Подземные паркинги в жилых домах появились сравнительно недавно, но и этого короткого срока стало достаточно для того, чтобы доказать их преимущества перед отдельно стоящими гаражами.

Как показывают расчеты, взятые за основу при разработке нового Генерального плана г. Москвы, к 2020 году парк частных автомобилей составит 2,4 млн единиц. Уровень автомобилизации, как ожидается, возрастет до 300-350 автомобилей на 1000 жителей, или в среднем один автомобиль на семью (раньше прогнозировалось 150-180 единиц). В соответствии с Генпланом к расчетному сроку общее суммарное количество машиномест для хранения и паркования легковых автомобилей в Москве должно составить 2500 тыс. единиц. Это диктует необходимость радикальных изменений в градостроительной политике развития и реконструкции города. Учитывая дороговизну столичной земли, а также ограниченные ее ресурсы, которые можно было бы использовать под строительство наземных гаражей и открытых парковок, на правительственном уровне было принято решение о проектировании жилых домов, возводимых по индивидуальным проектам, с учетом наличия в них подземных паркингов, как одного из самых эффективных на сегодняшний день путей решения проблемы.

Позиция застройщиков

Строительство подземных паркингов в жилых домах решает сразу несколько проблем и на первый взгляд кажется удобным и для застройщиков и для будущих жильцов дома. Застройщики, получив участок земли, возводят и продают не только квартиры, но и машиноместа, что является дополнительной статьей дохода. Отсюда вопросы вызывает уже не наличие паркингов в доме, а их отсутствие. Причины бывают разные. К примеру, в соответствии с проектом и по причине конструктивных особенностей панельных домов строительство подземных гаражей в них не предусмотрено. В то же время разместить подземный паркинг в любом монолитно-кирпичном доме, возводимом по индивидуальному проекту, можно без проблем. Когда проект разрабатывается под заказ, застройщик всегда может высказать пожелание о наличии в доме паркинга. Однако простого пожелания недостаточно. По мнению Татьяны Пошморги, руководителя Центра маркетинга и продаж корпорации "Жилищная инициатива", в каждом отдельном случае приходится решать свой кроссворд. То есть исходить из тех параметров, которые способствуют строительству или, наоборот, делают возведение паркинга неэффективным в данных условиях. Одна из самых важных причин - это геологические особенности местности. На тех участках, где грунтовые воды располагаются близко к поверхности, глубокий котлован под домом противопоказан, а это автоматически ставит крест на гаражном строительстве. Могут быть и другие "сюрпризы" - плывуны, суффозия, оползни... Другое важное условие - это площадь участка под строительство дома. Сегодня львиная доля монолитно-кирпичного жилья возводится методом точечной застройки, а дополнительные земляные работы, которые являются неотъемлемой частью гаражного строительства, как правило, требуют возможности подъезда большегрузного автотранспорта на площадку, что далеко не всегда реально в стесненных городских условиях. Даже в том случае, когда первые названные условия соблюдены, прежде чем заказывать проект жилого дома с подземным паркингом, застройщиком проводятся серьезные маркетинговые исследования, результаты которых показывают обеспеченность микрорайона гаражами, а также неудовлетворенные потребности. "Сегодня строители и инвесторы рассматривают необходимость организации подземных гаражей прежде всего с позиции рентабельности, рассматривая, сколько машиномест будет востребовано в конкретном доме, - говорит Андрей Жинган, начальник PR-отдела МИАН. - В то же время само наличие подземного гаража является неким показателем престижности и статуса дома".

Не всегда выгодно строить подземный паркинг в доме, рассчитанном на малое количество жильцов, особенно если строительство ведется в спальном районе. В отличие от центра, где практически нет свободных участков для организации гаражных кооперативов или установки "ракушек", в периферийных районах места предостаточно. Поэтому жильцы зачастую предпочитают потратить несколько тысяч рублей и получить место под временный гараж, чем тратить порядка $10 тыс. на приобретение машиноместа в подземной части своего дома. Практика показала, что риск возведения подземного паркинга в периферийных районах оправдан для девелопера лишь в том случае, когда речь идет о строительстве дома бизнес-класса, жильцы которого просто не будут зимой откапывать въезд в свою "ракушку".

