Традиционно в России (в том числе и в Москве) недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Частная собственность на жилье имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами.

Раздел произошел

А вот с нежилой недвижимостью дело обстоит иначе. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью положение остается достаточно запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа.

И тем не менее, рынок московской недвижимости претерпевает изменения. Постепенно на нем, как и на развитых западных рынках, образуются четкие сегменты:

          1. Свободные земельные участки.

          2. Жилые здания и помещения.

          3. Офисные, торговые, складские, иные помещения, приносящие доход.

          4. Здания и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации.

Но вот беда, свойственная всем формирующимся рынкам, — эти сегменты слабо «переплетаются» между собой. Во всяком случае, их взаимодействие происходит не как в саморазвивающихся структурах, а под давлением или опекой административных ресурсов.

          Земля вне рынка

Однако и так называемый «административный ресурс» (то есть извлечение каких-либо преференций властью), который долгое время был «рыночным маяком» в Москве для коммерческих структур, больше не может являться таковым. По простой причине — власть не может подать пример, как рационально использовать имеющуюся в ее распоряжении собственность. То есть, как извлечь из нее доход исходя из рыночных реалий.

Например, земельные платежи составляют малую часть в доходной части российского бюджета (в 2002 г. — менее 0,4% от доходной части бюджета). В денежном выражении в федеральном бюджете на 2002 г. общая сумма земельного налога составляла чуть более 4 млрд. рублей (более 22% из которых перечисляет Москва).

Общая сумма земельных платежей в Москве за 2002 г. составляла около 6 млрд. рублей, из них приблизительно 800 млн. рублей перечислено в федеральный бюджет.

Земельные участки, расположенные в крупных городах, также обладают неодинаковой ценностью. Причем рыночной цены на них не существует, конечная стоимость определяется на «непрозрачных» аукционах. Так, стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы составляет до 5 млн. долларов за 1 га. Но при этом известны уникальные случаи, когда цены достигали 35 млн. за 1 га, а в периферийных районах — порядка 300 тыс. долларов за 1 гектар.

Такого соотношения по стоимости отдельных участков в черте города— 1:115 — нет ни в одном мегаполисе развитого государства. Исключение составляют лишь японские города Токио, Осака и Киото, но там это оправдано неблагоприятными географическими условиями (горы и море), и плотной застройкой. Похожее соотношение — 1:105 — существует в таком мегаполисе, как Лагос — столице Нигерии, известной как крупнейшее нефтедобывающее государство, при этом 90% населения живет там за чертой бедности, а по уровню коррупции страна занимает третье место в мире.

Земельные ресурсы Москвы — это около 110 тысяч гектаров. По оценке столичной власти, суммарная рыночная стоимость московской земли составляет примерно 100 млрд. долларов. Но и эта цифра взята с «потолка», так как никто такой оценкой, разумеется, в правительстве не занимался. Но даже если принять эту цифру за близкую к истине, то тем более печален получается итог, проистекающий из этого.

Так, основной формой землепользования в столице является аренда земельных участков, приносящая городу около 90 млн. долларов ежегодно. Продажа прав аренды дает городу еще 40 млн. долларов, а земельный налог — около 11 млн. ежегодно. Кроме того, около 36 млн. долларов земельных платежей (часть арендной платы и земельного налога) ежегодно перечисляется федеральному центру. То есть, за год московское правительство имеет от «работы» с принадлежащей ему земли — 141 млн. долларов, из них «чистыми» — 105 миллионов.

Получается, в настоящий момент экономическая эффективность использования московской земли составляет 0,103% годовых от суммарной рыночной стоимости московской земли. По мировым стандартам это чрезвычайно низкий показатель. Так, даже в США (где роль государства сведена к пресловутой «роли сторожа», к чему нас так упорно продолжают подталкивать доморощенные либералы), в Нью-Йорке и Детройте муниципалитеты имеют от работы с землей 0,45% годовых. То есть, в 4 с лишним раза больше (в сопоставимых ценах). И это при том, что более 80% земли в этих городах находятся в частной собственности. А, к примеру, в Париже и Брюсселе эта цифра превышает 0,8 процента.

Недвижимость — пока не товар

Основная часть нежилой недвижимости в Москве находится в собственности города в лице Правительства Москвы и его достаточно широко развитой структуры (свыше тридцати самостоятельных подразделений). Они-то и являются основным игроком на этом рынке, а не частники, как многие полагают. Управление столичной недвижимостью рассматривается ими как один из важнейших источников доходов города за счет сдачи объектов в аренду путем их продажи в частную собственность.

При этом структура использования нежилой площади, принадлежащей городу, выглядела в 2002 году таким образом:

          аренда — 35%; оперативное управление — 26%; хозяйственное ведение — 36%; безвозмездное пользование — 3 процента. То есть, в аренду сдавалась треть городских площадей, что принесло в бюджет столицы около 500 млн. долларов.

При этом рыночная стоимость московской недвижимости, опять же по оценке экспертов правительства города, приближается к 400 млрд. долларов. Получается, и в этом сегменте коэффициент «работы» недвижимости примерно таков, как и от «работы» с землей — 0,125 процента. Не будем на этот раз утомлять читателя сравнением с западными аналогами «работы», скажем только, что и в этом сегменте иностранные муниципалитеты извлекают в 5-6 раз больше средств, чем в Москве. Опять же, надо учитывать, что в Европе, к примеру, в частной собственности находится около 80% городских строений, а не 65%, как у нас.

          Стоит ли пенять на зеркало?

          К чему весь этот долгий анализ? К одному простому выводу. Наш главный рыночный игрок в лице Правительства Москвы и его подразделений — аутсайдер среди подобных ему игроков в «высшей лиге». Прежде чем стараться выстраивать новые схемы работы с недвижимостью (например, внедрять Земельный кодекс, повышать в 5 раз ставки на аренду для помещений малого бизнеса, устанавливать отчисления квартир и создавать ипотечные агентства), правительство города должно внедрить эти передовые идеи в само себя, самому научиться работать в рыночной стихии. Иначе все будет как в сказках Салтыкова-Щедрина: «Дурной пример заразителен, да так, что уже никогда не исправишь».

         ***

          Общая сумма земельных платежей в Москве за 2002 г. составляла около 6 млрд. рублей, из них приблизительно 800 млн. рублей перечислено в федеральный бюджет.

Павел ПряниковКвартира. Дача. Офис