Долевое строительство стало одним из главных вопросов, обсуждавшихся риэлтерами и другими участниками рынка недвижимости на прошедшей в конце мая выставке «Инвестиции. Строительство. Недвижимость. Realtex – 2003». Почти 90% жилья в столичных новостройках сегодня приобретается по такой схеме. И это несмотря на то, что риск потерять деньги, участвуя в долевом строительстве, достаточно велик. Впрочем, ситуация может измениться – государственные органы наконец-то обратили внимание на проблему.

Если в вашем распоряжении нет суммы, достаточной для покупки квартиры, вы можете взять ипотечный кредит в банке или ввязаться в долевое строительство. Но ипотека в России буксует: то экономическая ситуация кажется недостаточно стабильной, то менталитет мешает, – как считают банкиры, наши люди скорее попросят денег у соседа, чем обратятся в банк. Получается, что участие в долевом строительстве – почти единственный способ решить квартирный вопрос. К тому же оно имеет ряд существенных преимуществ, в том числе и перед ипотекой. Во-первых, строящееся жилье в среднем на 15 – 20% дешевле готового. Во-вторых, многие строительные компании предлагают поэтапную оплату. В-третьих, цена жилья на момент покупки квартиры не меняется по мере завершения строительства. «У долевого строительства есть и другие плюсы, например, гибкая система оплаты или рассрочка на весь период строительства», – говорит генеральный директор компании «Стройтэкс-Иммобилье» Юлия Чепрасова. Кроме того, при таком способе покупки квартиры компания, принимающая деньги, обычно не интересуется их происхождением, да и «серая» зарплата никого здесь не смутит.

Но есть у долевого строительства и минусы. Дольщики – главные инвесторы строительства – участвуют в проектах на птичьих правах. С юридической точки зрения их интересы сегодня никем и ничем не защищены. Самого понятия «договор об участии в долевом строительстве» нет ни среди договоров разных видов, предусмотренных второй частью Гражданского кодекса РФ, ни в законе «Об инвестиционной деятельности». Покупатели вынуждены подписывать так называемые инвестиционные договоры, по которым все возможные риски несут обе стороны – и строительная компания, и граждане, отдавшие ей свои деньги. То есть, если компания несет потери, страдает и потенциальный покупатель.

Есть и еще один нюанс. «Крупнейшие московские компании, реализующие свое жилье по схеме долевого участия в строительстве, имеют собственные риэлтерские подразделения, которые и занимаются продажей домов »на стадии котлована«, – поясняет Дмитрий Васильев, член Московской коллегии адвокатов. – Как правило, договор заключается именно с риэлтерской фирмой. Строительная часто остается за кадром и в документах не фигурирует. Человек подписывает инвестиционный договор, в котором нет ничего о том, что ему обязуются построить дом или продать что-то в собственность. Основная цель подобных договоров – минимизировать обязательства компании перед гражданами».

Наконец, почти все застройщики не соблюдают сроки сдачи объектов. Строительство – процесс непредсказуемый: меняется продолжительность периода строительно-монтажных работ, переносится дата приема госкомиссией и сдачи в эксплуатацию, возникают трудности с оформлением права собственности и другие обстоятельства, которые в договорах обычно прописываются как «форс-мажорные». Но так ли это на самом деле – вопрос спорный. Поэтому затягивание стройки на 3 – 6 месяцев – обычное дело.

Глухая оборона

Впрочем, если грамотно подойти к участию в долевом строительстве, риск ощутить на себе минусы схемы можно свести к минимому. Главная задача покупателя – максимально защитить свои интересы еще до заключения договора. По мнению некоторых участников рынка и независимых экспертов, рискнувшим поучаствовать в долевом строительстве потребителям достаточно просто быть внимательными. «Даже при существующей схеме у российских граждан есть возможности обезопасить себя и свои деньги. Надо только смотреть, что подписываешь, – говорит юрист Дмитрий Васильев. – Покупатели же нередко проявляют халатность, подписывая ни к чему не обязывающие застройщиков договоры».

