Как известно, несколько последних лет в России основным инвестором жилищного строительства выступает население — в форме так называемого «долевого участия». Например, в Санкт-Петербурге на основе долевого участия вводится практически всё новое жилье — 95,6%.

Между тем, инвестор (население) и застройщик находятся в совершенно разных «весовых категориях». В случае каких-либо разногласий или нарушений договора физическое лицо оказывается один на один с лицом юридическим (строительной компанией). А сами договоры долевого участия, в ультимативной форме навязываемые застройщиками, практически не защищают интересы дольщика.

Специалисты строительного рынка признают, что «долёвка» — нецивилизованный путь инвестирования жилищного строительства. Ежегодно в петербургских судах рассматриваются сотни дел, связанных с долевым участием. По мнению юристов, доля обманутых дольщиков держится на уровне 10%. Много это или мало? Если обманули именно вас, это уже не статистика, а 100-процентная катастрофа.

Между тем, по прогнозам экспертов, в ближайшее время «долёвка» останется основным инструментом жилищного строительства в России. О том, каким образом можно минимизировать его риски, шла речь на заседании Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад», которое состоялось в Санкт-Петербурге конце апреля.

Неизбежное зло?

Первые «долёвки» в Петербурге возникли стихийно лет восемь назад и очень быстро стали основным способом финансирования жилищного строительства. Произошло это в результате того, что бюджетный источник строительства практически иссяк, а новые, рыночные механизмы (банковские кредиты, свободные средства страховых компаний и пенсионных фондов) — еще не появились.

Инвестора (население) в этой весьма зыбкой схеме устраивает цена квартиры (которая на 20-30% ниже, чем при завершении строительства) и отсутствие необходимости легализации вложенных средств (немаловажный момент в наше «переходное» время). Застройщикам же очень выгоден такой беспроцентный кредит, предоставляемый населением практически без всяких гарантий возврата.

Как было отмечено на заседании Комитета, для этой схемы характерны следующие проблемы:

1. «Долёвка» не имеет законодательной базы, ибо в Гражданском Кодексе даже нет такого понятия — договор долевого участия. Это привело к большому разнообразию видов и названий договоров («совместное инвестирование», «простое товарищество», «договор подряда», «купли-продажи» и т.д.). Что, в свою очередь, породило и разнообразие судебных решений по возникающим спорам дольщиков с застройщиками.

2. Поправкой в Налоговый Кодекс РФ от 29 мая 2002 года предусмотрено, что при передаче имущественных прав от инвестора (застройщика) к дольщикам, инвестиционные компании вынуждены платить НДС со всей суммы переданных дольщикам имущественных прав. Это ведет к удорожанию стоимости жилья на 20%.

3. Высокие финансовые риски дольщиков.

Не упорядочено (не узаконено) право сбора компаниями-застройщиками средств граждан на долевое строительство. Этим сейчас может заняться агентство недвижимости, компания-инвестор, сама строительная фирма и т.д. При существующей схеме долевого инвестирования средства, полученные от дольщиков, попадая в «общий котел» застройщика, обезличиваются.

Нередко возникают «пирамиды», когда деньги дольщика идут не на строительство его дома, а на достройку предыдущего объекта или на закладку следующего. В итоге гражданин, вкладывая крупную (в его масштабах) сумму, полностью отстранен от инвестируемого им процесса: он не имеет возможности ни как-либо контролировать, ни влиять на него. С другой стороны, он несет такие же риски, как и застройщик. Это и является самым рискованным моментом «долёвки».

Дольщик не защищен по многим направлениям: от завышения сметной стоимости строительства, нарушения сроков работ до некачественного их исполнения. По мнению специалистов, строители укладываются в объявленные сроки всего лишь в 5-10% случаев. В остальных — задержки от нескольких месяцев до нескольких лет (и даже до «никогда»). А это ведет к удорожанию строительства.

