Классификатор с октября 2002 г. разрабатывали группа специалистов таких компаний, как Colliers Inter-national, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, а также Stiles & Ria-bokobylko/ Cushman & Wakefield Healey & Baker, - с целью унификации терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений классов А, B и С.

В итоге были определены 20 основных критериев для определения классности офисных зданий. Согласно предлагаемой классификации офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 критериев, класса B - не менее чем в 10, а офисное здание класса С может соответствовать менее чем 8 из приведенных 20 критериев.

По словам Аслана Кипова, руководителя отдела исследований и консалтинга компании Colliers International, в основу этой работы легли "классификации, принятые на рынках стран с переходной экономикой, где развитие рынка коммерческой недвижимости опережает наш рынок на несколько лет (в частности, стран Центральной и Восточной Европы), но с учетом российских реалий. В свою очередь, их классификации были разработаны экспертами, имеющими многолетний опыт на развитых рынках Европы, Америки и Азии. В принципе, на каждом национальном или транснациональном рынке существуют свои классификации. Они отвечают как местным условиям, так и требованиям арендаторов. Принятая нами классификация на является статичным явлением. Ее параметры будут меняться - в сторону повышения требований - по мере развития рынка".

Даже при беглом взгляде на приведенную классификацию возникает ряд вопросов о законченности и цельности этой работы. Во-первых, это касается местоположения офиса. Классификация в пункте 3 упоминает лишь о "хорошем расположении здания в границах офисного района". Формулировка как минимум расплывчатая, а ведь местоположение здания - один из главных критериев, определяющих его ценность. На это Дарья Афанасьева, глава отдела исследований компании Stiles & Riabokobylko/ Cushman & Wakefield Healey & Baker, отвечает так: "Понятие престижности в значительной степени субъективно, кроме того, для офисного здания скорее важно удобство расположения и наличие инфраструктуры и подъездных путей, чем престижность его расположения".

Небесспорен и подход, подразумевающий, что здание должно отвечать энному числу критериев из 20 основополагающих. По крайней мере, применительно к этой "двадцатке" - в ней есть разные по "весу" пункты: получается, что наличие подвесных потолков можно сравнить по значимости с расположением здания?

Почему нельзя было выделить ряд характеристик, действительно обязательных для принадлежности здания к определенному классу? Иначе выходит, что мы выбрасываем из списка хорошее расположение здания, качественного управляющего, высококачественную отделку и качественного провайдера телекоммуникационных услуг и тем не менее относим объект к классу А - если он удовлетворяет оставшимся 16 критериям из списка?

А вот по мнению Дарьи Афанасьевой, "все 20 показателей более или менее равнозначны, хотя не следует исключать возможности того, что по мере развития рынка их вес не будет меняться: возможно, появятся новые требования арендаторов либо технические новшества, в корне меняющие ситуацию на рынке".

Нам думается, что подобную классификацию было бы лучше создать в виде перечня обязательных критериев (десяти, шестнадцати или двадцати - это не самое важное), определяющих принадлежность здания к классу А, а в случае его несоответствия хотя бы одному критерию автоматически понижать объект в классе.

Во всяком случае, подобная система уже достаточно давно работает в области классификации элитного жилья и вполне удовлетворяет большинство фигурантов этого сегмента рынка. Интересно, что одним из главных ее разработчиков была как раз фирма Noble Gibbons / CB Richard Ellis, работавшая и над созданной классификацией офисных помещений Москвы и имеющее к тому же свою собственную интересную разработку в этой области, подразделяющую офисные помещения на категории А1, А2, А3, Б1, Б2, С и Д, которая гораздо точнее отображает реальное положение вещей на московском рынке офисов.

Впрочем, сами разработчики новой классификации признают ее некоторую "рыхлость", что не умаляет главного достоинства проведенной ими работы - это в действительности первая попытка создать единый классификатор для офисного рынка Москвы. А наличие его необходимо в первую очередь для иностранных инвесторов и арендаторов, которые привыкли в своей деятельности руководствоваться строгими (и одобренными всеми фигурантами рынка) критериями.

Что есть сегодня на рынке

Нужда в подобной единой классификации стала особенно острой еще в 2000 г. Это было обусловлено активным выходом на российский рынок международных компаний, совокупный объем сделок которых по аренде офисных помещений в Москве начиная с 2000 г. колебался в пределах 30-50% от общего объема.

Совокупный объем сделок по офисным помещениям (аренда и покупка) в 2002-2003 гг. превысил даже докризисный уровень 1997 г. при значительно более низком среднем уровне арендных ставок по сравнению с этим же периодом - сегодня чистые (без учета НДС и операционных расходов) среднегодовые ставки аренды в Москве на офисы класса А колеблются в пределах от $500-600 за квадратный метр в год, на помещения класса Б - в пределах $350-480, в то время как в самом "дорогом", 1997, году стоимость аренды офисов класса А зашкаливала за $1000. Средний уровень свободных помещений международного качества не превышает 5-6%, что влечет за собой рост активности по предварительной аренде помещений (часто еще до завершения строительства наиболее интересных объектов).

Нельзя обойти вниманием и сделки купли-продажи офисных помещений, объем сделок по которым составляет порядка 35% совокупного объема сделок. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, "инвесторы, остерегающиеся больших и ответственных проектов, предпочитают вкладывать свои средства в особняки по следующим причинам:

- это небольшой (относительно офисных центров А- и Б-класса) объем инвестиций, доступный многим инвесторам;

- это самый ликвидный рынок офисной недвижимости;

- на современном этапе при высокой надежности (характерной для недвижимости в целом) он обладает, как это ни парадоксально, высокой доходностью".

В итоге, говорят в Penny Lane Realty, сейчас хорошие объекты классов А и Б уходят "по любой разумной цене", поскольку спрос практически на 80% превышает существующее предложение, особенно в нише небольших помещений площадью до 300 кв. м. Заметим, что стоимость приобретения в собственность офисных помещений в Москве сегодня доходит до $4000 за 1 кв. м, в то время как себестоимость строительства небольших офисных зданий, как правило, не превышает $1500 за метр при средней продолжительности строительных работ 18 месяцев.

Михаил МорозовРусский фокус