Два месяца ведущие игроки рынка недвижимости усердно комментировали два эпохальных события из строительной и риэлторской жизни. Первое — Конституционный Суд признал права добросовестных покупателей, т. е. права тех, кто купил легально купил какое-либо имущество, не зная о его юридической ущербности. Второе событие, которое прошло как-то мимо многих из нас — впервые Верховный суд РФ проанализировал практику судебных споров между гражданами и организациями, привлекающими их денежные средства для строительства многоквартирных домов.

При этом профессиональные участники рынка первому событию откровенно радовались, а второму — огорчались. Интересно, что их огорчение как-то не перекинулось на страницы СМИ — всю информацию пришлось добывать из Вестника Верховного суда. Если разобраться — понятно почему.

Со второго события и начнем.

Признать пирамидой

Хорошо известно, что застройщики сплошь и рядом нарушают права потребителей. А законов и тем более судебной практики по таким нарушениям не было и нет. Если лишь положения, распоряжения и подзаконнные акты.

Самое вопиющее нарушение прав потребителей — так называемое «долевое строительство», или «инвестиционный договор».

До сих пор судебные органы не могли определить — что это за договор, который заключается между гражданином и организацией, привлекающей деньги для строительства? Кажется, мелочь. Но название договора определяет последующие правовые отношения между договаривающимися сторонами.

Само название договора сегодня может быть таково: договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и еще 5-6 терминов. А у юристов каждое из перечисленных названий несет определенный смысл. Единственное, чего не было и нет, под действие какого закона до недавнего времени не попадали такие договоры — под Закон «О защите прав потребителей».

Верховный Суд проанализировал практику судебных решений по такому вопросу и пришел к выводу: тут имеет место договор подряда, и в случае, если название договора не соответствует его содержанию, согласно Гражданскому кодексу к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда.

На самом деле, как указал ВС РФ, граждане, заключая договор на строительство жилья, не обладают правом ни на участие в управлении общими делами, ни на долю общего имущества, ни на часть прибыли. Когда же дом построен, каждый конкретный гражданин становится собственником лишь конкретной квартиры.

Еще одна коллизия — когда граждане, расторгая договор на строительство жилья, требуют не просто вернуть вложенные в строительство деньги, а еще проиндексировать их. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда пришла к такому выводу: с момента расторжения договора у организации возникает обязанность вернуть гражданину деньги в сроки, указанные в договоре или в уставных документах этой организации. Если же эти сроки нигде не оговорены, то обязанность вернуть деньги возникает с момента расторжения договора.

Но главный вывод ВС РФ таков: несмотря на многообразие видов договоров, содержание их является практически одинаковым. И если суд установил, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, а гражданин имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то правильно применять к таким отношениям Закон «О защите прав потребителей». При этом Верховный суд подчеркивает, что данный закон предоставляет гражданам больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов, чем Гражданский кодекс РФ.

В частности, этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки — 3% в день.

Еще Верховный Суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры являются по своей сути договорами купли-продажи.

При этом решение суда не означает автоматический «перевод» таких договоров в юридическую плоскость, регулируемую Законом «О защите прав потребителей». ВС только рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. То есть, теперь каждый судья знает, что при решении такого вопроса ему стоит руководствоваться положениями именно такого закона. И в случае несоответствия теории практике любой истец, дойдя до ВС РФ, все равно выиграет дело.

Как это решение ВС отразится на рынке недвижимости? Оно в буквальном смысле может перевернуть его. Так, известно, что практически ни одна строительная фирма вовремя не сдает сегодня жилые дома. Это дает возможность гражданам взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Например, через 33 дня задержки жилплощади квартира «соинвесторам» обойдется бесплатно.

Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков — моральных и материальных. К примеру, к материальным убыткам в данном случае можно отнести плату за арендованную квартиру (фирма должна была предоставить квартиру, этого не произошло, но человеку ведь где-то надо жить, и он вынужден снимать жилье). В том случае, если договор аренды квартиры легален, можно будет компенсировать арендную плату через суд. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Например, к делу можно «подшить» чеки из аптек, где покупались сердечные лекарства, медицинские справки и т. п.

Единственное, на что уповают некоторые застройщики, — на юридическую дремучесть наших сограждан. Практика показывает, что в суды по данному вопросу обращается 1-3% «соинвесторов». Ну будут обращаться в два раза чаще — все равно не страшно. И только когда судебная практика станет массовой, сама система долевого инвестирования сойдет на нет. Цивилизованный выход для застройщиков — выпуск облигаций под будущую квартиру.

Проиграют все

Решение Конституционного Суда не так эпохально. Согласно статье 167 Гражданского кодекса, которую и трактовал КС РФ, если сделка оказалась неправильной, стороны возвращают друг другу взятое. Еще он трактовал статью 302 ГК. Согласно ей «собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищенного у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Вот эти две статьи ГК и взаимоисключали друг друга. Простой пример. Как поступят с угнанной машиной? Вернут ее владельцу, сколько бы раз она ни была перепродана. Так же и с квартирой. Однако ряд юристов утверждают: практически каждая квартира, побывавшая на вторичном рынке, имеет за собой «хвост». Как и приватизированные предприятия, земельные участки на Рублевке и т. п. И сегодня практически каждый добросовестный приобретатель может попасть в эту ловушку — причем не получив даже назад денег. Хорошо, если земельный участок или квартиры перепродавались один раз — тут как-то можно уладить спор. А если имущество переходило из рук в руки раз 5-7, то почему страдать (лишиться денег) должен только последний из этой цепочки?

В данном случае решение КС РФ направлено уже не против юридических лиц (как в случае с решением ВС РФ), а против физических. А где же ответственность риэлторов и нотариусов — профессиональных посредников? Некоторые юристы вообще давно предлагали сделать в данной ситуации единственным ответчиком нотариуса. Не получилось.

К чему может привести решение КС РФ? К тому, что граждане с очень большой неохотой будут приобретать имущество на вторичном рынке, переместив свои запросы на рынок первичный. Опять же тут стоит только уповать на юридическую дремучесть наших сограждан. Только тогда работа останется и у риэлторов, и у нотариусов.

В общем, плюс на минус… Но вот прошел месяц, а как был устроен рынок недвижимости, так на нем ничего и не произошло. Наверное, правильно говорят, что строгость законов в России компенсируется необязательностью их исполнения.

Ольга КалашниковаКвартира. Дача. Офис