Вчера правительство Москвы утвердило цену каждого участка столичной земли. Кадастровая стоимость самого дешевого квадратного метра (земли сельскохозяйственного резерва в Зеленограде) составляет 400 рублей, самого дорогого (участок под строительство торговых комплексов и АЗС в центре) - 49 тыс. рублей. С учетом повышающих коэффициентов участки земли в Москве будут продаваться по 300 тыс. - 13 млн. долларов. Цены на московскую недвижимость после введения в действие кадастра и установления правил продажи земли (2004-2005 годы) вырастут почти в два раза.

«Никому не придет в голову сажать картошку в Кремле»
Во вторник правительство Москвы утвердило результаты кадастровой оценки земель города, работа по которой началась еще в 1998 году. Теперь каждый земельный участок в мегаполисе имеет свою цену.

Как рассказал глава Москомзема Виктор Дамурчиев, для проведения оценки территория города была разбита на 1516 кадастровых кварталов (взамен принятой сейчас системы деления на 100 территориально-экономических зон).

Каждый кадастровый квартал был оценен по 14 категориям в зависимости от функционального использования земли (например, земли под жилыми и административными зданиями, под объектами культуры, торговли и АЗС, под водными объектами). «Таким образом, каждый может взять в руки кадастр и самостоятельно, не прибегая к помощи каких-либо оценщиков, подсчитать, во сколько ему обойдется тот или иной участок», - пояснил Дамурчиев.

Например, квадратный метр под многоэтажным домом в центре оценен в 13–24 тыс. рублей (419-774 доллара), а если бы нашлись желающие построить на Красной площади АЗС, то один квадратный метр земли обошелся бы примерно в 43 тыс. рублей (около 1390 долларов). «Понятно, что никому не придет в голову сажать картошку в Кремле, однако по требованию федерального законодательства мы рассчитали кадастровую стоимость для каждого вида целевого использования», - уточнил глава Москомзема.

С оглядкой на рынок
При проведении оценки Москомзем в основном опирался на статистику рыночных цен на право заключения договоров аренды земельных участков за последние 6 лет. Чем выше был спрос на участки в том или ином районе, тем выше поднимался район в рейтинге престижности. Естественно, городские власти устанавливали в этих районах более высокие ставки аренды земли.

Так, по словам Дамурчиева, стоимость земель под жилищное строительство растет по направлению с северо-востока на юго-запад. Как и следовало ожидать, самая дорогая земля оказалась в Центральном округе, далее идут Западный и Юго-Западный округа, а самая дешевая земля - в Зеленограде.

Соответственно, по совокупности характеристик прилегающие к крупным магистралям и станциям метро территории оценены выше, чем отдаленные от транспортных сетей.

Заметим, что кадастровая оценка земель является базовой, реальная стоимость будет расти в зависимости от коэффициентов, установленных для особо ценных участков и наделов, используемых не по назначению. В результате, по оценкам риелторов, реальная цена будет в 1,5-4,5 раза выше (от 300 тыс. до 13 млн. долларов за гектар).

Особая московская ставка
Земельные участки будут продаваться на аукционах, однако до сих пор перечень выставляемых на торги земель еще не определен. В соответствии с Земельным кодексом, цена участков не должна превышать 30-кратную ставку земельного налога. Но московские власти с этим категорически не согласны. Как заявил ГАЗЕТЕ депутат Мосгордумы Иван Новицкий, в столице надо применять 60-90-кратную ставку.

При этом городские власти подстраховались: после перехода на систему расчета земельных платежей на основе кадастровой стоимости вырастут и ставки земельного налога, и ставки аренды, и стоимость выкупа прав аренды.

Методика расчета платежей на основе кадастровой стоимости пока еще находится в разработке. По предварительным данным, ставку земельного налога предлагается установить в размере 1% от кадастровой стоимости, а арендную ставку - 2% от кадастровой стоимости. Если столичное правительство утвердит предложенные Москомземом ставки, то в масштабах всего города поступления от налога вырастут в 1,4 раза, а от аренды – в 1,8 раза (при сохранении действующих льгот – в 1,4 раза). В этом случае город заработает 1 млрд. 450 млн. рублей, или 47 млн. долларов (за счет повышения земельного налога), а аренда принесет 16 млрд. 71 млн. рублей, или 518 млн. долларов.

При этом, как заметил Виктор Дамурчиев, увеличение поступлений от земельных платежей не было целью проведения кадастровой оценки, а станет только побочным эффектом от «более справедливого, дифференцированного распределения нагрузки на землепользователей».

