На прошлой неделе Госдума приняла во втором чтении законопроект "Об ипотечных ценных бумагах и о внесении дополнений в некоторые законодательные акты РФ". Законопроект создает условия, способствующие привлечению в сферу ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) частных и институциональных инвесторов. Приход в систему ИЖК "длинных" денег приведет к снижению процентных ставок, что, по прогнозу экспертов, вызовет бум на рынке жилья. Пока же заемщикам приходится платить за квартиру ее двойную, а то и тройную цену.

Прекрасное далеко
Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита - уже не экзотика, хотя при нынешних процентных ставках доступна всего 5--7% российских семей.

Россия с населением 145 миллионов человек представляет собой крупнейший потенциальный рынок ипотеки в Европе. По консервативным оценкам, объем спроса на рынке составляет около 10--30 миллиардов долларов, в то время как текущий объем рынка ипотеки составляет около 200 миллионов долларов, или менее 0,01% от ВВП.

Но ипотека, тем не менее, набирает обороты и игроков на этом рынке становится больше с каждым днем.

Сегодня довольно легко найти банк, кредитующий покупку жилья под залог недвижимости.

Кроме того, федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в скором времени начнет работать непосредственно с риелторскими фирмами: то есть риелторы будут выдавать ипотечный заем своим клиентам по стандартам АИЖК (первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, кредит под 15% годовых в рублях на срок от года до 20 лет) с последующим рефинансированием их в АИЖК.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" (принят Госдумой во втором чтении 20 июня и, как ожидается, вступит в силу осенью этого года) расширяет полномочия банков и открывает доступ на рынок частным и институциональным инвесторам.

С одной стороны, банки смогут стать эмитентами ценных бумаг (объем эмиссии ипотечных ценных бумаг неспециализированных эмитентов не должен превышать величину уставного капитала эмитента, специализированным эмитентам разрешена эмиссия ипотечных ценных бумаг в объеме не более 40 уставных капиталов).

С другой - частные инвесторы и компании при желании станут покупать сформированные пулы ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием. В результате должен заработать механизм рефинансирования, что приведет к снижению процентных ставок.

Правда, все это произойдет не завтра. В частности, АИЖК приступит к выпуску ипотечных эмиссионных ценных бумаг не ранее начала 2004 года. Как отметил директор юридического департамента агентства Александр Казаков, в настоящее время ведется активная работа по подготовке к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Однакоо объем предстоящего выпуска в настоящее время не определен, поэтому россиянам, решающим квартирный вопрос за "чужой" счет, придется довольствоваться тем, что предлагает рынок сегодня.

Квартира взаймы
В погоне за клиентами банки уже сегодня.

смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, увеличивают сроки погашения кредитов, упрощают процедуру их получения. Но даже при нынешней лояльности банков кредиты еще очень дороги.

Совершенно очевидно, что главными критериями при выборе ипотечного оператора являются размер первоначального взноса и процентная ставка по кредиту. Большинство банков требует от заемщика оплаты 30% от стоимости приобретаемой недвижимости из собственных средств, однако 14 банков - партнеров DeltаCredit довольствуются внесением в качестве первоначального взноса пятой части от стоимости квартиры.

Что касается процентных ставок, то их диапазон велик: от 15% годовых в рублях до 10--22% годовых в валюте.

О выдаче кредитов по минимальной ставке (10% годовых в валюте) в мае этого года объявил DeltaCredit. Этой так называемой индивидуальной ставкой смогут воспользоваться заемщики с безупречной кредитной историей, большими "белыми" доходами, престижной и стабильной работой и прочими достоинствами. Судя по тому, что столь дешевых кредитов пока никто еще не получил, идеальных по меркам DeltaCredit заемщиков в Москве не нашлось. Клиентам со стажем, которые ранее заключили с DeltaCredit договор по стандартным программам (12--15% годовых в валюте), на скидки тоже рассчитывать не приходится.

Впрочем, 23 июня Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила о предоставлении дополнительной серии займов общим объемом 66 млн. долларов DeltaCredit банку с целью развития рынка ипотечного кредитования в России. Заметим, что это второй заем банку со стороны IFC: первая кредитная линия IFC в размере 20 млн. долларов была открыта DeltaCredit банку в 2002 году. Не исключено, что новая "порция" денег позволит банку удешевить выдаваемые кредиты.

