Даже если никто не вломится к вам в квартиру через окно, жить на первом этаже все-таки некомфортно. Посуда будет поминутно подпрыгивать от громовых раскатов железной двери в подъезде, толпы жильцов будут проходить мимо вашей двери, в окна к вам будут заглядывать нескромные прохожие и залетать футбольные мячи. Решетка на окнах и постоянно закрытые шторы – непременные атрибуты проживания на «почетном» первом. Добавьте к этому утренний рокот машин и выхлопные газы, которые будут каждое утро прерывать ваш безмятежный сон. Словом, близость к земле – не самое большое удовольствие для жителей большого города.

Однако в последние 8 лет выяснилось, что владельцы квартир на первых этажах, помимо пакета неудобств, обладают еще и определенным коммерческим ресурсом. С 1995 г. в Москве начался активный процесс перевода жилых помещений на первых этажах в нежилой фонд. Этому предшествовало судьбоносное для столичного малого бизнеса Распоряжение мэра Москвы № 560-РМ от 11 ноября 1994 г. Этот документ, слегка подкорректированный в 1996 г., действует до сих пор.

Любое помещение является объектом прав собственности. Собственник обладает тремя правомочиями, а именно – владение, пользование и распоряжение объектом прав. Однако право пользования жилым помещением имеет свои ограничения. Не допускается их использование для целей, не связанных с проживанием. На это недвусмысленно указывают Жилищный кодекс (ЖК) и Гражданский кодекс (РФ). Зато можно переводить жилые помещения в нежилой фонд. Порядок перевода определен в ст. 8 и 9 ЖК.

В этом вопросе причудливо переплелись юридические нормы, родившиеся в разные исторические периоды – от конституционного права на жилище 1997 г., к Жилищному кодексу и, наконец, Гражданскому кодексу. Интересно, что некоторые положения ЖК потеряли силу, придя в противоречие с принятым позднее ГК. Однако правовой вектор был определен. Что касается конкретных механизмов перепрофилирования жилья под коммерческие цели, то они разрабатываются на местном уровне.

Что происходило в Москве до Распоряжения мэра №560-РМ? Стихийный рынок коммерческой недвижимости осваивал незнакомую доселе территорию жилых квартир явочным порядком. Мне доводилось бывать в таких квартирах-офисах. Вдоль стен расставлены какие-то коробки, телефон звонит, не переставая, на кухне свистит чайник и варится суп, в дверь поминутно вламываются какие-то странные личности. Это был одновременно офис, склад и проходной двор. И все это зачастую размещалось в малогабаритной однокомнатной квартире. Понятно, что соседей все это радовать не могло. Такое положение дел не устраивало и городские власти, поскольку доходы от коммерческой аренды выводились из-под налогов. И наконец, власть сказала: «Спасибо, достаточно, все на выход!»

Разумеется, в условиях дефицита недорогих и небольших офисных и торговых помещений административный запрет был бы отчасти обойден, а отчасти нанес бы ущерб зарождающемуся тогда малому бизнесу. Поэтому процесс было решено ввести в цивилизованное русло. Перепрофилирование разрешили, но не бесплатно, не везде и не под любую деятельность.

И тут мы возвращаемся к нашим первым этажам. Именно эти квартиры, – точнее, их владельцы – оказались в уникальном положении: по сути, только они и могут перепрофилировать свои квартиры под коммерческую деятельность. Московское Постановление 1994 г. прямо говорило о том, что помещения, переводимые в нежилой фонд, могут быть расположены только на первых этажах, за исключением случаев, когда жилое помещение на другом этаже признано непригодным для проживания. Редакция этого документа 1996 г. такой категоричности по поводу именно первых этажей не высказывает, и слово «только» заменено на «как правило». Несмотря на обтекаемость такой формулировки, в реальности такие помещения по-прежнему расположены на первых этажах, поскольку именно там возможно оборудование отдельного входа. Естественно, что первый этаж удобен и самим коммерсантам.

...По мнению некоторых экспертов, средняя норма прибыли от сдачи в аренду небольших коммерческих площадей сегодня составляет около 20% в год в твердой валюте.

