До конца апреля Московская городская дума должна принять в третьем чтении закон "О землепользовании и заcтройке в городе Москве". Этот документ разрешит продажу участков в столице, но в весьма ограниченных количествах. Основной формой землепользования останется аренда и выкуп аренды. Участники рынка считают, что с принятием документа неопределенности в законодательстве меньше не станет. Сложившаяся практика распоряжения участками в Подмосковье это доказывает.

По словам Олега Рыжкова, заместителя руководителя Московского земельного комитета , столичная земля будет передаваться в собственность только в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, то есть в основном кондоминиумам и товариществам собственников жилья. Стать владельцем участка сможет также застройщик, выигравший инвестиционный конкурс. Таких счастливцев явно окажется немного. "Получить собственность на землю без близких отношений с московским правительством будет невозможно. Просто появится еще больший простор для коррупции", - сказал "Финансовым Известиям" представитель компании-девелопера.

По мнению Рыжкова, цена на землю в Москве сейчас неоправданно низкая, поэтому широко применять продажу участков нельзя. Федеральный Земельный кодекс устанавливает верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже участков. В среднем по Москве в этом году она составляет $327.4 тыс. за 1 га. Это в 8 раз ниже сложившихся среднерыночных цен продажи права аренды. Вообще арендная плата, по данным Москомзема, сейчас в 2.2 раза превышает ставки земельного налога.

Столичная земля сейчас разделена на 1517 кадастровых кварталов, для каждого из которых определено 18 значений стоимости в зависимости от назначения участков. Но это только кадастровые цены - определить рыночные Москомзем пока не может. Поэтому главной формой землепользования в Москве останется аренда.

По официальным данным, в 2002 году было оформлено договоров аренды земли (на 49 лет с выкупом права аренды) на сумму более $100 млн (всего за последние 10 лет было реализовано прав аренды участков более чем на $1.1 млрд). Средняя цена продажи прав долгосрочной аренды в 2001 году составила $1,04 млн за 1 га. В 2002 году темпы роста стоимости прав аренды составили 115% уровня 2001 года. Сейчас за право заключения договора придется заплатить от $300-800 тыс. за 1 га в периферийных районах города до $5-10 млн в центре.

Участники рынка относятся к столичному законопроекту очень настороженно. Их смущает недавний опыт Подмосковья. "После принятия Земельного кодекса неопределенность в этом вопросе не уменьшилась, - считает Григорий Полторак, председатель правления корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Власти стали увереннее распоряжаться землей, изменять ее назначение, но в будущем у добросовестных покупателей могут возникнуть серьезные проблемы. С выкупом и арендой ясности также нет, потому что власти сейчас трактуют закон слишком вольно".

По мнению Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров по загородной недвижимости компании "Миэль", предложение земли в Подмосковье сейчас очень ограниченно, но тем не менее в области не осталось практически ни одного сельхозпредприятия, с которым не работали бы риэлторы. "Покупка земли у колхозов - это как первичный рынок жилья в Москве. Этим активно занимаются крупные риэлторские компании, но их всего несколько. Рынок фактически монополизирован, поэтому цены держатся на очень высоком уровне", - объясняет он.

Землю у колхозников покупают по смешным ценам - $50-150 за сотку. Доходя до конечного покупателя, стоимость участка увеличивается как минимум в 10-20 раз (на Рублевке этот показатель может быть еще на 100-200% выше). При этом после разрешения переводить земли сельхозназначения под городскую застройку цены на участки только увеличились. "Земельное законодательство - сильный фактор, влияющий на рынок, но пока здесь вопросов больше, чем ответов", - заключает Орбант.

Риэлторы уверены, что предложений по земле в Подмосковье в ближайшее время больше не станет. Если, конечно, власти не преподнесут рынку сюрприз в виде перевода лесных участков под застройку. Сейчас документы о переводе должен подписывать лично премьер-министр Михаил Касьянов. Пока ни одного гектара леса под строительство коттеджей выделено не было, хотя, по данным риэлторов, у Касьянова скопилось уже несколько мешков подобных прошений. Если хоть один документ будет подписан, на загородном рынке произойдет переворот. Тем более что лесные участки всегда пользуются повышенным спросом и цена на них на 30-50% выше, чем на другие.

Инна КоломейскаяФинансовые известия