По закону, перепланировкой считаются любые действия, ведущие к изменению помещения и не нарушающие несущей способности конструкций здания. К ним относятся: разрушение или возведение несущих и не несущих перегородок (устройство проемов в стенах, их частичный снос, перенос и разборка перегородок, объединение квартир по горизонтали и вертикали, проемы в перекрытиях для внутренней лестницы, утепление балконов и лоджий с частичным выносом наружной стены и т.п.) и функциональные изменения помещений (перенос ванной комнаты, кухни, санузла, переоборудование и устройство тамбуров и пр.). То есть все глобальные манипуляции, требующие внесения изменений в паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Единой законодательной базы, регулирующей процессы переоборудования, в нашей стране нет. Работает принцип "в каждой избушке - свои погремушки". Все вопросы перепланировки решаются городскими властями. В столице порядок действий определяется Законом № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах", принятым Московской государственной думой в 1999 году, и Распоряжением мэра от 31.07.96 № 166/1-РМ "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки помещений в жилых домах г. Москвы". Эти документы гласят: любая перестройка может осуществляться исключительно с согласия органов местного самоуправления. До получения разрешительного акта Межведомственной комиссии (МВК), утвержденного главой районной управы, действия по радикальному благоустройству квартиры будут считаться незаконными. На практике это означает, что вам предстоит на несколько месяцев стать завсегдатаем приемных множества официальных учреждений. Для сведения: огромное количество документов и чертежей, которыми вам придется "обрасти", и все согласования потребуют капиталовложений. И весьма приличных. Легализация "планов громадья" может обойтись в несколько десятков тысяч рублей - в зависимости от размаха, разумеется.

Первичный пакет документов на персональную перестройку включает: заявление, в котором указываются характер и причины будущей перепланировки; документы, удостоверяющие ваше право собственности на помещение; выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета; копию техпаспорта дома, где отмечен процент износа самого строения и его конструктивных элементов, поэтажный план и экспликация квартиры с пояснением условных обозначений (знатоки рекомендуют не полагаться на схемы БТИ или строительные чертежи, а сделать обморочный чертеж); техническое заключение специализированной организации о том, что задуманная вами планировка возможна и не нарушит целостности конструкции; справку, заверенную в ЖЭКе, о согласии всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире, на перепланировку. Для члена жилищного кооператива или жил-товарищества потребуется еще и решение общего собрания.

Но это только цветочки. МВК, приняв положительное решение о возможности перепланировки, потребует от вас проектную документацию. Состав ее комиссия определяет в зависимости от объема и характера намечаемых работ. При этом придется учитывать разнообразные технические нормативы и тонкости. К примеру, правила эксплуатации категорически запрещают закрывать газовые трубы. Следовательно, ваш план передислокации кухни и устройства на ее месте детской комнаты, скорее всего, увянет в полуфинале. Расширение и перенос ванной потребует отдельного проекта устройства гидроизоляции перекрытий и стен. И так далее.

В обязательном порядке проект согласовывается с массой инстанций: с балансодержателемили собственником дома, управление районного архитектора, санэпиднадзором, пожарной инспекцией, жилищной инспекцией, эксплуатирующим органом (ДЭЗ, ЖЭК). Это - необходимый минимум. Процесс рассмотрения документов, осмотр объекта и принятие решения обычно занимает месяц-два.

Закон обязывает вас уложиться со своей перепланировкой в четыре месяца со дня утверждения решения МВК. После окончания работ БТИ внесет новые параметры и прочие изменения вашего жилища в технический паспорт. Не забудьте получить выписку из поэтажного плана дома. Теперь - это официальный документ, который будет играть свою роль при обмене, продаже, дарении или завещании квартиры. Расчеты по перепланировке квартир соседей тоже будут выполняться уже с учетом вашей перестройки.

Самостоятельно пройти все круги ада мало кому под силу. Гораздо разумнее обратиться в одну из специализированных проектных организаций или лицензированных архитектурных фирм. Там ваши феерические фантазии обретут конкретные очертания. Весь процесс согласования фирма также берет на себя. Кроме того, она же и отвечает за принятые конструкторские и санитарно-технические решения, расчеты и экономические показатели. Не дай Бог, треснет потом стена или ванна спикирует на головы соседям - будет с кого спросить. Еще один немаловажный аспект: как правило, хорошая фирма имеет штат квалифицированных исполнителей, которые проведут вашу перестройку с нулевого цикла - "под ключ".

Отказ районной МВК в перепланировке можно в двухнедельный срок обжаловать в вышестоящей комиссии - окружной или городской. Повторное рассмотрение также за ваш счет, Последняя инстанция - суд.

Некоторые усовершенствования - замену оконных рам, остекление балкона и лоджии, замену сантехники (не затрагивающую коммуникаций), перенос дверного проема в перегородке, подключение дополнительных секций отопления и т.п. - закон разрешает делать самостоятельно, однако с обязательного письменного согласия инженера ЖЭК. Впрочем, покажите мне законопослушную душу, выполняющую это правило...

Однако если на подобную самодеятельность официальные лица могут посмотреть сквозь пальцы, то серьезные нарушения чреваты не менее крупными неприятностями. Во-первых, ошибки, допущенные в процессе перепланировки, могут самым фатальным образом сказаться на ослаблении несущих конструктивных элементов. А это приведет к тяжким последствиям - прежде всего для вас. Во-вторых, скрыть перепланировочные работы от бдительного ока соседей еще никому не удавалось. Достаточно плановой проверки коммунальщиков, завидущих глаз какого-нибудь "доброжелателя" или любой протечки, чтобы тайное стало явным, а ваш евроремонт достоянием общественности.

Людмила КриуляМосковская правда