Так, у некоторых заемщиков DeltaCredit банка возможность сэкономить появится уже осенью: переменная ставка по программе "Вариант" (величина международной межбанковской ставки LIBOR плюс 10%) будет снижена с 12 до 11,25%.

Под 11% годовых в валюте сегодня кредитует Сбербанк, однако получить кредит в Сбербанке довольно сложно. Во-первых, надо представить справку о легальных доходах, выписку из психиатрического и наркологического диспансеров и банковскую карточку компании, где работает претендент на получение кредита. Во-вторых, требуется привести с собой четырех поручителей - частных лиц, которые должны представить справки о своих доходах, причем доход поручителей должен в сумме превышать доход самого заемщика.

Под 12% выдают кредиты Райффайзенбанк и "Фора-банк" (программа "Фора-инвест"). Под 14% годовых в валюте ипотечные кредиты предоставляет Собинбанк. Под 15% -- банк "Московское ипотечное агентство" и 7 партнеров МИА, DeltaCredit и банки-партнеры (базовая программа).

В настоящее время у федерального АИЖК в Москве пока только один оператор: инвестиционный Промэнергобанк выдает кредит на срок до 20 лет под 15% годовых в рублях. Заемщик должен быть не моложе 20 и не старше 55 лет, он может позаимствовать в банке не более 30 своих ежемесячных зарплат, но не менее 100 тыс. рублей.

На практике это выглядит следующим образом: допустим, молодая семья из двух человек решила приобрести в кредит однокомнатную квартиру по цене 40 тыс. долларов, или 1 млн. 250 тыс. рублей. Для получения кредита нужно располагать минимум 30% от этой суммы, то есть 375 тыс. Внушительная сумма понадобится на многочисленные дополнительные издержки: плата за рассмотрение заявки или за выдачу кредита (может составить 1500--2000 рублей), услуги риелторов (2--6% от стоимости квартиры, или до 75 тыс. рублей), независимых оценщиков (2--4 тыс.), открытие ссудного счета (около 4 тыс.), депозитной ячейки (около 2 тыс.), услуги нотариуса (1,5%, или около 19 тыс.). Кроме того, придется застраховать в обязательном порядке свою жизнь и трудоспособность, а также жилье и права на него. Это еще 1,5% от стоимости квартиры, увеличенной на 10%, в год (около 21 тыс. сразу или примерно 415 тыс. за 20 лет). Так что при себе надо иметь сразу не 375, а все 500 тыс. Размер кредита составит 70% от стоимости квартиры, или 875 тыс. рублей. Обслуживать и погашать его надо будет равными суммами ежемесячно в течение 20 лет. Размер ежемесячных платежей при ставке 15% годовых составит 11,5 тыс. рублей. Таким образом, к моменту погашения кредита заемщики заплатят за свою "однушку" 2 млн. 760 тыс. рублей - по сути, ее двойную цену.

За риск банка платит заемщик
Кредиты на покупку квартир в новостройках по инвестиционному контракту обходятся еще дороже: под 21% годовых в валюте кредитуют DeltaCredit и банки, работающие по его программе, в том числе Европейский трастовый банк (ЕТБ). После оформления прав собственности на квартиру ставка снижается в DeltaCredit и некоторых других банках до 15%, в ЕТБ - до 18% годовых.

Если учесть, что московские строители и риелторы тратят на оформление прав собственности на квартиры в новостройках от года до двух, этот период является самым прибыльным для банков и самым мучительным для заемщиков. Дело в том, что на начальном этапе выплат по кредиту банки берут максимальные проценты, а "тело" кредита уменьшается едва заметно.

Впрочем, заемщики, покупающие квартиру на вторичном рынке, тоже переплачивают. Хитрость кредиторов состоит в системе расчета ежемесячных аннуитетных платежей, за счет которой банки минимизируют свои риски.

Несмотря на то что долг погашается равными платежами, структура этих платежей не одинакова: пока сумма основного долга велика, банки взимают большие проценты, а по мере возвращения долга заемщиком кредитор снижает свои "накрутки". При такой схеме цена квартиры к моменту погашения задолженности заемщиком вырастает в 2,5--3 раза.

Ирина КоростелеваГазета