Однако переход города на новую систему расчета земельных платежей может затянуться. Вице-мэр Валерий Шанцев обратил внимание членов правительства на то, что до внесения изменений в Налоговый кодекс в части, касающейся земельного налога, переход на новую систему невозможен. Поправки в НК в лучшем случае вступят в силу в 2004 году.

Пока же кадастровая стоимость может учитываться только при исчислении налога на наследование земли, а также для расчета залога по ипотеке.

Анти-Хорошевка
Власти города надеются, что новая система (кадастровая оценка) защитит их от скандалов, подобных случившемуся месяц назад при продаже Минимуществом первого участка земли на Хорошевском шоссе в Москве.

Как уже сообщала ГАЗЕТА, участок под бывшей типографией Минобороны площадью 1,7 га был продан федералами за 500 тыс. долларов, в то время как московские власти оценили его минимум в 2 млн. долларов. «Продавать землю без кадастровой оценки, как это было на Хорошевке, нельзя», - посетовала депутат МГД Ирина Рукина. Вчера же Виктор Дамурчиев заявил о намерении оспорить в суде продажу земли на Хорошевке. По мнению главы Москомзема, сделка незаконная, так как, во-первых, арендный договор с покупателем земли истек и не был пролонгирован; а во-вторых, новый собственник использовал земельный участок не по назначению. Ранее московские власти уже обращались с письмами к премьеру Михаилу Касьянову и главе Минимущества Фариду Газизуллину с просьбой наложить мораторий на продажу земли в Москве, однако ответа так и не получили.

Квартиры подорожают вслед за землей
Судя по заявлениям московских чиновников, они не горят желанием распродавать земельные участки, а предпочитают сдавать их в аренду. Однако и в том и в другом случае рост цен на землю заставит инвесторов, занимающихся, в частности, строительством жилья, включать свои 'земельные' расходы в стоимость конечного продукта. Это значит, что цены на столичную недвижимость в 2004-2005 годах могут вырасти в те же 1,4-1,8 раза.

Земля в других городах

Санкт-Петербург
В Петербурге городская администрация продажей земли не занимается. Как правило, она сдает землю в аренду, прежде всего долгосрочную. Исключения из этого правила редки и на общую картину не влияют. Продажу земли осуществляют агентства по развитию территорий. Таких агентств в городе около 20.

Рыночные расценки на землю постоянно меняются. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. метра земли в Петербурге составляет 200 долларов. Но если земля предназначена под коммерческую застройку (торговые центры, офисные здания), ее стоимость повышается на 250-300% - 600 долларов за кв. метр.

С другой стороны, в черте города есть ряд территорий (район озера Долгое, Каменка), где средняя стоимость кв. метра неподготовленной земли (без инженерных сетей и коммуникаций) составляет 20 долларов. Аналогичный участок с коммуникациями стоит в четыре раза дороже.

Максимальные расценки на землю – в центре города. На Невском проспекте и прилегающих территориях стоимость метра доходит до 2400-3000 долларов. Однако де-факто купить здесь вряд ли что удастся: все крупные участки уже давно раскуплены. А те лоты, которые находятся в продаже, настолько малы (4-7 кв. метров), что непригодны для реализации крупных коммерческих проектов.

Самара
Цена 1 кв. метра в центре города доходит до 1200 рублей, а на окраине не превышает 750 рублей. Стоимость пахотных земель колеблется от 4300 до 800 рублей за гектар, а в среднем по области составляет 2300 рублей. При этом орошаемая пашня, естественно, дороже: по нормативу - от 5850 до 2500 рублей за гектар.

Екатеринбург
Гектар в пригороде Екатеринбурга обойдется покупателям в 30-40 тысяч рублей (порядка 10-12 тысяч долларов)

Нижний Новгород
В Нижегородской области гектар земли стоит 30-45 тысяч рублей (10-15 тысяч долларов)

Краснодарский край
Цены на землю в Краснодарском крае варьируются от 15 тысяч долларов за сотку в районе Большого Сочи до практически бесплатных участков в полгектара на отдаленном хуторе. Участок в шесть соток под небольшой дом за пределами престижной побережной зоны можно купить за 20 тысяч долларов.

Хабаровск
Земля в Хабаровском крае продается по 6-30 тысяч рублей за гектар (от 2 до 10 тысяч долларов). 

Мария ЖелезноваГазета