Постепенное снижение доходности инвестиций в столичную недвижимость - следствие естественного и неумолимого развития рынка. В этом плане Москва идет по пути, который уже прошли многие города Центральной и Восточной Европы, хотя ставки аренды и цены квадратного метра в московских объектах остаются в большинстве случаев на неизмеримо более высоком уровне. Тем не менее аналитики прогнозируют дальнейшее снижение доходности бизнеса застройщиков и девелоперов.

"Сверхприбылей, которые существовали еще несколько лет назад в жилищном строительстве, да и в возведении объектов коммерческой недвижимости, уже нет, - говорит начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Евгений Леонов. - Рынок все больше завоевывают крупные инвесторы, готовые удовлетвориться меньшей, чем раньше, рентабельностью и удлинившимися сроками окупаемости проектов".

По его оценке, даже самые лучшие проекты в области жилья приносят застройщикам 15% годовых после выплат по кредитам, а если строить исключительно на собственные средства, рентабельность может повыситься до 25 - 30%. Но банковские ставки по кредитам уменьшаются и становятся все более льготными, поэтому большинство девелоперов предпочитают использовать кредитные ресурсы. Правда, аналитики Penny Lane Realty утверждают, что в по-настоящему элитных проектах доходность от перепродажи купленной на ранней стадии строительства квартиры может достигать 20 - 50% годовых, или $1000 с 1 кв. м. Если же инвестор участвует в строительстве на правах партнера, доходность может достигать 100%.

На высокой эффективности вложений в загородную недвижимость сказывается рост цен на качественную землю - в среднем от 20% до 50% в год. Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем от 5% до 20% в год. Основные игроки на этом рынке - крупные риэлторские компании и банки, охотно финансирующие такие проекты.

Популярны и инвестиции в коммерческую недвижимость. По данным исследования компании Stiles & Riabokobylko, средний уровень доходности от строительства и последующей сдачи в аренду офисных (классов А и В) и торговых центров колеблется от 13 - 18% годовых до 17 - 23% соответственно. По словам аналитика компании Дарьи Афанасьевой, для класса С этот показатель выше, но выше и риски. При их возведении или реконструкции проводится меньше маркетинговых исследований, меньшее внимание уделяется комфорту арендаторов.

Несмотря на риски, желающие заниматься бизнесом в этом сегменте находятся. Например, очень активно работает с офисами класса С банк "Визави", у которого за много лет накопилось около 500 000 кв. м объектов недвижимости самого разного назначения. "Банк предпочитает вкладывать деньги в недвижимость, относящуюся к низшей и средней ценовой категории, которая позволяет получать доход в 30% годовых и более, - говорит начальник инвестиционного департамента банка Антон Велиховский. - Еще одна привлекательная особенность данного сектора - минимальное падение цен при кризисе: очевидно, что от дешевых помещений арендаторы отказываются в последнюю очередь".

В более высоких классах сделки по приобретению зданий для последующей сдачи в аренду - редкость. Фактически две последние крупные сделки были зафиксированы в конце 2001 г. , когда были проданы бизнес-центры Samsung в Большом Гнездниковском переулке (сумма сделки, по неофициальной информации, составила $25 млн) и "Дукат Плэйс II" на ул. Гашека за $42 млн. Заместитель директора компании Jonеs Lang LaSalle Хайко Дэвидс оценивает прибыль продавцов примерно в 16 - 18,5%.

"Предложения зданий, которые можно было бы купить для сдачи в аренду, практически нет, - говорит Леонов. - Хотя спрос высокий". По данным "Ведомостей", сейчас на завершающей стадии находится только одна сделка такого масштаба - по продаже бизнес-центра CSFB на Гоголевском бульваре, 11. Но доходность этой сделки вряд ли превысит 13,5% , говорит Дэвидс.

Большинство же приобретений совершаются для собственных нужд. По данным аналитиков Colliers International, до 2000 г. сделки по продаже офисной недвижимости классов А и В носили вообще единичный характер. В 2000 г. было объявлено о четырех подобных сделках. Начиная с 2001 г. количество сделок продажи объектов офисной недвижимости стало увеличиваться, и в течение года общий объем сделок продаж составил около 130 000 кв. м. По итогам 2002 г. продажи офисных площадей классов А и В составили около 145 000 кв. м. Спрос на покупку офисных площадей для собственных нужд не снижается, и компания прогнозирует дальнейший рост продаж в данном сегменте рынка.

Аналитики уже давно говорят о близком насыщении рынка торговых площадей, особенно в торгово-развлекательных центрах. Несмотря на высокую доходность, риски "не угадать место" или неудачно проработать концепцию - главные опасности, подстерегающие инвесторов. Например, по оценке Penny Lane Realty, сроки окупаемости по проектам торговых центров имеют тенденцию к увеличению и составляют в среднем 3,5 - 5 лет, однако могут варьироваться. Например, один проект окупится за 2,5 года за счет продажи площадей якорным арендаторам, а другой будет окупаться семь лет за счет того, что отношение арендной площади к общей не является "золотым" (0,8) , а составляет 0,34%. Аналогично, если раньше офисные комплексы окупались за 3 - 3,5 года, то сейчас большинство инвесторов готовы ждать возврата вложений шесть-семь лет. Поскольку рынок торговых площадей насыщается, инвесторам следует обращать внимание на характеристики конкретного проекта, а не на привлекательность рынка в целом, считают специалисты компании.

Сергей ЖарковВедомости