А зачем нам гараж?

Подземный паркинг, расположенный в жилом доме, принципиально отличается от индивидуального гаража прежде всего тем, что его пространство не поделено стенами на отдельные ячейки, а представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы того метража, который приобрел его собственник. Поэтому в подземном паркинге автовладельцам уже не удастся устроить склад необходимых запчастей или оставить там канистры с запасенным впрок бензином. Во-первых, это запрещено условиями эксплуатации подземного пространства, а во-вторых, кто будет отвечать за сохранность вещей, оставленных, условно говоря, в чистом поле? Достоинством даже самого простого подземного паркинга, безусловно, является его техническое обустройство: наличие там современных средств пожаротушения, вентиляции, отопления. В отдельных гаражах, например в доме на Марксистской улице, 7, или на Мичуринском проспекте, 11, есть свои мойки. 

Что касается технических средств обеспечения подземного паркинга в элитном доме, то здесь почти повсеместно применяются магнитные чип-карты доступа и дистанционные пульты управления шлагбаумом или автоматическими воротами. В некоторых домах, например в известном "Патриархе", застройщики внедрили элеваторную систему доставки машины в гараж, однако этот способ не совсем оправдывает себя - на практике это достаточно неудобно. "По сравнению с обычной парковкой паркинг в элитном доме имеет ряд особенностей, - говорит Игорь Денисов, ведущий специалист Департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Например, высота потолков на стоянке должна быть не менее 290 см. Это связано прежде всего с тем, что многие жильцы предпочитают большие машины, которые не всегда могут протиснуться в низкие ворота, присущие паркингам в домах класса С, особенно если на верхнем багажнике закреплен какой-нибудь груз (например, серфинг) или установлены дополнительные фары. В элитных домах шаг между несущими колоннами увеличен, так как иногда не хватает места, чтобы быстро поставить машину на свое место, не опасаясь зацепить колонну или близстоящие автомобили.

Помимо всего элитным гаражам, безусловно, присущи такие опции, как автоматизированный пункт охраны с круглосуточным дежурством, современные системы пожаротушения и вентиляции, а также видеонаблюдение. Обязательным условием является наличие лифта, ведущего прямо в подземный паркинг".

Спрос и предложение

Спрос на машиноместа в подземных паркингах постоянно растет. Если раньше покупатели отдавали предпочтение индивидуальным гаражам в кооперативах автомобилистов, то сегодня они увидели явные преимущества, которые таит в себе гараж под домом. Опыт продаж компании ГУП "Мосреалстрой", занимающейся реализацией машиномест в подземных паркингах в домах, возводимых ДИПСом, показал, что если в прошлом году было реализовано в общей сложности 1075 машиномест, то в I квартале 2003 года - уже 434, т. е. больше трети объема прошлого года. 

Специалисты все же отмечают, что сложностей в реализации машиномест в подземных паркингах добавляет их высокая цена. И если покупатели элитного жилья согласны тратить десятки тысяч долларов для своего удобства и сохранности недешевой иномарки, то покупателям квартир в домах эконом-класса не всегда целесообразно тратить огромную сумму на приобретение теплого места для автомобиля стоимостью $3-5 тыс.

В настоящее время цена за парковочное место в элитных жилых домах колеблется в пределах $35-90 тыс. "Самые дорогие расположены в доме "Грубере", что на Новом Арбате, и доме, что находится по адресу: ул. Лесная, 6, - отмечает И. Денисов. - В самом лучшем доме по итогам 2002 года (Молочный пер., 3) место в паркинге обходится в $50 тыс.". 
В элитном доме, 
что в переулке Сивцев Вражек, вл. 14, машиноместа продаются по цене $30-35 тыс. В домах класса "люкс", возводимых ОАО "Квартал" на Ленинском проспекте, на начальных стадиях строительства машиноместо можно купить за $20-25 тыс., а когда дом сдан госкомиссии, цена поднимается до $30 тыс. Очень удобно, что в этих домах можно приобрести полтора и два машиноместа, тогда цена составляет $45 тыс. и 60 тыс. соответственно. В новом проекте "Квартала" - домах № 23-1 и 25-1 по улице Удальцова цена машиноместа рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра, которая на сегодняшний момент составляет $1,1-1,2 тыс. Серьезные траты ожидают и жильцов домов эконом-класса. 

