Недавно одно из московских предприятий получило разрешение выкупить в собственность земельный участок, на котором оно расположено. Таким образом, впервые в Москве была применена норма Земельного кодекса, согласно которой собственникам предприятий предоставлено право выбора — либо выкупать землю, либо заключать договор аренды.

Однако случай этот, скорее всего, так и останется единичным. Большинство землепользователей-арендаторов, которые пожелают выкупить землю в собственность, рискуют столкнуться с противодействием со стороны московских властей. Позиция последних категорична — основной формой землепользования должна оставаться аренда участков. Главный аргумент: земля — это существенный источник доходов в столичную казну, и не в интересах города продавать ее в частные руки. Тем более, по правилам расчета выкупной цены, которые установлены в Земельном кодексе.

Желание оставить договор аренды в качестве основной формы землепользования зафиксировано и в разработанном московскими чиновниками городском Законе «О землепользовании и застройке». Однако, по мнению партнера компании «Саланс» Анны Макдоналд, этот документ так и не снял все противоречия между московским и федеральным законодательством в области регулирования земельных отношений. Выступая на конференции «Московская недвижимость: новые инвестиционные возможности», она отметила, что существующие разногласия очень мешают инвесторам, которым нужны четко установленные правила игры. Конференция была организована газетой «The Moscow Times», компанией «Саланс» и была посвящена особенностям имущественно-земельного законодательства, а также практике реализации инвестиционных проектов на столичном рынке коммерческой недвижимости.

По мнению А.Макдоналд, законопроект «О землепользовании и застройке в г. Москве» содержит много расплывчатых и противоречивых положений. Так, в соответствии с московским законодательством арендатор может передать в субаренду арендованный у Москвы земельный участок только с ведома столичных органов власти. Однако это положение противоречит нормам Земельного кодекса РФ, в котором установлено: если земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданы в аренду на срок, превышающий пять лет, никакого согласия собственника на передачу земли в субаренду не требуется. Арендатор обязан только уведомить город о своих намерениях, после чего вправе распоряжаться землей исходя из соображений экономической целесообразности.

А вот другая нестыковка, осложняющая жизнь инвесторам. Земельный кодекс содержит понятие «зонирование» — то есть, широкое определение того, что должна собой представлять каждая отдельно взятая территория города, постройки какого функционального назначения могут быть расположены на ней. В московских же нормативных актах продолжает фигурировать понятие «акт разрешенного использования». Этим документом устанавливается целевое назначение земельного участка для конкретного арендатора. И если вдруг по каким-то причинам инвестор посчитает целесообразным изменить целевое назначение земли и построить какой-нибудь иной объект, ему придется повторно проходить все согласовательные процедуры и вносить изменения в документацию. А это не только ограничение свободы маневра, но и дополнительные издержки.

Кроме того, существенно повышает риски инвесторов положение Закона «О землепользовании и застройке», устанавливающее основания для отмены решения о предоставлении земельного участка в аренду. В частности, если договор аренды земли не зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество в срок, установленный решением о предоставлении земельного участка в аренду, то это решение может быть отменено. То есть, фактически инвестор может остаться «с носом» из-за любой задержки в регистрации договора, которая может возникнуть и не по его вине.

Также законодатели обошли вниманием нюанс, чрезвычайно важный для любого инвестора: порядок выплаты компенсаций в случае изъятия земельного участка. Соответствующих норм проект закона не содержит. «Поэтому на практике получить компенсацию в случае изъятия земельного участка, взыскав деньги из московского бюджета, будет чрезвычайно трудно», — отметила А.Макдоналд.

Илья СтупинКвартира. Дача. Офис