Доля свободных площадей
В первом полугодии 2003 г. на рынке офисов, на первый взгляд, сложилась парадоксальная ситуация. В то время как арендные ставки плавно, но верно "ползут" вверх, вводятся в строй новые здания, офисов по-прежнему катастрофически не хватает. На самом деле, эта тенденция говорит о значительном превышении спроса над предложением. Да, ежегодно рынок офисов получает до 500 тыс. кв.м офисных пространств, но сегодня он готов "переварить" гораздо большие объемы. Скажем, по Юго-Западу на сегодняшний день существует не более 2-3 достойных внимания предложений, аналогичная ситуация на Западе, в Восточных частях города положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого стандарта. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту по среднерыночной цене ($400-500 кв.м/год) большая проблема.
Особенность сегодняшнего дня - практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение "своих" арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда "сейчас", а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.
В первом полугодии 2003 г. готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес центрах города. А в основной массе на рынке присутствуют лишь предложения по строящимся зданиям класса "А", реже класса "В" различной ценовой категории. В первом полугодии шел их активный процесс сдачи в аренду.
Повышенный спрос на не дорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. С каждым годом процесс "преобразований" набирает все большие и большие оборотов. На сегодняшний день на рынке есть порядка 15 предложений по объектам класса "В", находящихся в стадии реконструкции (строительства). При этом большинство собственников понимают - для того, чтобы проект стал успешным необходимо выдержать серьезную конкуренцию со стороны аналогичных предложений на рынке. Профессиональный маркетинг объекта, а также правильно выбранная ценовая политика уже на начальном этапе работ позволяет заполнить офисный центр в кратчайшие сроки.
Павелецкая - наиболее перспективный район из всех городских районов, занятых под производственно-складские нужды (расстояние до Кремля 1 км). Активно реконструируется, преображаясь изо дня в день. Район облюбовали ряд крупных российских сырьевых структур, иностранные представительства, ориентируемые на международный аэропорт "Домодедово". Павелецкая промзона - это уже сейчас офисные комплексы на Дубининской, 51-53; Летниковской, 10; Кожевническом пр-де, 4; Павловской, 7.
Шаболовская-Тульская . Достаточно известный и пользующий спросом у арендаторов район. Такие офисные центры, как: 4-й Рощинский пр-д, 19; 2-й Верхний Михайловский пр-д, 9, Мытная, 21 имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса "В", однако на данный момент все они практически сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке реализуются в кратчайшие сроки (офисно-складской комплекс общей площадью 8000 кв.м, расположенный по адресу: 4-й Рощинский пр-д, 20 находился на рынке не более трех месяцев, после чего был успешно сдан в аренду):
Бауманская . В районе нет известных офисных зданий. С момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний, однако за последнее время и здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. "Первыми ласточками" в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас это - офисный комплекс на улице Ибрагимова, а чуть ближе к центру расположены объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах:
Во втором полугодии планируется завершение строительства ряда крупных бизнес центров, которые будут соответствовать самым современным требованиям в области архитектуры, инженерии, планировочных решений.
Тенденции, прогнозы
По прогнозам отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty до конца 2003 года на рынке офисов будет продолжен плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. В среднем, к концу IV квартала, арендные ставки должны подрасти на 5-8% по сравнению с началом года.
Так же продолжится "переезд" арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня, зданий в реконструированные офисные комплексы.
Собственники функционирующих центров, при перезаключении договор аренды с существующими арендаторами, будут стремиться максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов "с улицы" (здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен, о том как сложно компании подобрать новый офис, как сложно сохранить всех своих клиентов.
Уровень арендных ставок
Необходимо иметь в виду, что данный график - лишь некий ориентир в определении стоимости аренды. Цена аренды в каждом конкретном здании будет зависеть от многих факторов и обстоятельств, предшествующих выходу проекта на рынок недвижимости. Например, известно, что выгоднее сдать дешевле, но большее по площади помещение (этаж целиком) скажем на этапе отделочных работ, чем сдавать отдельными блоками уже готовые к въезду помещения по более высокой цене. В этом случае собственник не будет думать об упущенной выгоде в результате простоя помещений, и что также не маловажно выполнит все оставшиеся работы, по сути, не на свои средства, а на средства арендатора.
Краткие данные по офисному рынку недвижимости
Новости
- Недвижимость завода ЗиЛ переходит в распоряжение Центра инвестпроектов и программ предпринимателя Гарри Лучанского, который собирается построить в районе Нагатинской поймы комплекс офисных зданий площадью 1 млн. кв.м. Одним из инвесторов проекта может стать турецкая девелоперская компания М&М Group, которая построила в Турции аналогичный комплекс.
- 15 сентября 2003 года должен начаться снос гостиницы Москва, построенной в 1935 году. Инвестором проекта выступит американская компания Decorum Corp. Уже к 2006 году компания Decorum Corp. планирует завершить строительство нового здания гостиницы, израсходовав на это 300-400 млн. долларов.
- Департамент Инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда.
- Губернатор Чукотки - Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес центра Балчуг Плаза (31000 кв.м) и офисного комплекса Крылатские Холмы (55000 кв.м). Общая стоимость проектов составляет порядка 300 млн. долларов. Для реализации одного из этих проектов компании CMI Development пришлось войти в альянс с компаний ST Group, принадлежащей Шалве Чигиринскому.
- Во II квартале полностью сдан в аренду крупнейший офисный комплекс класса "В" - Юнион Центр I, расположенный на Юго-Востоке города (Рязанский пр-т, 24-1). Офисные помещения в комплексе арендовали три крупные российские и иностранные компании: Сименс, Разгуляй-УКРОСС и Шатура. Эксклюзивным агентом комплекса по маркетингу объекта и сдаче в аренду площадей выступала компания ABN Realty.
Значимые сделки
· Компания BBDO - 900 кв.м - БЦ Галс Тауэр
RussianRealty
Автомобили
Мода и стиль