Цена за место в паркинге в обычных монолитно-кирпичных домах не намного ниже, чем в элитных. Так, в доме на улице Амундсена, вл. 19-21 (монолитно-кирпичный 25-этажный дом), в подземном паркинге предусмотрено 22 машиноместа. Стоимость квадратного метра жилья в этом доме - $1,45-1,5 тыс., при этом место под парковку обходится от $20 тыс. В МИАНе заверяют, что спрос на гаражи хороший. Дом еще не сдан госкомиссии, а непроданными остались всего 5 машиномест. В "Мосреалстрое" отмечают хорошие продажи в доме, построенном на площади Крестьянской заставы. За два месяца после открытия продаж процент реализации гаражей составил более 50%. И это несмотря на то, что цена одного машиноместа просто фантастическая (от 635 тыс. руб.) для ЮВАО, на территории которого построен жилой комплекс. В доме на Маркистской улице, 7, машиноместо стоит 583 тыс. руб., на Мичуринском проспекте, вл. 11, - 572 тыс. руб. В то же время специалисты "Мосреалстроя" не стали скрывать низкие темпы продаж в элитных домах на улице Краснопролетарской, 7, где машиноместо продается по цене от 500 тыс. руб. (за более чем двухлетний срок продаж свободными остаются около 15% мест), и в доме на улице Долгоруковской, 6, где спустя полтора года свободными остаются около 40% машиномест, реализуемых по цене 700 тыс. за единицу. Объяснение - высокая обеспеченность района гаражами и местами в открытых паркингах. Хорошо продаются парковочные места в домах, возводимых корпорацией "Жилищная инициатива", по адресу: Байкальская ул., вл. 35. В жилом комплексе, состоящем из двух корпусов, предусмотрен паркинг на 100 машиномест. Цена одного места - $13-15 тыс. 

В то же время темпы продаж в другом доме, что находится на Кировоградской улице, 11, оказались ниже ожидаемых. Места в подземном паркинге продаются уже 2 года, хотя цена относительно невысокая - $11-12 тыс. Самые дешевые места в подземном паркинге имеются в жилом комплексе "Синяя птица-1", что в Северном Бутове. Цена - от $5 тыс. за единицу.

Перспектива

Специалисты склонны констатировать, что сегодня рынок подземных паркингов еще далек от насыщения. Спрос с каждым годом растет, что подстегивает застройщиков учитывать их строительство в своих новых проектах. Дополнительным стимулом для застройщиков является возможность продать машиноместо не только жильцам дома, но и любому другому заинтересованному автовладельцу. В настоящее время квартиру вместе с комфортным паркингом для автомобиля можно приобрести в доме бизнес-класса в Б. Демидовском пер., вл. 11/12, стр. 2, по цене от $20 тыс. за машиноместо. В жилом комплексе на улице Нежинской, вл. 8-12, машиноместо обойдется в $25 тыс., в строящемся трехсекционном монолитно-кирпичном доме на улице Никулинской, вл. 5, - в $15 тыс., а в жилом комплексе на улице Твардовского, вл. 14, к. 1, 2. 3 - от $14 тыс. до 16 тыс. "В нашем сегменте рынка - жилья повышенной комфортности - подземные автостоянки сегодня востребованы: их преимущества перед наземными гаражами и тем более открытыми паркингами неоспоримы, - говорит Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга ОАО "Квартал". - О домах с подземными гаражами говорят как о новом качестве жизни. При покупке квартиры за $100-200 тыс. уже мало у кого возникают сомнения относительно обязательного и необходимого приобретения машиноместа в подземном паркинге. Действительно, состоятельный и требовательный к качеству жилья покупатель высококлассной недвижимости сегодня скорее предпочтет квартиру в доме с подземным гаражом, обеспечив тем самым себе дополнительные условия комфорта и безопасности".

Людмила ЧичероваКвадратный метр