За пять месяцев этого года долларовые цены на жилье в Москве выросли на 5,58%: с 1060 долларов за квадратный метр до 1139. С учетом того, что с начала года доллар стал на 5,28% легче евро и подешевел относительно рубля на 99 копеек, реальный рост цен на недвижимость не столь впечатляет. Если номинированная в долларах стоимость квадратного метра выросла на 79 долларов, то рублевая - всего на 1386 рублей (45 долларов). Тем не менее долларовые инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются привлекательными: частные инвесторы могут рассчитывать на получение от 23 до 30% годовых в валюте, что втрое превышает доходность по банковским депозитам.

Замедление роста
Московские квартиры по-прежнему дорожают. В апреле, как сообщил вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев, на московском рынке недвижимости был зафиксирован рост цен на 3,37%. По данным аналитического центра "Индекс рынка недвижимости" (ИРН), на прошлой неделе индекс стоимости жилья продолжил свой рост, достигнув 1139 долларов за квадратный метр, что на 0,4% превысило показатель предыдущей недели. Темпы роста рынка продолжают оставаться на достаточно высоком уровне, но уже сейчас заметна тенденция к их снижению.

Как сообщил ГАЗЕТЕ руководитель проекта ИРН Олег Репченко, за несколько последних недель индекс ценового ожидания плавно опустился с отметки +2,3% (в начале мая) до +1,9% на прошлой неделе. По его мнению, летом эта тенденция будет развиваться. К тому же из-за снижения курса доллара по отношению к евро и рублю реальный рост цен на жилую недвижимость несколько ниже, чем рост долларовых цен.

Покупка с целью капитализации средств
Но даже несмотря на прогнозируемое замедление роста цен столичные квартиры продолжают пользоваться спросом у покупателей, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью капитализации средств.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Арсенал Холдинг» Сергей Грибов сообщил ГАЗЕТЕ: «В последнее время на первичном рынке жилья ярко выражена следующая тенденция: квартиры рассматриваются как надежный инструмент для инвестиций. Во-первых, в преддверии выборов спрос на недвижимость традиционно растет. Во-вторых, на фоне скачков курса доллара и евро недвижимость является самой стабильной «валютой». Даже если цены на нее упадут, квартира останется, и ее можно будет передать по наследству. В настоящее время цены на московские новостройки невероятно высоки. Но сейчас скупается все: люди готовы даже на стадии строительства оплачивать квадратные метры по стоимости готового жилья. Рост рано или поздно прекратится, и цены, скорее всего, стабилизируются».

Интерес частных инвесторов, вкладывающих средства в ликвидную недвижимость, вполне объясним. Приведем пример: в апреле прошлого года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляла 930 долларов, в этом году - 1139. Тот, кто приобрел квартиру весной 2002 года и продал ее сейчас, получил 22,47% дохода. По свидетельству риелторов, владельцы недвижимости зачастую могут получить и до 30% годового дохода, что более чем в три раза выше процентов по годовым долларовым депозитам.

Тот факт, что доллар продолжает сдавать позиции, лишь разогревает рынок: в этом году риелторы отмечают небывалые темпы продаж новостроек: многие люди предпочли вкладывать деньги в квадратные метры, а не хранить американскую валюту "в чулке".

«На ценах рынка недвижимости в Москве помимо колебания курса доллара к евро и рублю сказывается и динамика цен на нефть, -- считает Григорий Полторак, президент Московской ассоциации гильдии риелторов. -- Неустойчивое поведение валют, пошатнувшееся доверие к американскому доллару создают дополнительный приток финансов на рынок недвижимости, которая рассматривается как наиболее надежный способ сохранения сбережений».

Ценовые ожидания
Естественно, что лидеры продаж - квартиры на первичном рынке - дорожают быстрее других.

По мнению экспертов компании «Миэль-Недвижимость», цены в этом сегменте рынка будут расти до тех пор, пока не приостановятся темпы продаж. Впрочем, пока предпосылок для снижения спроса нет, происходит лишь его перераспределение. Частные инвесторы активнее вкладывают деньги в недвижимость бизнес-класса (монолитно-кирпичные дома с паркингом и развитой инфраструктурой в обустроенных районах). Квадратный метр в таких домах (как, например, в районе Серебряного Бора) на стадии строительства стоит 1050 долларов, к моменту сдачи дома Госкомиссии цены, как ожидается, поднимутся до 1500, а после оформления прав собственности квартиры могут выйти на вторичный рынок дороже еще на 5--7%.

Квартиры в типовых панельных домах серии П-44Т выставляются на продажу по 950 долларов за кв. м в непрестижных районах и по 1200 за кв. м где-нибудь в районе Рубцовской набережной. Средняя цена квартир в Куркино составляет 752 долларов за кв. м, но в июле цены, скорее всего, поднимутся до 800 долларов за кв. м.

Вслед за столичными новостройками дорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, практически исчерпаны запасы дешевого жилья в ближайшем Подмосковье. Так, например, минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке Жуковска составляет сегодня 500 долларов, а новостройки Одинцова стоят от 600 до 700 долларов за кв. м.

Однако эксперты рынка недвижимости, предрекавшие стабилизацию цен в 2003 году, сейчас отказываются от долгосрочных прогнозов. С одной стороны, не ясна ситуация с долларом. Если он и впредь будет падать, продавцы, скорее всего, перейдут на евро (кстати, в частных объявлениях нередко встречаются такие предложения). С другой -- рынок может перегреться, и снижение спроса рано или поздно заставит застройщиков и продавцов идти на уступки. 

Ирина КоростелеваГазета