Новая кадастровая стоимость московской земли позволит столичным властям взвинтить арендные ставки, считают эксперты. В этом случае арендаторы могут начать скупать земельные участки несмотря на сопротивление мэрии.

Вчера на заседании столичного правительства были подведены итоги государственной кадастровой оценки земель столицы, проведенной в 2000-2002 гг. Согласно новой концепции разделения Москвы на ценовые зоны (теперь кадастровые кварталы), количество ценовых «квадратов» возросло почти в 25 раз. Цена в самом дешевом квартале составит 300 тысяч долларов, в самом дорогом - 15,7 млн долларов за гектар.

Новые оценочные показатели будут использоваться в основном для перерасчета действующих ставок земельных платежей и арендных ставок. И если существенно повлиять на ставку земельных платежей Москве не позволяет федеральное законодательство, то, по мнению участников рынка, арендные платежи, особенно в самых дорогих районах, столичная власть обязательно поднимет.

Правда, если это произойдет, арендаторы, несмотря на противодействие городских властей, могут начать скупать земельные участки в судебном порядке, притом по минимально допустимой законодательством цене. Сделать это им будет достаточно просто, тем более что прецедент уже создан.

Еще в конце 80-х годов специалисты Москомархитектуры разделили всю территорию столицы на 69 зон, причем деление это происходило исключительно на основе «ландшафтных» соображений: делили по рекам, дорогам и улицам. «В результате подобного разделения в границах одной и той же экономической зоны (жилой квартал, промзона, природная территория), которая была разбита «грамотным» специалистом по реке или дороге, например, на два участка, ставки земельного налога по разные стороны границы отличались в несколько раз», - сказал RBC daily член комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Петр Добров.

Так, например, случилось с промзоной в районе Савеловского вокзала: зона № 2, располагающаяся ближе к центру со стороны железной дороги «стоила» в пять раз больше, чем земля зоны № 12 на противоположной стороне полотна. Понятно, что с точки зрения экономической выгоды для города, да и для землепользователей, эффективен более дифференцированный подход к разделению столицы на ценовые участки.

«Дело в том, что кадастровая стоимость земли является основой для определения базовых ставок земельного налога по территориально-экономическим зонам Москвы, арендных ставок по зонам, стартовых цен продажи городом прав на земельные участки, - сказал RBC daily специалист Москомзема. – Поэтому в течение нескольких лет Москва, не торопясь, скрупулезно анализировала ситуацию с московской землей, чтобы максимально объективно определить, сколько стоит каждый конкретный участок, и делила город на более мелкие ценовые зоны».

Действительно, информационную систему «Земельный кадастр» в Москве стали создавать еще в конце 1998 года. В результате многолетней работы город был условно разделен на 1516 кварталов. Кадастровую стоимость земли в каждом из них определили на основе анализа целого ряда показателей. Во внимание принимались: сложившийся спрос на покупку прав аренды в том или ином «квадрате», близость важных транспортных магистралей, обеспеченность коммуникациями, расположение относительно центра, наличие инфраструктуры (торговые центры, предприятия, социальные объекты), численность населения.

«Оценка проводилась по 14 видам функционального использования земли – под гаражи, под индивидуальную жилую застройку, под сельхозиспользование, - сказал на вчерашнем заседании правительства столицы руководитель Московского земельного комитета Виктор Дамурчиев. - Столичная земля стоит дороже, если она находится в центре города, вдоль основных столичных магистралей, возле станций метро или же примыкает к природному комплексу».

В переводе «на метры» – стоимость 1 кв. метра земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе колеблется от 36 до 49 тысяч рублей. Земля под многоэтажными домами в центре города оценивается в 13-23 тысячи рублей за 1 кв. метр. Согласно новым расценкам, кадастровая стоимость земельных участков в столице составит от 300 тысяч до 15,7 миллионов долларов за гектар.

Новая кадастровая стоимость столичной земли повлияет, в первую очередь, на ставки арендных платежей. «Максимальная цена продажи устанавливается федеральным законодательством, - сказал RBC daily собеседник в Москомземе.– Поэтому новые оценочные показатели будут использоваться в основном для перерасчета действующих ставок земельных и арендных платежей».

Что касается земельных платежей, то повышение кадастровой стоимости, по мнению специалистов, вряд ли приведет к их значительному увеличению, разве что в самых дорогих районах. Иная ситуация с арендными платежами. «Согласно действующему федеральному законодательству, средняя ставка земельного налога точно не должна измениться до очередного ее индексирования федеральными властями, - говорит Петр Добров. – В то же время на ставки аренды федеральные власти никак не влияют, поэтому резонно предположить, что на основе новой кадастровой оценки они непременно будут пересмотрены в большую сторону».

И это притом, что уже сегодня среднегодовой арендный платеж превышает максимально разрешенную федеральным законодательством цену продажи земли в городе. «По закону максимальная цена продажи 1 га земли может быть установлена в размере от 5 до 30-кратной ставки земельного налога, - сказал RBC daily депутат Мосгордумы. – Получается, что продажная цена земли в самом дорогом районе – Центральном – сегодня может составить около 720 тыс. долларов за га, а действующая годовая ставка аренды в этом же районе доходит до 600 тыс. долларов». Таким образом, арендные ставки повысятся, а возможная цена земли практически не изменится. Это может привести к «революции» на рынке столичной земли.

«Понятно, что в сложившихся условиях арендаторы приложат все силы, чтобы выкупить участок земли, на котором располагается их объект, - сказал RBC daily руководитель московского торгового предприятия. - Правда, сегодня руководство города делает все возможное, чтобы не допустить продажи (за бесценок – RBC daily) земли мегаполиса. Нам даже отказываются в Москомземе выдавать необходимую для начала процедуры покупки кадастровую справку. Объясняют это тем, что продажа городской земли по установленным федералами ставкам неконституционна, экономически невыгодна для города».

Столичные власти даже подали иск в Конституционный суд, чтобы тот предоставил им право устанавливать продажные ставки самостоятельно (некоторые эксперты утверждают, что в случае положительного решения ставки могут быть подняты как минимум с 30 до 250-кратного размера ставки земельного налога).

«Как скоро КС вынесет положительное решение, и будет ли оно вообще таковым, сегодня сказать никто не может, - говорит по этому поводу Петр Добров. - Однако пока Москва не желает подчиняться действующему законодательству и, свято веря в свою правоту, ждет решения Конституционного суда, столичная земля в судебном порядке может быть раскуплена по самым низким ценам.

Дело в том, что в столице так до сих пор и не принят закон, устанавливающий ценовой порог продажи тех или иных участков. А согласно закону, если субъект федерации не определил, по какой ставке – от 5- до 30-кратной – он будет продавать землю, сделки заключаются по минимальной цене, то есть всего по 5кратной ставке». Понятно, что сегодня для многих арендаторов сложилась самая благоприятная ситуация: можно, не дожидаясь решения КС, приобрести московскую землю по фактически бросовым ценам.

«Поможет им справиться с городскими властями суд, который, руководствуясь законом, обяжет и Москомзем, и все остальные городские службы сделать все необходимое для продажи, - говорит Петр Добров. - Тем более прецедент уже создан: в Зюзинском суде выиграно первое дело у столичного правительства. Лиха беда начало. Теперь примеру победителей, вероятно, захотят последовать многие».

Лада ФедороваРБК