Вслед за "Интуристом" и "Москвой" программа реконструкции коснется "Минска"
Пару месяцев осталось у желающих бросить прощальный взгляд на одно из нетленных творений советских архитекторов 60-х - гостиницу "Минск". Осенью управляющая холдинговая компания "Металлоинвест" начнет комплексную реконструкцию (снос существующего и строительство нового) здания с увеличением его площади. В проект предполагается инвестировать порядка $100 млн.
 
Власти столицы уже не первый день ведут разговоры о нехватке в городе сравнительно доступных "трехзвездочных" гостиниц. И это, дескать, очень сдерживает развитие туризма. Уже три года назад Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы № 602 от 08.08.2000 г. "Об основных положениях Программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года". Документ ставил своей целью превращение туристского комплекса столицы в одну из ведущих отраслей народного хозяйства, для чего планировалось построить сеть новых малых гостиниц, реконструировать порядка 30 существующих с увеличением номерного фонда эконом-класса (категория 2-3 звезды). Для привлечения инвесторов Правительство готово предоставлять налоговые кредиты и существенные льготы по арендной плате за землю.

Проект с "Минском" можно оценивать или как первую ласточку в рамках этой программы (за которой, глядишь, последуют другие - и недорогие отели станут расти как грибы), или просто как удачное позиционирование конкретного бизнес-проекта, благодаря которому инвесторам удалось договориться с мэрией о привлекательных для себя условиях.

Как заявил президент холдинга "Металлоинвест" Дмитрий Гиндин, "реконструкция гостиницы предусматривает строительство нового здания гостиницы "Минск" с увеличением его площади и объема и сохранением количества существующих номеров - 337 единиц со значительным увеличением их комфорта. При этом новая гостиница будет соответствовать своей прежней категории - 3 звезды, но с большим плюсом". Как явствует из проекта, площадь гостиничных номеров в новом здании будет составлять 20-30 кв. м, что вполне соответствует мировым стандартам для гостиничных комплексов категории 3-4 звезды. Впрочем, площадь номерного фонда составит не более 60% от общей площади нового комплекса. Добиться увеличения общей площади вчетверо - с существующих 15 000 кв. м до 60 000 кв. м - удалось благодаря договоренности с мэрией о расширении общей площади застройки и строительстве новых 4 подземных уровней (10 этажей наземной части при этом сохраняются).

К 9 июня, когда на выставке "Инвест Экспо Москва" холдинг презентовал свой проект, неясным оставался единственный вопрос - каким быть фасаду новой гостиницы, чтобы удовлетворить требования градостроительного совета Москвы. Однако столичный мэр Юрий Лужков, посетивший стенд компании в этот день, с присущей ему легкостью и быстротой разрешил все проблемы. Одного взгляда мэра на два эскиза фасада, которые были предложены архитекторами Михаилом Леоновым и Сергеем Фирсовым, оказалось достаточно, чтобы признать вариант Фирсова (с повышенным вниманием к стеклянным элементам) абсолютно неподходящим для Тверской улицы. А вот эскиз Михаила Леонова, в исполнении которого фасад чем-то напоминает стилистику здания самой московской мэрии, Лужкова вполне удовлетворил.

По словам Дмитрия Гиндина, его компания рассматривает гостиничный бизнес как привлекательный, и в планы входит даже создание собственной гостиничной сети. Сеть, если это можно так назвать, уже существует: в нее помимо "Минска" входят также принадлежащие "Металлоинвесту" гостиница "Центральная" на той же Тверской в Москве, а также "Стойлянка" в городе Старый Оскол и гостиница в Железногорске на Белгородчине.

Реконструкция "Минска" становится первым серьезным шагом на этом пути, вторым шагом следует ожидать начало реконструкции "Центральной", которая, скорее всего, будет позиционироваться как 4-звездочная. В целом же холдинг планирует в ближайшие 5 лет вложить порядка $250-300 млн в развитие московской недвижимости.

