостиницах приходится на тысячу человек населения. По общемировым стандартам насыщение наступает при коэффициенте порядка 25-26. В Москве эта цифра составляет 6,5, в Санкт-Петербурге - 7,2, да и то за счет гораздо меньшего по сравнению с Москвой населения. Все же остальные российские города в качестве каких-либо туристических центров и вовсе не обсуждаются, поскольку для большинства иностранцев вся остальная Россия - одна сплошная тайга, медведи да Чечня. Зато в Риме этот коэффициент 37, а в Париже - 42,8.

И тем не менее в Москве гостиницы как не строили, так и не строят. В 2003-2004 гг. планируется открытие гостиниц в Вознесенском и Дегтярном переулках, а также в Саймоновском проезде на Большой Ордынке общей вместимостью порядка 1300 мест. Капля в море, если учесть, что согласно существующему плану развития к 2005 г. для приема гостей необходимы 130 000 мест вместо имеющихся 65 000.

Есть два объяснения тому, почему инвесторы с прохладцей относятся к гостиничным проектам.

Первая, и основная, причина - длительный срок окупаемости по сравнению с жилищным и офисно-торговым строительством. Действительно, если в области жилищного строительства инвестор в случае удачной реализации проекта оборачивает свои средства в течение полутора-двух лет, а в офисной либо торговой сфере сроки окупаемости проекта составляют от 2 до 4 лет, то с гостиницами все не так просто. По самым оптимистичным прогнозам, строительство новой гостиницы в Москве окупается в течение 5-7 лет. А какой русский не любит быстрой езды и готов ждать возврата своих средств в течение столь длительного, по российским меркам, срока?

Иностранцы же к такому ожиданию готовы, поскольку в среднем по Европе инвестиционный цикл гостиничных проектов держится в пределах 8-11 лет. Однако они не идут стройными толпами в Москву по другой причине. Краткое имя этой причине - земля. Точнее говоря, отсутствие на сегодняшний день в городе (в частности, в наиболее интересной для инвесторов центральной его части) свободных от обременений земельных участков для размещения гостиниц. В принципе, еще 2-3 года назад, когда выходило постановление правительства Москвы от 08.08.2000 г. "Об основных положениях программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года", такие участки еще были. И реализовывались они на различных инвестиционных конкурсах. Только в процессе подготовки технической документации и строительства каким-то странным и никому не понятным образом их целевое назначение было перепрофилировано - из объектов гостиничного хозяйства они превратились в офисно-деловые или торговые центры. Как и почему так случилось - никто из официальных лиц нынче не помнит (или делает вид, что не помнит).

Не дала особых результатов и предложенная программа реконструкции гостиниц, поскольку абсолютное большинство нашедших средства для ремонта пошли по пути качественного улучшения номерного фонда, что неминуемо привело к уменьшению его количества. Да и позиционироваться после реконструкции они стали как малые гостиницы повышенной комфортности. В итоге даже новое строительство гостиниц, приносящее порядка 1000 номеров в год, не изменяет динамики уменьшения общей емкости номерного фонда гостиничного хозяйства города.

Нужны по 3, и дешевые, а есть только по 5, и дорогие

Поток туристов в Москву растет, и это не может не радовать. В 2002 г. прирост составил порядка 30%, что в абсолютном исчислении дало около 2 млн туристов. По мнению туроператоров, из-за общемирового туристического спада в этом году (война в Ираке, атипичная пневмония, теракты и прочие мелкие неприятности) особого увеличения туристического потока в Москву не предвидится. Но в целом порядка 5 млн туристов в год является вполне приемлемой для Москвы цифрой. А в случае более агрессивной политики Москвы в отношении реализации на деле заявленных туристических программ, в первую очередь по созданию "Золотого кольца Москвы", реальной может стать и цифра в 10-12 млн иностранных туристов. Ведь туристический потенциал Москвы велик, да и интерес к России, в первую очередь со стороны европейцев, неуклонно растет.

Только вот где они, бедненькие, будут жить? Что делается для привлечения инвесторов в гостиничный сектор?

Предпринимаемые действия можно условно разделить на три направления. 20 мая на заседании правительства Москвы обсуждался вариант разработки генеральной схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 г.

Наиболее интересным моментом стало обсуждение возможности разработки системы резервирования отводов земельных участков, в том числе высвобождаемых за счет вывода предприятий, под размещение гостиниц как социально значимых объектов городского заказа. По имеющимся данным, уже сейчас на утверждении в префектурах находится список из более чем 150 участков, на которых уже в ближайшее время возможно начало строительства новых гостиниц. По 70 участкам НИИ Генплана уже начал разработку архитектурно-градостроительных решений. Иностранные компании уже сейчас проявляют к ним повышенный интерес, однако для успешной реализации этого проекта будет необходимо решение еще двух вопросов.

Михаил МорозовРусский фокус