Ипотечное кредитование покупки жилья на этапе строительства в Москве только зарождается, поэтому подводить итоги довольно сложно. Но уже сегодня понятно, что новый продукт интересен застройщикам, возводящим престижные дома, им стал интересоваться более широкий круг кредитных институтов, а также появляются заемщики, предпочитающие с помощью ипотеки решить жилищный вопрос на первичном рынке.

Начало ипотечного кредитования в России связано с принятием в 1998 г. Федерального закона "Об ипотеке". На первичный рынок ипотека пришла немного позже, причем первые кредиты были выданы под квартиры в уже построенных домах. Сдерживающим фактором для широкого распространения механизмов ипотечного кредитования на первичном рынке послужил дефицит предложений: до последнего времени практически все возводящееся жилье в столице приобреталось до завершения строительства. Застройщикам не было никакого смысла связываться с ипотекой, продажи и так шли хорошо. Стоит ли удивляться, что первые новые квартиры, проданные по ипотеке, были из числа проблемных (располагались на непопулярных этажах, имели слишком большую площадь или какие-то иные недостатки). 

В последние два года ситуация на рынке недвижимости стала плавно меняться: уменьшился ажиотаж на строящееся жилье и компании, инвестирующие строительство, столкнулись с проблемой реализации. Возникла необходимость привлекать новые механизмы, одним из которых и явилась ипотека.

Банк на стройплощадке

В настоящее время ипотечный кредит на квартиру в строящемся доме можно получить в DeltaCredit банке, в Сбербанке России, в Европейском Трастовом банке. Некоторые банки - Банк Москвы, АКБ "Национальный резервный Банк" - находятся на стадии принятия решения. 

В DeltaCredit банке ипотечный кредит выдается на 10 лет. Начиная с мая у DeltaCredit банка дифференцированный подход к установлению процентных ставок по ипотеке. В этих целях используется автоматизированный скоринг - компьютерный анализ параметров, включающих все сведения, необходимые банку для вынесения решения о кредитовании. Диапазон для принятия решения банком составляет 10-15% годовых в валюте. Пока дом находится на этапе строительства, заемщик платит за кредит на 6% больше. То есть процентная ставка составляет от 16 до 21% годовых в валюте. Первоначальный взнос - 40% стоимости квартиры, при этом максимальный размер кредита не превышает $200 тыс., а минимальный - $17 тыс. 

К преимуществам развития кредитования на первичном рынке относится тот факт, что на этапе строительства выбор квартир применяется. К тому же цена жилья на стадии возведения дома в среднем на 20% ниже, чем после его сдачи госкомиссии. То есть выплаты по кредиту (21% годовых в валюте) практически гасятся разницей в цене на жилплощадь. Мало того, заемщик получает налоговые льготы, так как проценты по кредиту освобождаются от подоходного налога. Если вовремя обратиться за кредитом (на ранней стадии строительства), то можно получить реальный шанс стать владельцем новой квартиры по средней рыночной цене. 

Для того чтобы стать заемщиком банка, не требуется гражданства РФ, постоянной регистрации в Московской области, а также поручительств физических и юридических лиц. Главное условие - заемщик должен соответствовать требованиям кредитоспособности действующей программы. И здесь нелишним будет узнать, что при расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплаты, страховые выплаты, банковские депозиты, а также другие виды доходов.

Второе требование - обязательное страхование. На этапе строительства дома - это страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. После оформления права собственности заемщика на квартиру к первой страховке прибавляются две другие. Это страхование жилплощади от рисков повреждения и страхование утраты права собственности на квартиру. В настоящее время по условиям DeltaCredit банка общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. В существующей практике ипотечного страхования страхователь-заемщик назначает банк выгодоприобретателем как по личному, так и по имущественным видам страхования на сумму не менее размера кредита, как уже отмечалось выше, увеличенного на 10%. Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку.

Со второй половины прошлого года ипотечный кредит на этапе строительства дома выдает и Европейский Трастовый банк. В отличие от DeltaCredit банка кредит в нем выдается сроком всего на 3 года. На этапе строительства квартиры процентная ставка составляет 21% годовых в валюте, а после оформления договора ипотеки - 18% годовых в валюте. Размер ипотечного кредита ограничен только финансовыми возможностями клиента по его погашению. Причем погашать кредит можно уже через полгода после его получения.

Получить кредит "на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости" (сюда входит и долевое участие в финансировании строительства объектов недвижимости по договору инвестирования) могут и клиенты Сбербанка России. Кредит выдается на 15 лет под 18% годовых в рублях или 11% годовых в валюте. Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% сметной стоимости объекта недвижимости. Обязательное условие - вложение заемщиком собственных средств не менее 30% стоимости объекта, а также поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода.

Застройщики - участники ипотеки

Изменение ситуации на рынке, рост предложений строящегося жилья и уменьшение количества людей, имеющих возможность сразу оплатить столичную квартиру, заставляет застройщиков рассматривать разные пути реализации жилья. Поэтому заемщики, получившие кредит на покупку квартиры в строящемся доме, для них теперь представляют неподдельный интерес. 