Эксперты в области защиты прав потребителей рекомендуют покупателям квартир в строящихся домах добиваться от компаний заключения не инвестиционного или долевого договора, а договора о купле-продаже. «По инвестиционному договору все риски стороны несут вместе, а по договору о купле-продаже продавец обязан предоставить покупателю товар в строго определенные сроки, – поясняет председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей КонФОП Дмитрий Янин. – Кроме того, потребитель освобождается от части рисков. Но в любом случае надо обязательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на данном вопросе».

В договоре должны быть точно оговорены сроки строительно-монтажных работ, приема дома госкомиссией и сдачи его в эксплуатацию, все параметры квартиры (площадь, этаж) и в каком состоянии она будет передаваться (с отделкой или без), штрафные санкции в отношении компании за непредоставление квартиры в срок. Очень важно, чтобы в договоре был прописан порядок возврата уплаченных потребителем средств, если он по тем или иным причинам не может полностью оплатить жилье. Необходимо точно указать, какая сумма возвращается.

Индикаторы обмана

Продвижение строительства – основной признак, по которому ожидающий квартиру человек может судить, насколько честна с ним компания, с которой он заключил договор долевого строительства. А потому необходимо периодически наведываться на стройку. Если в течение трех и более месяцев на объекте ничего не происходит – пора забеспокоиться.

Для начала стоит обратиться за разъяснениями в строительную компанию. Возможно, задержка вполне оправдана, и строительство вскоре начнется. В противном случае компания обязана по первому требованию дольщика вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв на себя некие новые обязательства.

Даже если объяснять вам ничего не хотят, паниковать не стоит. Нужно выяснить, что вообще происходит, и почему стройка заморожена или затянулась. Нелишними будут и сведения о том, с кем вы заключили договор, – юридический адрес, учредители компании и так далее. Получить такую информацию, бесплатное предоставление которой предусмотрено законом, можно в Министерстве по налогам и сборам РФ или в Московской регистрационной палате.

Затем надо найти адвоката, занимающегося жилищными тяжбами, который поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или понести штрафные санкции. Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, можно с помощью адвоката добиваться снижения платежей и возврата части стоимости квартиры. Дальше вы сами решаете, продолжить ждать и атаковать офис компании звонками и письмами или начать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.

В особо тяжких случаях, например, когда компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присвоив чужие деньги, нужно незамедлительно обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями – УБЭП. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться с заявлением в органы внутренних дел, чтобы они провели проверку. От результатов проверки зависит, возбудят ли уголовное дело, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы узнаете, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с мошенниками.

Судебные шансы

Впрочем, ситуация может измениться. «ЭкспертыВерховного суда (ВС) РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и еще в февральском »ВестникеВС РФ« за2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению таких дел, – сообщил »Столичной« руководитель экспертной группы »Академстройнаука« (занимается экспертизой инвестиционных и строительных проектов) Сергей Захаров. – Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом »О защите прав потребителей«. Данный закон предусматривает выплату неустойки – 3% за каждый день просрочки».

«Кроме того, Верховный суд рекомендовал судьям рассматривать инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, как договоры купли-продажи, – продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей КонФОП Дмитрий Янин. – Это дает возможность взыскать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки, можно требовать и возмещения убытков – моральных и материальных. Скажем, компания обязалась сдать вашу квартиру к 1 июля, но очевидно, что строительство не будет закончено. Ваши планы рушатся: вы не собирались все лето жить в съемной квартире и платить за нее $300 в месяц, а придется. Но если договор аренды легальный, можно потребовать компенсировать расходы на аренду через суд: компания не выполнила своих обязательств перед вами и в результате вы понесли дополнительные расходы. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Подобные возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании ответственнее относились к соблюдению сроков». Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по статье 395 Гражданского кодекса РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а по максимуму – подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ «Купля-продажа».

Наталья ТимашоваСтоличная вечерняя газета