Ипотечный калькулятор

Идея не вернуть кредит банку мало кого из простых россиян заставит похолодеть от ужаса. Зная об этом, банки принимают меры к обеспечению сохранности своих активов. В случае с ипотечным кредитованием есть простой и эффективный механизм гарантировать возврата займа – залог приобретенной недвижимости. Клиент получает кредит, покупает на него квартиру и становится ее собственником. Правда, с его правами собственности есть одно маленькое «но»: он не имеет права делать с этой квартирой ничего, кроме как жить в ней. Ее нельзя дарить, закладывать и, уж конечно, ее нельзя продавать.

Вы уже насторожились? Напрасно. Система ипотеки благополучно работает во всем мире. Российское законодательство надежно обеспечивает права собственности на недвижимость, находящуюся в залоге. Недоверие россиян к банковской системе вполне понятно, но в случае с ипотекой вы ничем не рискуете, поскольку вы можете быть лишены права собственности только по суду. Даже если банк-кредитор разорится, вам ничего не грозит. Ваши платежи останутся прежними, изменятся лишь реквизиты. По крайней мере, так обстоит дело в теории.

Выходит, что ипотечное кредитование – система, позволяющая оживить круговорот финансов в стране и помочь людям уже сегодня улучшить свои жилищные условия. Все это действительно так. Вот только позволяет ли существующая законодательная база соблюсти баланс интересов государства, кредитора и клиента?

Не станем вдаваться во все детали законодательства, служащего базой для ипотеки. В целом, оно сформировано и является вполне прогрессивным и рыночным. Однако часть этого законодательства просто не учитывает, в какой правовой среде оно действует. Главная проблема в том, что в России отсутствует система защиты прав потребителя в широком смысле, антимонопольные механизмы малоэффективны, а финансовая система полна пережитков эпохи развитого социализма.

Вы скажете, все это общие фразы. Хорошо, оставим в стороне все сложности с получением кредита и допустим, что вам удалось пройти жесткую процедуру отбора, и кредит вы уже получили. А теперь давайте посчитаем.

Всерьез и надолго

Ипотека – это «длинные» деньги. И это хорошо, потому что долгосрочность кредитования – залог стабильности финансовой системы. У нас, правда, сроки еще недостаточно большие. Если на Западе люди могут выплачивать долг почти всю активную жизнь (30 лет), то у нас они должны расплатиться за 10 лет (в некоторых случаях до 20 лет). А теперь скажите, можно ли у нас что-либо планировать на 10 лет вперед?

Нет, я даже не говорю о политике или о возможности потери заработка. За 10 лет могут и должны улучшиться сами условия кредитования: прежде всего, увеличиться сроки и снизиться процентные ставки (кстати, этот процесс уже идет). Допустим, вы взяли кредит на 10 лет под 15% годовых в валютном эквиваленте. Заметим в скобках, что эта ставка может быть оправдана лишь в условиях роста цен на жилье. Проявим немного оптимизма и предположим, что через 5 лет ставки снизились до 7%, а сроки увеличились до 30 лет. Вы продолжаете ежегодно платить $150 с каждой тысячи остатка своего долга. А тот, кто только что взял кредит, платит только $70. Обидно? Ваши проценты — в руках вашего кредитора. Сбербанк, например, уже сейчас снижает проценты по выданным ранее кредитам. Но это решение остается в руках банка. И не стоит на это рассчитывать.

Не хочется покупать товар, который нельзя вернуть. За рубежом изменение ставок по жилищным кредитам на 0,5 процента приводит к шквалу рефинансирования. Банк проплачивает остаток вашего долга и выдает вам новый кредит под более низкий процент. Таким же образом можно рефинансировать задолженность по кредитным картам, поменять недофинансированную машину или консолидировать потребительский долг. Не только изменение кредитных ставок, но и повышение стоимости недвижимости толкает людей на финансовый рынок: заложив выплаченную часть подорожавшей собственности можно взять кредит для погашения ипотечного кредита или для других целей.

Так вот, возможность рефинансирования потребителем ипотечных кредитов и залога оплаченной части собственности остается у нас непроработанной. Все, что вы можете сделать, — это продать свою квартиру. Напрямую, конечно, вы продать не можете. Но покупатель может выплатить за вас остаток кредита. В реальности это происходит так: покупатель вносит деньги в две банковские ячейки: в одну долю банка, в другую – вашу. Но если вы хотите не продать квартиру, а улучшить условия кредитования, то это вам сделать вряд ли удастся. Так что, в случае с залогом недвижимости заложником можете оказаться вы сами.

Заройте ваши денежки...

