- Насколько жильцам выгодно объединиться в ТСЖ?

- Мы должны понимать, что в первую очередь товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается для того, чтобы содержать в надлежащем порядке объект, то есть дом.

С начала 2001 года в Москве действует специальная программа. Ее суть в том, что сначала город полностью за свой счет (25 тыс. рублей) юридически, документально оформляет имущественно-земельные комплексы, то есть регистрирует кондоминиумы, в тех домах, где есть предпосылки для объединения в ТСЖ, и потом гражданам все это «как на блюдечке с голубой каемочкой» преподносится.

Мало кто знает, что собственнику жилья принадлежит на праве собственности не только квартира, но и доля в праве на общее имущество (лестницы, лифты, подвалы, чердаки). Раз собственник - неси бремя, плати. Не просто: хочу управляю -- хочу не управляю. По закону нужно управлять.

Сейчас в Москве из 40 тыс. строений 10 тыс. таких, где более 50% квартир находятся в частной собственности. Это значит, что все 10 тыс. домов должны существовать в режиме кондоминиума. Жители должны собраться и решить, как они будут управлять домом. В законе о ТСЖ есть даже такая норма, что, если в доме больше половины собственников и они не объединяются, их нужно штрафовать.

Правда, эта норма сейчас не работает, потому что она противоречит новому КоАП. В то же время, по Гражданскому кодексу, собственник должен отвечать за содержание дома, и в случае гибели имущества или его порчи (как это часто бывает при незаконной перепланировке квартир) предусмотрены нормы изъятия собственности, выдача на торги и так далее.

- Как на практике жители управляют домом?

- Жилец просто платит ту сумму, которую ему вписывают в квиточек, и считает, что так и нужно. Получается, что ДЕЗ навязывает ему свою волю. Чтобы прекратить эту практику, собственник должен заключить с обслуживающей организаций (даже с тем же ДЕЗом) договор.

Мы хотим сейчас ТСЖ и кондоминиумы в отчетности ДЕЗов выделить отдельной строкой, показать, какой у них приход-расход, на что деньги идут.

Для людей это очень важно, потому что раньше они не видели результата. Они говорили - ну как же так, мы бьемся, бьемся, а смотрим -- на капитальный ремонт нам совсем не дали денег.

Проверить это было невозможно. Теперь дважды в год не позднее 10 июля или 10 января ДЕЗы и другие управляющие компании должны доводить до жителей кондоминиума информацию о доходах и расходах на содержание их дома.

Один представитель ТСЖ рассказал, что ему договор с аварийной службой обходится в 250 раз дороже, чем ДЕЗу.

Город сейчас пытается уравнять тарифы.

- То есть в перспективе расходы членов ТСЖ должны уменьшиться?

- Сегодня 'Мосгортепло', 'Мосводоканал', если видят, что дом управляется ТСЖ, сразу на порядок поднимают тарифы. Но каждому отдельному ТСЖ очень трудно доказать, что это нарушение их прав, потому что расходы не были разделены.

В июле будут введены новые платежки, в которых сразу будет видно, какой тариф применен.

Чтобы стимулировать создание ТСЖ, город установил для них более низкие ставки на техническое обслуживание: вместо положенных 6,70 рубля за кв. м члены ТСЖ платят 1,50, тогда как в остальных домах -- на 30 копеек больше.

- В новостройках ТСЖ создается автоматически, даже без согласия будущих жильцов?

- На самом деле алгоритм очень простой. Первое: граждане, вкладывающие деньги в строительство дома, должны заранее знать, что это будет ТСЖ. Уже на стадии проектирования квартала определяется, какой земельный участок будет принадлежать этому дому, предусматриваются помещения для работы с ТСЖ, которые потом станут общей долевой собственностью жильцов, какие-то прачечные, досуговые помещения и т.д.

Итак, вы вложили деньги, но пока вы не собственник. Тот, кто строит дом - заказчик-застройщик, - регистрирует на себя ТСЖ. Это делается для того, чтобы застройщик от лица будущих собственников выбрал управляющую компанию.

А иначе кто будет все это организовывать? Кто на себя возьмет ответственность за то, что разворуют квартиру, сломают лифт, вытащат двери, нагадят на территории? Кто будет платить?

Поэтому заранее за вас принимается решение, что вы член ТСЖ, заранее выбирается управляющая компания, считаются все расходы. А когда наконец все жильцы появятся, их соберут на общее собрание, предъявят расходы, и уж тогда вы можете проголосовать 'за' или распустить этот ТСЖ, а потом заключать отдельные договора с управляющей организацией, если считаете это более удобным.

- А если человек не согласен вступать в ТСЖ, но хочет иметь квартиру в доме, где заказчик-застройщик организовал товарищество?

- Пусть покупает квартиру в другом доме, где ничего не создано.

- Зачастую в уставе ТСЖ встречается пункт, согласно которому в квартиру могут нагрянуть гости -- для проверки состояния инженерных коммуникаций и законности перепланировки. Это законно?

- Тот, кто продает вам квартиру, не просто так ставит эти условия. Он прекрасно понимает, что люди въедут, поставят железные двери, потом начнут заливать соседей и не признаются, что сделали ванну над спальней того, кто живет внизу, и в дом пускать никого не будет.

Подобные пункты устава человека дисциплинируют, ведь к вам придет не просто кто-то, а человек с полномочиями. Если вы заранее от этого отказываетесь, застройщики должны подумать: стоит ли вам вообще продавать квартиру.

За границей все очень просто: например, жители решили, что в их доме никто не должен держать собак, написали это в уставе. И все! Никто с собаками к ним не въедет. Хочешь собаку - покупай жилье в другом доме.

То есть в уставе могут быть прописаны любые условия. Ведь таких случаев сколько угодно - на 10-м этаже камины строят. Ну как не проверить?! Это же наша безопасность! Перфорацию делают, несущие стены снимают, дома рушатся, а мы не приди и не проверь, как же так? Я считаю, что правильно делают, что вписывают такие условия.

- Что выгоднее: быть членом жилищного кооператива или товарищества собственников?

- Вот, например, ТСЖ 'Запад-2' образовалось из довольно старого ЖСК. Как только ты попадаешь из правового поля ЖСК в ТСЖ, сразу же увеличиваются налоги. ЖСК не платит ни НДС, ни ЕСН. В Налоговом кодексе написано, что товарищества тоже освобождаются от налогов, но Минфин в своей инструкции исключил ТСЖ из списка 'льготников'. Мы писали, обращались в Госдуму -- бесполезное дело! Пока ничего не хотят делать. Однако в соответствии с законом «О товариществах собственников жилья» ЖСК сегодня подпадают под норму закона о ТСЖ. Поэтому необходимо преобразоваться.

- ТСЖ могут зарабатывать на содержание дома?

- Если в доме есть муниципальное помещение, то, в соответствии в законом города, у ТСЖ есть преимущественное право выкупа или аренды этого помещения. Можно выкупить его у города и сдавать в аренду -- доходы от этого полностью пойдут товариществу. Но, к сожалению, сейчас это единичные случаи. Потому что у департамента имущества Москвы есть своя задача - каждое городское помещение не продавать, а сдать в аренду - так, чтобы оно приносило максимальную прибыль городу. Раньше ТСЖ брало помещение в аренду, большую часть прибыли отдавало городу, но и часть оставляло себе. Такой алгоритм всех устраивал. Но потом вышел закон о казначействе, где написано, что все деньги за использование государственного или муниципального имущества поступают только в бюджет. ТСЖ не имеет права ни копейки себе оставить.

У нас лежит очень много жалоб, что чиновники не дают ТСЖ реализовать право преимущественной покупки. В городе это не упорядочено. Олег Толкачев (руководитель комплекса по имущественно-земельным отношениям правительства Москвы, руководитель департамента имущества города Москвы. -- ГАЗЕТА) говорит, что это штучный вопрос, по каждому выпускается отдельное постановление.

Я считаю, что не нужно торопиться отдавать эти помещения. Здесь нужно побольше консерватизма. Бывает так, что у ТСЖ появляется недобросовестный председатель, который использует общее имущество в личных целях. Поскольку ТСЖ -- самостоятельное юрлицо, практически никто не имеет права вмешиваться в его хозяйственную деятельность.

СПРАВКА

В 2001 году в Москве было создано 248 кондоминиумов (имущественно-земельных комплексов) и 25 ТСЖ. В 2002 году было зарегистрировано 1010 кондоминиумов и 188 ТСЖ. В этом году город планирует оформить 782 кондоминиума. 

Ольга ЛевичеваГазета