Летом рынок недвижимости, как правило, переживает сезонный спад. Цены на жилую недвижимость почти прекращают рост, сокращается число сделок. Однако это правило не распространяется на офисные помещения. Активность в этом сегменте не затихает круглый год. Дефицит рабочих мест, связанный как с общим ростом экономики России и Москвы, так и с возвращением крупных иностранных компаний, вынуждает девелоперов наращивать объемы. При этом, кроме прежнего количественного роста офисов, сегодня наблюдается и рост качественный: все больше арендаторов предпочитают переселяться в уединенные помещения – особняки, повышенным спросом пользуются и комплексы класса «С». Закрыться от внешнего мира.
Оставим в стороне «баталии» между офисными центрами класса «А» и «В», под знаком которых прошел 2002 год. Сегодня на повестке дня – индивидуальное офисное пространство, особняк под одного арендатора или владельца. Переселяются туда, конечно, солидные компании, которые и деньги в такую недвижимость могут вложить немалые, и обеспечить последующее самостоятельное управление объектом. Ради последнего нередко все дело и затевается – у солидных бизнес-структур нет желания отдавать секреты фирмы в чужие фирмы.
Инвесторы, остерегающиеся больших (и ответственных) проектов, предпочитают вкладывать деньги в особняки по следующим причинам:
это небольшой (относительно офисных центров А и В-класса) объем инвестиций, доступный многим инвесторам;
Например, отдельно стоящие здания вполне равномерно распределяются по исторической части города и у потенциального покупателя или арендатора всегда есть возможность выбора района. Автономность, предоставляемая особняком, «прописана» определенным сферам бизнеса (банкам, страховым компаниям, аудиторским и консалтинговым фирмам).
Как правило, такие здания являются реконструированными, в них проведена полная замена всех коммуникаций, но главное – у этих объектов красивые фасады и интересные интерьеры, поэтому их часто снимают в представительских целях. Кроме того, на огороженной территории, прилегающей к особняку, арендатор может устроить просторную и бесплатную парковку.
Отсюда и их популярность, несмотря на то, что особняки – сравнительно небольшой сегмент рынка (всего около 5–7% качественных площадей Москвы). Потенциал по особнякам в Москве очень высокий: с середины прошлого года по середину нынешнего в ЦАО было сдано в аренду более 35 зданий площадью от 600 до 2500 кв.м. Еще примерно 12 особняков было продано. Причем такие объекты не «застаиваются» на рынке. Например, в марте текущего года в аренду предлагался особняк площадью 1000 кв.м на Садовнической ул., 50 (метро «Новокузнецкая»). Всего за 3 недели он был сдан в аренду, несмотря на то, что будет готов к въезду только в августе.
По данным PENNY LANE REALTY, в мае 2003 г. внутри Садового кольца предлагалось в аренду около 20 особняков площадью от 550 до 2250 кв.м по цене от $450 до $720 за кв.м в год.
Старые реконструированные особняки имеют много несущих конструкций. При этом владельцу совершенно необязательно делать shell&core (отделку под клиента), т.к. несущие конструкции диктуют будущую планировку, четко прорисовывая расположение и размеры кабинетов, коридоров, деление на VIP, клиентскую и рабочие зоны и т.п. Владелец может лишь оптимизировать эту планировку и сделать хороший ремонт. А вот вновь построенные особняки не страдают недостатками планировки и предлагают open space (открытое пространство) в состоянии «под чистовую отделку» (несущие конструкции в них располагаются на расстоянии минимум 7,2 м). В зданиях отделываются центральный вход, лестницы, устанавливаются лифты (и это при 3–4-этажной высоте!), обычно проделывают полную систему центральной вентиляции и кондиционирования; часто строится подземный паркинг.
