Период стремительного накопления капиталов риэлторами и строителями проходит. Московский рынок коммерческой недвижимости уже не приносит таких доходов, как прежде. Стабилизация и снижение рисков привели к падению рентабельности и увеличению сроков окупаемости проектов.

По оценке Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, год назад средняя по Москве доходность составляла 20%, а сейчас - всего 12-16%. По мнению Андрея Куприянова, замначальника отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, доходность снижается из-за роста себестоимости строительства объектов. Свободных, без дополнительных обременений земельных участков в городе практически нет, поэтому материальные затраты при освобождении площадок под строительство коммерческих объектов очень значительны. По словам Куприянова, средняя доходность от реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости за год снизилась на 12-17%.

По данным Jones Lang La Salle, офисы приносят владельцам 25-30% прибыли в год, торговые центры - и того больше. "Но все зависит от особенностей конкретного проекта и наличия финансирования, - говорит Юлия Никуличева, ведущий аналитик Jones Lang La Salle. - Если девелопер располагает долгосрочным, на 7-10 лет, кредитом, то доходность будет только расти".

Показателем, который может негативно повлиять на прибыль, Никуличева считает размер ставки арендной платы в секторе торговой недвижимости. За последний год в Москве появилось довольно много крупных торговых комплексов. Благодаря повысившейся конкуренции арендные ставки пошли вниз - по словам Никуличевой, снижение может составить 10-15% в год.

В том, что сроки окупаемости и в торговом, и в офисном секторе увеличиваются, сходятся все эксперты. Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, считает это одним из основных факторов для современного московского рынка. "Сектор коммерческой недвижимости постепенно насыщается. Да и цивилизованный торговый центр не может отбить затраты так же быстро, как оптовый рынок с черным оборотом", - объясняет она. Сроки окупаемости сейчас увеличились в среднем с 3-4 до 5-7 лет

Тем не менее иностранные вклады в коммерческую недвижимость постепенно растут. "Инвесторы очень остро воспринимают изменения макроэкономических факторов. Международные агентства сейчас присваивают России все более высокие рейтинги, инвестиционный климат здесь улучшается, поэтому у компаний снижается ощущение рисков и спрос на инвестиционный продукт растет", - считает Мышкин.

Приток инвестиций ощущается уже сейчас. "Недавно я провел переговоры с двумя компаниями, каждая из которых собирается вкладывать по $500 млн в коммерческую недвижимость. Это просто колоссальные цифры для нашего рынка", - говорит Мышкин. Имен инвесторов он не раскрывает, отмечая только, что один из них - крупнейшая мультинациональная корпорация, занимающаяся портфельными инвестициями в недвижимость, а другой - компания из ближнего зарубежья.

"Западные гиганты с известными именами на наш рынок пока не пришли, или же они действуют через иностранные риэлторские агентства, которых в России немало. А названия узкопрофессиональных компаний, активно интересующихся нашим рынком, широкой публике ничего не говорят", - добавляет Роман Плюхин, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "МИАН".

Аналитики полагают, что со снижением доходности и увеличением сроков окупаемости объектов конкуренция в секторе коммерческой недвижимости усилится. В первую очередь это может отразиться на российских компаниях. Правда, Куприянов полагает, что с трудностями могут столкнуться только компании, начинающие сейчас работать в сегменте коммерческой недвижимости, а более опытным девелоперам ничего не грозит. Мышкин добавляет, что опыт западных игроков несравним с отечественными, поэтому до сих пор наиболее успешные проекты в области коммерческой недвижимости были связаны именно с западным капиталом.

Инна КоломейскаяФинансовые известия