Произведем нехитрый подсчет. Офисное помещение на первом этаже после проведенной перепланировки и ремонта примерно соответствует по своим характеристикам жилой квартире в новом доме эконом-класса или хорошо отремонтированной квартире в сталинском доме. Такую квартиру площадью, скажем, в 70 кв.м, приобретенную на первичном или вторичном рынке по цене $1тыс./кв.м, можно сдавать за $500/мес., что принесет $6 тыс. прибыли в год. При этом вы получите за год аренды около $85/кв.м. Аналогичная квартира может обойтись вам в $1200/кв.м с учетом издержек на перевод в нежилой фонд, но вы сможете ее сдавать под офис по $300/кв.м за год, что принесет вам уже $21 тыс. Нетрудно заметить, что жилая квартира окупится примерно за 12 лет, а нежилое помещение – за 4 года (то есть в три раза быстрее).

Если это так прибыльно, то почему же все первые этажи до сих пор не стали офисами? На это есть несколько причин. Во-первых, под офис выгодно перепрофилировать в первую очередь большие нерасселенные коммуналки в сталинских домах в центре. О том, почему именно эти квартиры привлекательны для инвестора, мы поговорим чуть позже. А пока заметим, что рынок таких квартир ограничен. Второе: сами жильцы квартир на первых этажах не могут перевести их в нежилой фонд по той простой причине, что им надо где-то жить. Едва ли кто-то решится на отчаянный шаг перевести свою квартиру в нежилой фонд и сдавать ее под офис, а самому снимать квартиру и жить на получаемый доход от аренды. Тем более что здесь замешены вопросы прописки, учета интересов несовершеннолетних и пр. Третье: перевод в нежилой фонд – дело не очень дешевое, очень хлопотное и не до конца предсказуемое.

А теперь о налогах. Сдавая в аренду офис, придется поделиться своими доходами с государством. Разумеется, при сдаче жилья в аренду тоже предполагается, что арендодатель платит налог, но в реальности это бывает нечасто. Дело в том, что расчеты происходят между двумя частными лицами в наличной форме, никакая отчетность не требуется. Поэтому легко скрыть от «государева ока» получаемые доходы. В случае с офисом арендатор вынужден показать в налоговой отчетности затраты на аренду. Проверить доходы арендодателя – дело техники. По словам известного московского налогового консультанта Ирины Шахрай, сегодня гораздо выгоднее вовремя и правильно заплатить налоги, чем столкнуться с фискальными и правоохранительными органами, осуществляющими налоговый контроль.

 База для определения суммы налогов зависит от размера аренды. Поэтому многие не показывают реальную арендную плату в своей отчетности. Что касается налоговых ставок, то они могут быть разными. Частное лицо имеет право сдавать свое помещение под офис, но ему придется уплатить стандартный 13-процентный налог на свои доходы. Для того чтобы сократить налоговые выплаты, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, что позволит снизить ставку налога с 13 до 6%. Для этого надо выбрать упрощенную систему налогообложения, воспользовавшись статьей 26.2 Налогового кодекса РФ, действующей с этого года, и выбрать в качестве объекта налогообложения доходы (а не прибыль).

Сам процесс регистрации в Москве довольно прост, но не стоит забывать, что вы ввязываетесь в бесконечный процесс хождения по инстанциям. Если вы бывали в своей налоговой инспекции, то согласитесь, что вашему свободному времени и здоровым нервам угрожает серьезная опасность. Поэтому, возможно, лучше воспользоваться помощью профессионалов. Правда, ваших доходов едва ли хватит на то, чтобы нанять бухгалтера. Так что надо подумать, стоит ли игра свеч.

Итак, обогащайтесь! Но прежде чем решиться на вложение свободных денег в проект покупки квартиры и перевода ее в нежилой фонд, стоит разобраться в некоторых нюансах и подводных камнях этого процесса.

Готовя этот материал, необходимо было получить комментарий практиков. Это оказалось непросто. Даже крупные риэлторские фирмы, которые, казалось бы, занимаются всем на свете, услышав, о чем идет речь, говорили: «Мы этим не занимаемся». Однако в результате некоторых поисков нужная компания все-таки нашлась. Сидя в уютном офисе компании агентства недвижимости «Лаурел», было трудно предположить, что это – бывшая коммунальная квартира. Купили ее не из-за недостатка средств, а потому что она подходила по всем параметрам для целей бизнеса.

По мнению заместителя генерального директора компании Дмитрия Уткина, основным ресурсом пополнения нежилого фонда за счет квартир на первых этажах остаются коммунальные квартиры в сложившихся районах Центра, удобно расположенные, обычно вблизи станций метро. Новые дома менее выгодны еще и потому, что у них гораздо ниже износ, что увеличивает оценочную стоимость единицы площади. В результате перевод квартиры в новом доме в Бутово может обойтись дороже, чем в старом доме в пределах Садового кольца! А перепланировка и ремонт понадобятся в любом случае. Расселять коммуналки выгодно еще и потому, что эта деятельность считается социально значимой, а это тоже учитывается при определении стоимости перевода в нежилой фонд.

