Риэлторы считают, что только приход иностранных банков на российский рынок ипотеки сможет простимулировать жилищный бум в стране и сделать ипотечные кредиты доступными абсолютному большинству населения.

Российские риэлторы обратились к президенту с просьбой решить вопрос о выходе зарубежных банков на российский рынок ипотеки. Такое заявление сделал в понедельник президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский, открывая VI Национальный конгресс по недвижимости. Участники рынка недвижимости считают, что российские банки, предоставляющие кредиты на покупку жилья, не справляются со своей задачей и ипотека в стране остается в зачаточном состоянии. По мнению г-на Горского, приход иностранных банков мог бы стимулировать ипотечный бум в стране. Эксперты, тем не менее, утверждают, что проблема российской ипотеки отнюдь не в отсутствии иностранного капитала, а в нехватке соответствующих законов.

Риэлторы считают ипотеку наиболее перспективным способом финансирования дальнейшего развития российского рынка недвижимости. «В условиях постепенно формирующегося в России рынка земли и иной недвижимости системообразующее значение приобретает развитие ипотечного кредитования, как одного из ключевых механизмов привлечения инвестиций в строительство», – сказал в своем докладе Игорь Горский. Вместе с тем риэлторов не устраивает предлагаемая российскими банками ипотека – в первую очередь, ее объемы, которые являются естественным следствием ее качества и доступности для населения. Так, по данным г-на Горского, в данный момент с использованием ипотечных кредитов покупается всего 1% жилья в России. Вину за столь слабое развитие этого инструмента риэлторы возлагают на банки, которые не заинтересованы в долгосрочном кредитовании под низкий процент, а предпочитают вкладывать деньги в более краткосрочные и высокодоходные проекты, например, кредитовать крупные нефтяные корпорации. «В таких условиях при высоких темпах инфляции и низком уровне жизни использование механизма ипотеки для приобретения недвижимости для основной части населения становится затруднительным», – считает Игорь Горский.

Выход из сложившейся ситуации риэлторы видят в привлечении иностранных банков. В связи сэтим в принятом конгрессом по недвижимости обращении к президенту страны содержится требование разрешить иностранным банкам выдавать целевые кредиты. Впрочем, как известно, выдавать ипотечные кредиты у нас никому не запрещено. «Если иностранные банки захотят работать на российском рынке ипотечного кредитования, они будут это делать, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – В рамках существующего законодательства иностранные банки работают в России и сейчас». В частности, в свое время ипотечную программу развернул в России US-Russia Fund. Рядовым обывателям более известна его дочерняя структура «Дельта-банк», которая, кстати, предлагает одни из самых низких процентных ставок по ипотечным кредитам. Тем не менее риэлторы считают, что иностранных банков могло бы быть гораздо больше. Тем более что они, с точки зрения риэлторов, обладают большими, чем российские банки, ресурсами и способны выдавать кредиты на более длительный срок под гораздо более низкий процент.

Главным препятствием на пути иностранных банков на российский ипотечный рынок, с точки зрения Игоря Горского, является отсутствие собственности на землю. «Отсутствие собственности на землю является главным сдерживающим фактором, тормозящим приход иностранных банков в Россию, – сказал RBC daily г-н Горский. – Как только появится рынок земли, сразу же придут западные банки». Существующие законы о земле, по мнению президента РГР, не дают никаких гарантий инвестору. В первую очередь, речь идет о том, что государство может в любой момент под тем или иным предлогом изъять земельный участок у частного собственника. «Не соответствующим Конституции Российской Федерации представляется прописанный в Земельном кодексе порядок, согласно которому государство может изъять земельный участок у его владельца и передать другому, – считает Игорь Горский. – Мы предлагаем четко определить и прописать в законе основания, по которым земельный участок может быть изъят». Действующий порядок, когда решение об изъятии участка принимает чиновник, а основания для этого нигде не прописаны, по мнению риэлторов, создает возможности для злоупотреблений и лишает инвесторов, в том числе и выдающие ипотечные кредиты банки, каких-либо гарантий сохранности сделанных инвестиций.

Впрочем, эксперты с таким мнением риэлторов не согласны. «Сейчас практически ничто не мешает иностранным банкам работать на российском ипотечном рынке, – считает Дмитрий Лепетиков. – И они работают в тех рамках, в которых позволяет законодательство. Другой вопрос, что имеющееся законодательство настолько несовершенно, что делает российский рынок непривлекательным для иностранных участников». Кроме того, Дмитрий Лепетиков считает, что главная проблема российского рынка ипотеки заключается в его недоразвитости, а не в отсутствии западного капитала. «У нас нет ипотечного кредитования в классическом понимании этого слова, – считает он. – У нас есть банки, которые на свой страх и риск кредитуют покупку жилья. Но система как таковая не создана. В первую очередь, у нас не действуют механизмы выпуска ипотечных ценных бумаг, которые позволили бы банкам рефинансировать сделанные инвестиции. Сейчас соответствующий закон обсуждается в Госдуме, и там главным вопросом является – допускать ли банки к выпуску этих ценных бумаг». Такая постановка вопроса, по мнению эксперта, подразумевает создание специальных институтов, которые будут заниматься только эмиссией ценных бумаг, однако это лишено всякого смысла в нынешних условиях. «Нам сейчас не о привлечении иностранных банков надо думать, а о том, как сделать, чтобы наши банки могли предоставлять действительно ипотечные кредиты», – считает г-н Лепетиков.

Иностранцы на российском рынке ипотечного кредитования, по мнению экспертов, появятся не тогда, когда заработает закон о земле, а когда законодательство будет приведено в соответствие с требованиями этого рынка. То есть когда его участники в соответствии с законодательством смогут получить определенные гарантии. «Сейчас некоторые необходимые для полноценного функционирования ипотечного кредитования структуры создаются, – говорит Дмитрий Лепетиков. – Иностранные банки сначала посмотрят на то, что получается у наших, и только потом начнут сами входить на этот рынок». Впрочем, несмотря на разницу позиций, и эксперты в области банковской сферы, и риэлторы сходятся во мнении, что привлечение иностранного капитала на этот рынок создаст конкуренцию, что приведет к падению процентных ставок по ипотечным кредитами и, как следствие, их большей доступности для населения. Игорь Горский считает, что после появления западных банков в этой сфере нас ждет настоящий жилищный бум.

Елена ТофанюкРБК