Другой риск — качество построенного жилья. Дольщик вкладывает деньги в «виртуальную» квартиру. При ее «материализации» она может оказаться далеко не такой, как представлялось. Сегодня много жилья сдается в виде «полуфабриката». Зачастую долевой договор автоматически не предполагает наличие внутренних стен, входных дверей и даже подключение коммунальных сетей. Может оказаться, что за все эти «дополнительные услуги» потребуют и дополнительную плату.

На госкомиссию, принимающую новые дома у застройщиков, тоже особо уповать не стоит: она порой умудряется принимать объекты с явным браком, как это случилось в Шипкинском переулке (Купчино). Дом был принят комиссией со значительным отклонением от вертикали. Сегодня «годовалый» дом расселяют.

Еще один вопрос — кто и за чей счет производит регистрацию права на квартиру. Лучше это выяснить до заключения договора. Желательно заключать договор непосредственно с генеральным инвестором или застройщиком (а не с субподрядчиками или посредниками). Ибо продолжают иметь место случаи т.н. «двойных» продаж квартир. И таких «подводных камней» на пути дольщика очень много. Поэтому до заключения договора долевого участия его очень полезно показать специалистам — строителям и юристам.

Не всё коту масленица...

Как сказал в прошлом году на Круглом столе в «Росбалте» председатель одного из товариществ собственников жилья Владимир Герасимов, «более бандитского строительного рынка, чем в Петербурге, нет, причем этот мутный рынок никто не хочет менять». По его мнению, бездействуют и правоохранительные органы.
Но сами застройщики не видят особых правовых изъянов в существующей схеме взаимоотношений участников долевого строительства. Незащищенность дольщика и беспроцентное кредитование их вполне устраивают. Они считают, что дольщик в рамках Гражданского Кодекса и так защищен достаточно. Более того, руководители крупных петербургских строительных компаний уверены, что принятие законов, защищающих дольщика, усложнит взаимоотношения в сфере долевого строительства.

Спокойствие строителей осенью прошлого года «подпортил» обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который признал, что дольщик является потребителем, то есть на него распространяется закон «О защите прав потребителей» (ЗПП). Верховный Суд призвал нижестоящие суды квалифицировать долевые договоры, как договоры строительного подряда.

Как только у дольщика появилась юридическая защита в виде закона «О защите прав потребителей», застройщики занервничали. По их мнению, признание за дольщиком прав потребителей может разорить строительные фирмы. И действительно, ЗПП «суров, но справедлив»: за задержку сдачи дома на месяц строителям можно вчинить иск на сумму, соизмеримую со стоимостью квартиры. И таких неприятных для строителей нюансов, повышающих их ответственность за качество сдаваемого жилья, в ЗПП можно отыскать много.

Теперь многие строительные фирмы уже сами ждут выхода в свет специального закона о долевом строительстве. До упомянутых рекомендаций Верховного Суда потребности в этом документе они не испытывали. Однако соответствующий законопроект, стоящий в повестке дня Госдумы, еще до своего принятия подвергается жесткой критике со стороны застройщиков.

Учитывая, что «долёвка» еще долго будет основным способом инвестирования в новое жильё, Комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад» считает необходимым внести в Гражданский Кодекс РФ поправки, связанные с определением статуса долевого жилищного строительства, а также узаконить обязательные условия, которые должны включаться в договор долевого участия.

Кроме того, предлагается внести поправки в главу 21 Налогового Кодекса РФ, предусматривающие начисление НДС не от всей суммы переданных дольщикам имущественных прав, а только от дохода, полученного инвестиционными компаниями от передачи таких прав. Также признано необходимым создание системы обязательного страхования финансовых рисков граждан при долевом строительстве.
Комитет обратился с просьбой в Минфин РФ о разрешении страховым компаниям вкладывать свободные средства в инвестирование жилищного строительства.

По мнению директора ассоциации «Союзпетрострой», профессора Льва Каплана, одним из путей решения проблем долевого строительства является вступление в Международную ассоциацию жилищных фондов (она объединяет несколько сотен тысяч строительных компаний мира). «МАЖФ выступает гарантом перед покупателем в случае каких-то проблем у застройщика. Человек в любом случае получает квартиру или назад деньги».

Ирина КравцоваИА "Росбалт"