Почему же "Металлоинвест" решил вложить столь крупные активы в московский гостиничный бизнес? Отправной точкой послужила скорее всего действительно острая нехватка в Москве гостиниц "среднего" сектора, в особенности трехзвездочных. В первую очередь это объясняется резко возросшим (по некоторым данным, на 38% за последний год) потоком в столицу иностранных туристов. Которые в принципе готовы к ценам порядка 100-120 евро за двухместный номер в действительно классной гостинице уровня 3 звезды. А Москва в этой ценовой нише предложить иностранным гостям столицы практически ничего и не может. "Космос" и "Украина", позиционирующиеся как "4 звезды" по цене порядка $80 за такой номер, да трехзвездочные "Россия" с ее $60 долларами, отель "Советский" и гостинично-офисный комплекс "Пекин" с их ценами на уровне $70-80. Из более или менее известных гостиниц советского времени это, пожалуй, и все.

Все остальное - либо качественно лучше ("Марриотт", "Рэдиссон", "Новотель"), но при этом значительно дороже (от $160 за ночь), либо дешевле, но абсолютно неудобоваримо для проживания в них иностранных туристов (да и не всякий уважающий себя российский бизнесмен готов селиться в гостиницах типа "Турист", "Владыкино", "Алтай" и тому подобных общежитиях).

До сих пор в среде туроператоров, работающих с въезжающими иностранными туристами, "Минск" считался "убитым" и заполнялся в основном внутрироссийскими командировочными - в первую очередь за счет низкой цены на номер ($30-40 ) и выгодного местоположения в центре.

Однако концепция строительства нового гостинично-делового комплекса "Минск" предполагает как раз его основную ориентацию на иностранцев. Ориентировочная цена за номер в новом "Минске", по оценкам Дмитрия Гиндина, составит $110-115 в сутки. Это выглядит вполне приемлемо для новой гостиницы, расположенной в непосредственной близости от основных исторических достопримечательностей. Если в течение ближайших двух лет, необходимых для завершения проекта, не случится каких-либо экономических катаклизмов, то в ближайшем будущем, по оценкам туроператоров, заполняемость "Минска" на уровне 70-80% будет обеспечена за счет одних только иностранных туристов.

Дополнительный доход принесет и увеличение площади гостиничного комплекса, в который помимо собственно гостиницы войдут бизнес-центр, развлекательный и торговый комплекс, подземная парковка. Это способно реально сократить сроки окупаемости проекта.

Иностранные гостиничные консалтинговые и управляющие компании оценивают срок окупаемости трехзвездочных гостиниц в Москве при подобном уровне инвестиций на уровне 10-летнего цикла. Специалисты ГАО "Москва" при подготовке инвестиционных проектов развития гостиничного комплекса Москвы указывают окупаемости реконструируемых и новых гостиниц в столице на уровне 3-5 лет в зависимости от объема инвестиций. По словам Дмитрия Гиндина, планируемый его компанией срок окупаемости проекта реконструкции "Минска" должен составить порядка 5-6 лет. Подобная цифра выглядит вполне реальной, учитывая еще и тот факт, что компания предполагает инвестировать в проект собственные, а не кредитные средства.

Вполне тенденциозно выглядит сам факт инвестирования немалых средств в недвижимость компанией, ранее главным образом специализировавшейся на металлургическом бизнесе. Холдинг "Металлоинвест", созданный в 1998 г. с целью объединения промышленных активов банка "Российский кредит", до сих пор особого внимания принадлежащим ему гостиницам "Минск" и "Центральная" не уделял - убыточными они не были, и ладно. Однако наметившийся в последние два года рост прибыльности операций с коммерческой недвижимостью в Москве воодушевляет не только местных строителей-монополистов, но и инвесторов, для которых недвижимость прежде была побочной или вовсе незнакомой областью.

Михаил МорозовРусский фокус