В настоящее время DeltaCredit банк, выдающий кредиты под строящееся жилье, уже успешно сотрудничает с несколькими компаниями-застройщиками. Это ОАО "Квартал", НПП "Тема", компании "Капитал Груп", "Лоджик риэлти", ПИК. А также с риэлторскими фирмами, участвующими в инвестировании строительства жилья: "БЕСТ-финанс", "Пересвет-инвест", "ДЕКРА", "Жилстройиндустрия". Причем в DeltaCredit банке существует четкая позиция, заключающаяся в том, что он не ограничивает своих клиентов в выборе компании застройщика. Банк рассмотрит возможность сотрудничества с компанией, которую выбрал заемщик, если застройщик согласится подписать договор инвестирования по форме, предоставленной DeltaCredit банком. Кстати, сотрудничество застройщиков с банком служит гарантией для покупателей жилья на стадии строительства, так как теперь застройщик дополнительно несет ответственность и перед банком. 

За время действия программы (менее чем за 2 года) с привлечением кредитных средств DeltaCredit банка было продано несколько десятков квартир. Из них 10 квартир пришлось на долю ОАО "Квартал", 12 квартир - НПП "Тема".

Европейский Трастовый банк выдал в текущем году кредиты для покупки квартир в нескольких компаниях, в настоящее время он сотрудничает с агентствами недвижимости "Пересвет-инвест" и "Центр жилья".

Проблемы 

Особенность кредитования жилья на этапе строительства состоит в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости как такового не существует. 

Отсюда возникает первое противоречие - невозможность оформить приобретаемую жилплощадь в залог. Поэтому обеспечением кредита в данный период является только залог прав требования по договору инвестирования (уступка прав требования). Для того чтобы залог этих прав был полноценным обеспечением кредита, сам договор инвестирования должен отвечать определенным требованиям, т. е. содержать пункты, в которых четко прописаны обязанности застройщика. Во-первых, передать квартиру покупателю прав инвестирования не позднее точно определенного срока. Во-вторых, не изменять размер инвестиционного взноса после его оплаты даже в случае изменения проектной площади в результате строительства. В-третьих, включать специальное указание на оплату договора за счет ипотечного кредита. 

Последнее условие необходимо для того, чтобы при регистрации прав собственности заемщика на квартиру одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о возникновении ипотеки в силу закона. 

Вторая проблема - это высокие рыночные процентные ставки по ипотечному кредиту. Выступая на Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России" Дмитрий Христолюбов из Внешторгбанка отметил, что для понижения ставки помимо экономических существуют и другие препятствия. По его словам, снижение процентной ставки ниже рыночной ставки по аналогичным банковским продуктам приведет к возникновению дополнительного налогообложения прибыли данного банка в соответствии со ст. 40 Налогового кодекса РФ, что банку невыгодно. Кредитование физического лица под процентную ставку ниже 3/4 ставки рефинансирования по рублевым кредитам и ниже 9% годовых по валютным кредитам приводит к возникновению у физического лица материальной выгоды, которая подлежит налогообложению, что невыгодно заемщику и требует ежегодной подачи налоговой декларации. Размер же ставки рефинансирования, являющейся ориентиром для ставок по вкладам, сегодня достаточно высокий - 18% годовых. Таким образом, снижение процентной ставки в условиях действующей налоговой системы невыгодно для банка и неудобно для заемщика. В связи с чем приходится признать тот факт, что ипотека по-прежнему возможна только для обеспеченных граждан. 

Елена Клепикова, вице-президент АКБ "Национальный резервный банк", обсуждая выбор стандарта предоставления ипотечных жилищных кредитов, отметила, что каждый начинающий игрок на первичном ипотечном рынке в качестве одной из первоочередных задач, стоящих перед ним, видит проблему поиска долгосрочных ипотечных ресурсов для своих клиентов. Одним из возможных механизмов обеспечения этой задачи является механизм рефинансирования выдаваемых им ипотечных кредитов. Однако, по мнению госпожи Клепиковой, здесь не все так просто. На российском рынке получают развитие несколько принципиальных схем такого рефинансирования. Чтобы получить доступ к одной из них, необходимо соответствовать тем стандартам, которые "привязаны" к этой схеме. Трезво оценивая ситуацию, которая сводится к тому, что, выбрав один из стандартов, ты не будешь соответствовать другим, "новичку" не легко определиться. На самом деле, делая ставку на ту или иную организацию - носителя стандарта, необходимо принимать во внимание ее финансовую стабильность и благополучие, которые в подавляющем большинстве случаев зависят от федеральных и местных властей. Это привносит во всю схему дополнительный и весьма существенный фактор риска, связанный с участием государства, прогнозировать действия которого представляется занятием мало благодарным.

Людмила ЧичероваКвадратный метр