Что если вы хотите не только жить в купленной квартире, но и продать ее в будущем с выгодой? Казалось бы, как хорошо! Взял кредит под 15% годовых, а квартира возьми и подорожай за тот же срок, скажем, на 30%. Вполне возможно. Но, к несчастью, вы не сможете обналичить прибыль. Ипотечный кредит – это не акция, от которой можно избавиться в любой день. Время в случае с квартирой не на вашей стороне. При краткосрочных спекуляциях с ценными бумагами вы стараетесь купить подешевле и продать подороже. С заложенной квартирой, будучи скованы в ваших действиях на определенный срок, вы имеете все шансы продать дешевле, чем купили.

Не забудьте также и про проценты. Некоторые не понимают, что проценты придется заплатить не один раз, а каждый год. Пусть вам удалось взять кредит даже под 12% (interest rate) на сумму 100 тысяч долларов (principal) на срок 10 лет (amortization period). Как вы думаете, сколько вы должны будете заплатить кредитору за весь срок в виде процентов по займу (total interest)? Конечно же, не 12, а 72 тысячи долларов! В итоге вы выплатите банку не 100, а 172 тысячи долларов (total payments), но только 100 тысяч из них пойдут в счет оплаты квартиры. Упрощенный расчет таков: в первый год вы должны заплатить 12 тысяч в виде процентов, т.е. 12% со всей суммы. Во второй год – 10800 (12% с остатка долга) и так далее.

Я привел английские термины не для демонстрации своей образованности, а для того, чтобы вы могли поупражняться с вычислениями на англоязычном Интернете, где есть несметное количество ипотечных калькуляторов. Некоторые из них даже дадут вам возможность увидеть всю таблицу платежей по месяцам. Могу порекомендовать, например, сайт calculator.com.

Сумма ежемесячного взноса будет неизменной — $1435. Но вот доля интереса банка и принципала (т.е. покрытия стоимости самой квартиры) будут меняться каждый месяц. Первые месяцы проценты банку будут составлять более двух третей суммы платежа. А в конце амортизации (в данном случае через 10 лет) платеж будет почти полностью состоять из принципала. Недаром же банки применяют штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Средний ежемесячный процент составит около 600 долларов.

Между прочим, 12% вам вряд ли удастся получить, потому что для этого вам нужна легализованная зарплата втрое больше суммы месячного платежа, то есть более $4000. Иначе вам дадут кредит в лучшем случае под 15%. В нашем примере ежемесячный платеж в 1435 долларов позволит вам получить при 15% годовых только 90 тысяч. Остальные 82 тысячи – интерес банка. Беря кредит под 15%, вы, в итоге, покупаете почти две квартиры: одну себе и одну банку. Для сравнения: в США при текущей ставке чуть больше 6% со сроком амортизации 30 лет для финансирования 100 тысяч кредита вам понадобится лишь 600 долларов в месяц, а с учетом абсолютно всех расходов по получению кредита — $643. Это может быть даже меньше, чем при аренде жилья.

Так что бедные американцы в этом случае будут платить почти на 800 долларов меньше, чем богатые русские, хотя и на 20 лет дольше. А бедные американские банки, в отличие от наших, продают выданные кредиты в одно из трех конкурирующих агентств, а сами довольствуются скромной платой за сервис в размере всего 0,5%.

Но, несмотря на дороговизну, популярность ипотеки в России растет. Этому обстоятельству очень рады международные финансовые монстры, поскольку им удается продавать в розницу дешевые западные кредиты на дорогом российском рынке под предлогом благих целей реконструкции и развития. Развивать нас особенно приятно, поскольку потенциальные клиенты не искушены в кредитной арифметике, а ставки можно сохранять на высоте, оправданной пресловутым «страновым инвестиционным риском».

Сможете ли вы с выгодой продать квартиру через 10 лет, если заплатите за нее почти в два раза больше, чем она стоила, когда была новой? Эксперты спорят о динамике цен на ближайший месяц, максимум год. Но через 10-15 лет гонка спроса за предложением может быть в далеком прошлом, и на сцену выйдет такой фактор, как реальная себестоимость строительства.

Но и это еще не все. Добавьте 1,5% в год за страховку, 5% риэлтору, 13% — возмещение подоходного налога продавца (если он является собственником менее 5 лет) и 1,5% нотариусу за оформление сделки – и это с лихвой перекроет все ваши налоговые льготы. Короче говоря, если у вас цель заработать на покупке квартиры, покупайте то, на что у вас хватает собственных денег. По крайней мере, вы сэкономите до 30% на перечисленных дополнительных выплатах и еще 70-80% на процентах. Даже если цены на недвижимость будут бесконечно расти, беря ипотечный кредит, вы уже проигрываете на старте по сравнению с тем, кто играет «на свои». Итог неутешителен: инвестиционная привлекательность покупки жилья за счет кредита в настоящее время остается сомнительной.

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис