На прошлой неделе в Москве впервые был продан в частную собственность земельный участок. Продавал 1,7 гектара земли в районе Хорошевского шоссе (прежде его занимала типография Минобороны) федеральный орган - Министерство имущественных отношений РФ. Опираясь на федеральное законодательство - обновленный Земельный кодекс РФ. Участок ушел за $500 000. От этого пробного камушка по воде пошли даже не круги, а волны: первый зам мэра Москвы Олег Толкачев назвал сделку "пустыми хлопотами в казенном доме", а заодно оценил тот же самый участок в $2 млн. И в открытую заявил: федеральные власти не имеют на такое права, пока центр и столица не договорились о разделении земель. "Фокус" попытался разобраться: как до этого торговали землей в Москве и какие существуют способы, чтобы обойти чиновников с большими аппетитами.
Юрий Михайлович, что это было..?
Какие же возможности предоставляет московский рынок земли сегодня, покуда вышеупомянутый местный закон только готовится? Перво-наперво - это возможность приобретения пока что только прав аренды землеотводов под целевое строительство. Именно правами аренды периодически торгуют на конкурсах Московский земельный комитет и Департамент экономической политики и развития Москвы.
Торговля у них идет бойко. По данным Московского земельного комитета, начиная с 1993 г. (когда московская земля впервые поступила в открытый оборот, хотя и опосредованно - в виде продажи прав аренды) на конкурсных комиссиях по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию было реализовано более 13 000 прав аренды земельных участков на общую сумму свыше $1,1 млрд.
Средняя цена продажи 1 гектара московской земли в прошлом году составила более $1 млн, а темпы роста стоимости прав аренды составляют порядка 16% в год. На конкурсах же, проведенных в этом году, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Москве находился в диапазонах от $300 000 до $800 000 за гектар в периферийных районах города и от $5 млн до $10 млн за гектар в центре города. Как надеются сотрудники Москомзема, эти цифры далеко не предельны - в случае начала продаж собственно земли, а не прав аренды, цены могут значительно возрасти.
Столичные чиновники ждут местного закона "О землепользовании и застройке в городе Москве", который в согласовании с уже действующим Земельным кодексом РФ должен снять проблемы с торговлей непосредственно землей. Хотя сами его разработчики признают, что и после его выхода именно аренда земли останется основной формой заключения договоров. Причем выкуп за право аренды будут брать и в тех случаях, когда открытые торги по конкретному земельному участку не проводились. На конкурсах же основным критерием для выявления победителя по-прежнему останется наиболее высокая стоимость выкупа.
В случае выкупа земли в собственность власти Москвы планируют руководствоваться не положениями Земельного кодекса РФ (который, говорят в мэрии, хорош для России, но непригоден для столицы), а собственным мнением о стоимости земли. Для этого до конца года планируется на основании результатов проведенных конкурсов выработать собственную кадастровую стоимость земельных участков, которая по идее должна будет совпадать с реальной рыночной стоимостью земли.
Пока что известно, что Москва будет разбита на 1517 кадастровых кварталов, для каждого их которых будет выработана определенная оценочная стоимость земли. Будут разработаны и 18 значений стоимости для различных видов использования (жилая застройка, офисная, торговая, промышленная и т. д.) земельных участков, которые будут ежегодно обновляться. Однако это все планы, которым еще предстоит (или не предстоит) стать реальностью.
Мы хотим сегодня!
Стать же собственником московской земли можно уже и сегодня. Причем, как говорится, по "смешным" ценам. Для этого существующее законодательство предоставляет сразу две интересных возможности. Эти возможности активно используют и "честные" предприниматели, и "спекулянты-инвесторы", четко представляющие себе, почем они могут купить землю в Москве сегодня и почем продадут ее через год.
"Честные" предприниматели вооружены знанием Земельного кодекса РФ и закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. Дело в том, что ст. 3.2 этого закона обязывает юрлица (за исключением указанных в Земельном кодексе "государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления") "переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации".
Ст. 2 того же закона устанавливает для Москвы верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. А 30-кратная ставка земельного налога, по данным Москомзема, в среднем по Москве в 2003 г. составляет 349 200 х 30 = 10 476 000 руб. за 1 га. Или порядка $327 000.
Олег Рыжков, заместитель руководителя Московского земельного комитета, констатирует: предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, как минимум в восемь раз ниже сложившихся среднерыночных цен продажи прав аренды земельных участков в Москве. Естественно, московские власти используют все свои возможности и рычаги, чтобы это "желание" возникло у как можно меньшего числа юрлиц (до сих пор их количество не превысило 250). И совсем не горят желанием выполнять положения Земельного кодекса и начинать в массовом порядке передавать московскую землю в собственность.
Довольна любопытна и еще одна возникающая в связи с этим проблема: существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В Москве в 2003 г. действуют следующие размеры средних по городу ставок земельных платежей: ставка земельного налога - 349 200 руб. за 1 га (или $10 912 за 1 га), а арендной платы - 777 600 руб. за 1 га (или $24 300 за 1 га). То есть арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога.
Однако для затягивания процесса у мэрии есть достаточно веских и вполне официальных причин. Отнесем к ним неурегулированность вопроса о принадлежности земли (федеральная, московская или чья-нибудь еще - сначала ведь надо разобраться), отсутствие земельного кадастра в Москве, препятствующее даже вполне официальному и давно согласованному на всех уровнях московской власти выделению земли в собственность кондоминиумов.
За яркими примерами далеко ходить не надо - стоило 23 апреля Министерству имущественных отношений заявить о продаже земельного участка на Хорошевском шоссе, вроде бы относящегося к федеральной собственности, как правительство Москвы на всех уровнях буквально-таки взвилось и практически в открытую отказалось регистрировать эту сделку, хотя и вполне соответствующую требованиям Земельного кодекса. Понятно, что подобное заявление Министерства является пробным камушком с целью выяснить готовность Москвы вести борьбу за свою землю. Но какие пойдут круги!
Михаил МорозовРусский фокус
Автомобили
Мода и стиль