В таком состоянии новый особняк предлагается арендатору, который устраивает планировку и ремонт в соответствии со своими пожеланиями, и, как правило, за счет владельца. Такой особняк – фактически мини-бизнес-центр, сопоставимый с офисом класса «А». По данным PENNY LANE REALTY, по условиям класса «А», которым он полностью соответствовал, этой весной был сдан в аренду особняк с подземным паркингом в 3-м Кадашевском пер., 4/16. Другой пример: строящийся особняк с 2-уровневым подземным паркингом в Денежном пер., вл.2 предлагается по цене $600 за кв.м в год. Однако вновь построенных особняков очень мало: их соотношение к реконструированным 1:10.
Существенная прибавка
Однако такое положение дел в этом узком сегменте сохранится недолго. Как обычно, вмешаться в рыночную стихию решило правительство Москвы. Составлен план масштабной перестройки центра Москвы – до 2009 г. в ЦАО будет реконструировано, а также снесено и построено около 900 зданий, принадлежащих городу. В первую очередь эти работы коснутся Пречистенской, Софийской и Раушской набережных. А до 2005 г. будут реконструированы здания вокруг Третьяковской галереи, а также в квартале, расположенном между «Ленинкой» и Министерством обороны. Практически вся эта работа будет проведена ДИПС.
В этом же году должен состояться тендер, на котором определится победитель за право реконструкции исторических памятников, принадлежащих Министерству культуры и Минимуществу. Правда, есть слухи, что тендер выиграют либо иностранцы, либо петербургские фирмы.
Такая масштабная реконструкция исторических зданий не только изменит облик города, но и существенно прибавит квадратных метров. Например, уже решено, что у большинства ветхих строений после завершения реконструкции прибавится по 3–4 этажа. Только за счет надстройки появится около 250 тыс. кв.м общей площади (всего особняки до 2009 г. «дадут» примерно 600 тыс. кв.м офисных помещений).
Прибыльность этого сектора рынка коммерческой недвижимости колоссальна. Так, глава Москомархитектуры Александр Кузьмин признался, что инвесторам реконструкция обойдется в $400–600 за кв.м. Столько же с каждого «квадрата» получит и московское правительство. Несложный подсчет показывает, что при существующих арендных ставках на особняки вложения в них окупятся максимум за 2 года. Поэтому неудивительно, что в Москве уже сложилась своеобразная монополия – узкий круг компаний, которые занимаются сносом и реконструкцией зданий, а также инженерными работами в них. Кроме вышеуказанного ДИПС, это еще «ИНГЕОКОМ», «САТОРИ», «МОСЭНКА». По всей видимости, именно они станут выполнять масштабную реконструкцию центра Москвы.
Ученых просят потесниться
По данным немецкой девелоперской компании AENGEVELT, проводившей специальное маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы, всего в городе присутствует около 7 млн кв.м офисов. Из них только 1,2 млн кв.м могут считаться офисами международного стандарта. Остальное – то, что в столице называют помещениями класса «С», «D» и даже «Е». Таким образом, соотношение между офисными площадями российского и международного стандарта составляет 6:1 (актуальное сравнение: старый фонд, подлежащий реконструкции: новый фонд в Берлине – 1,5:1).
В самую обширную категорию офисов класса «С» попадают в основном НИИ, гостиницы «1 и 2 звезды», а также административные здания предприятий. Главная отличительная черта помещений такой категории – отсутствие единой концепции и «фирменного стиля». По меткому замечанию немецких маркетологов, в офисных центрах класса «С» царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, а другие предлагают им услуги – от торговли постельным бельем до вьетнамского общепита.
Тем не менее в этом секторе офисной недвижимости за последние год-два произошли заметные изменения. В частности, практически не стало офисов класса «сделай сам» – когда арендатору предлагается брать в руки инструменты и сносить стены, осушать подвалы, обустраивать чердаки. Теперь большинство потенциальных арендодателей поняли, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать по вполне рыночным ставкам. За управлениями такими проектами берется и все больше профессиональных риэлторов.
Профессиональный подход владельцев помещений, риэлторов и немногочисленных пока девелоперов привел к тому, что в «С-классе» за 2002 – первую половину 2003 гг. произошло значительное увеличение стоимости аренды – со $180–250 за кв.м в год до $230–350.