Документы о переводе помещения можно подавать либо в окружные, либо сразу в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. По словам Д.Уткина, сейчас большинство горожан обращаются напрямую в городскую комиссию, потому что утверждение документов проходит там более гладко. После прохождения комиссии по использованию жилищного фонда и получения разрешения на перевод, документы подаются в комиссию по приватизации. Та, в свою очередь, по существующей методике на основе данных ГорБТИ определяет разницу стоимости жилого и нежилого помещения, которую должен выплатить собственник. При этом применяются различные коэффициенты, на которые большое влияние оказывает предполагаемый вид деятельности. Имеет также значение удаленность от Центра, от метро, состояние помещения и т.д.

Решения обеих комиссий предсказуемы, но не на 100%. Из чего следует вывод: покупая квартиру на вторичном рынке, новый собственник не может с точностью знать ни того, удастся ли ее перевести в нежилой фонд, ни того, во сколько это обойдется. Следует предусмотреть, по крайней мере, $200 на кв.м за процесс перевода.

Членами комиссии, как правило, являются представители всех заинтересованных сторон – комитета муниципального жилья, префектуры, БТИ, балансодержатели, пожарные, СЭС и пр. Решение принимается при наличии кворума простым большинством голосов. Отказ окружной комиссии можно обжаловать в городской, а самой городской комиссии – в суде.

Насчет сроков перевода единого мнения нет. Можно только сказать, что полгода должно хватить. Именно этот срок называет Мосприватизация. В корпорации «Инком»  считают, что реальный срок – около 4 месяцев. В компании – что можно управиться за 3 месяца, но только при удачном стечении обстоятельств. Так что, если вы увидели рекламу, что перевод будет сделан для вас за 1 месяц, имейте в виду: это, в лучшем случае, рекламный трюк, в худшем – афера (такие факты уже зафиксированы).

Почему так долго? Процесс оформления является многоступенчатым. Сначала вам или вашему представителю придется собрать множество документов. Затем – пройти несколько инстанций, ни одна из которых не является постоянно действующей. Например, МВК по использованию жилищного фонда собирается 1 раз в месяц.

Стоимость перевода, как уже сказано, зависит от многих факторов. Поэтому, опять же, – не верьте, если реклама гласит, что любое помещение будет переведено в нежилое, скажем, за $10 тысяч. До решения комиссии по приватизации этого никто точно знать не может.

До 2001 г. существовал институт уполномоченных организаций, которые имели право заниматься переводом помещений в нежилой фонд. Их было три: Мосприватизация, ГУП «Ликом-центр» и Московская центральная биржа недвижимости (МЦБН). Затем эти организации перестали быть уполномоченными, но сохранили опыт и кадры. Специалисты МЦБН представляют сегодня компанию «Инком-недвижимость». Ее сотрудник, Игорь Ребров, является одним из ветеранов в сфере перевода помещений в нежилой фонд.

По его словам, начиная с 1995 г., процесс перевода набирал хорошие обороты, но дело пошатнулось в 1998 г. Сейчас таких сделок по-прежнему не очень много, но при сохраняющемся дефиците малых офисных помещений этот сегмент рынка имеет хорошие перспективы. Цены на коммерческую недвижимость остаются завышенными. А квартиру всегда можно купить дешевле, особенно на первом этаже.

Тем, кто решился купить квартиру, чтобы перевести ее в нежилой фонд и использовать под собственный бизнес или сдавать в аренду, остается посоветовать одно. Постарайтесь трезво оценить инвестиционную привлекательность проекта. Не стоит вкладывать деньги в квартиры, выходящие окнами в тихие уютные дворики. То, что хорошо для жилья, непригодно для бизнеса, бизнес «любит» бойкие шумные места вблизи оживленных магистралей.

Не забудьте также предусмотреть средства на разработку проекта, оборудование отдельного входа, который не будет портить вид здания (иначе проект не утвердят), согласование перепланировки с жильцами соседних квартир, которые могут потребовать, например, отремонтировать подъезд и т.д. Заранее позаботьтесь о снижении налоговых выплат. Если вы все рассчитаете верно, то ваша собственность может оказаться весьма полезной для вашего бюджета. И тогда на вопрос: «Как вы зарабатываете на жизнь?», вы сможете гордо ответить: «Я – рантье».

Мир и Дом