Интересно, что в современных офисах класса «В», которые уже относят к международным стандартам, стоимость аренды ненамного выше – около $400. При этом начинку «В-класса», качество помещений, удобство расположения нельзя и сравнивать с подобными характеристиками «С-класса». Но последний безусловно выигрывает в одном параметре – площади офисов. Самый популярный и дефицитный в Москве метраж офиса – от 40 до 80 кв.м. По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится 45–50% заявок. В офисных центрах класса «А» и «В» офисов такого размера практически не бывает. А вот в классе «С» до 70% всех сдаваемых помещений «благодаря» устаревшей коридорной системе именно такой площади.
Не смущает арендаторов и «убитое» состояние большинства офисов, отсутствие современных телекоммуникационных систем и прочих атрибутов цивилизованных центров – дефицит недорогих и небольших по размеру помещений заставляет «закрывать глаза» на такие «недоделки». Слабо прописан и юридический статус «центров» класса «С». Основные арендодатели таких офисов – бюджетные организации, находящиеся либо в федеральном, либо в местном подчинении. Законы запрещают им напрямую заниматься коммерческой деятельностью, но в исключительных случаях такое разрешение получить можно. Правда, оно связано с бюрократическими проволочками и прочими казусами российской правовой системы. Поэтому владельцы зданий и не удосуживаются легализовать свой «бизнес».
Прорабы перестройки
Первые робкие попытки создания современных офисных центров класса «С» оказались весьма успешными, но из-за новизны такого бизнеса девелоперам и риэлторам пришлось столкнуться с неожиданными трудностями.
Перевод зданий из промышленного сектора в офисный востребовал новые профессии – архитектора и дизайнера промышленных объектов. Без работы этих специалистов любой проект сегодня будет обречен на провал.
В 90% случаев, если здание перепрофилируется под офисный центр, необходимы существенные перепланировки, позволяющие увеличить объем полезной площади, улучшить инсоляцию (освещенность) помещений, а также перебазировать новое техническое оборудование для обслуживания здания в другие помещения. Как правило, техническая часть переносится в менее используемые помещения, а также уменьшается ее объем. Демонтируются все производственные и технические элементы несущих потолочных конструкций, а также громоздкие системы вентиляции и насосные (вытяжные) станции.
Это позволяет не только увеличить высоту потолков (иногда до 3,2 м, что соответствует «В-классу»), но и благодаря уменьшению нагрузки на перекрытия избавиться от лишних колонн – рекомендуемый шаг колонн в современных бизнес-центрах составляет не менее 6 м. При этом на такую работу расходуется до 40% средств, предназначенных на общую реконструкцию помещений. Именно с такой ситуацией, например, сейчас столкнулось руководство фабрики «Красная Роза», реконструирующее свои помещения под офисные площади.
В результате реконструкции, как правило, получается популярный open space, или «открытое пространство (американцы еще называют его «лофт»), который позволяет выполнять планировку под арендатора. Open space также обеспечивает минимальную потерю полезных площадей и нравится арендаторам тем, что позволяет максимально эффективно управлять многочисленными сотрудниками. Такая планировка офисного пространства к тому же уменьшает затраты на центральное кондиционирование летом (до 20%) и обогрев зимой.
Подобным образом был реконструирован офисный комплекс класса «С» на Бакунинской, 71, состоящий из двух зданий площадью по 6,5 тыс. кв.м каждое (бывшие производственные помещения). На нижних этажах были устроены кабинеты от 35 до 80 кв.м; на верхних этажах – открытые пространства. Схожая перепланировка проведена и в бизнес-центре на 2-й Звенигородской, 13 (6 тыс. кв.м).
Причем оба здания были сданы в аренду еще до официального ввода комплексов в эксплуатацию. Это только подтверждает правило, что недорогие рабочие офисы большой площади (плод реконструкции промзон) пользуются очень большим спросом у арендаторов.
Мир и Дом
Автомобили
Мода и стиль
