В конце 2002 года аналитики твердили, что рынок жилья в столице почти стабилизировался и цены в этом году поднимутся максимум на 7%. Никто не ожидал, что только в первом квартале их рост на первичном рынке составит в среднем 5%. На этот раз катализаторами роста явились война в Ираке, повышение курса евро и падение доллара. Как следствие, риэлторы отмечали в январе-апреле небывалые темпы продаж новостроек: многие люди предпочли вложить деньги более надежным способом, нежели хранить американскую валюту в "чулке".

По оценкам риэлторов, за прошлый год цены на жилье первичного рынка в столице выросли до 40% - речь идет об однокомнатных квартирах в Южном Бутове и Марьине. В среднем рост цен на "первичке" составил 20%. Многие эксперты были убеждены, что цены практически достигли своего предела, в этом году рынок наконец-то начнет успокаиваться, но не тут-то было.

- Никто не ожидал такого роста цен на новостройки с начала года, - говорит Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Во многом он связан с позицией застройщиков, формирующих стратегию ценообразования. Идет искусственное подтягивание рынка: он "съедает" все больше и больше нового жилья - цены повышаются. Наверное, до тех пор, пока не приостановятся темпы продаж, ситуация не изменится. Объем сделок на первичном рынке в январе-феврале этого года был почти в два раза больше, чем обычно: мы наблюдали безумные темпы продаж, было ощущение, что люди избавляются от денег. Сейчас мы вышли на естественный для апреля уровень продаж, но по сравнению с прошлым годом он не снижается - люди по-прежнему раскупают квартиры еще на нулевом цикле строительства.

Тенденции, отмеченные экспертами в конце 2002 года, в нынешнем году сохранились, а именно: увеличение доли продаж дешевого жилья в Подмосковье и активное развитие сектора новостроек бизнес-класса в ценовом диапазоне от $1000 до $1600 за кв.м. Спрос на жилье бизнес-класса за последний год заметно вырос. По мнению Натальи Тихоновской, на то есть несколько причин. Уровень цен на панельное жилье в Москве достиг довольно высокой планки: к примеру, на Рубцовской набережной квартиры в доме серии П-44Т стоят около $1200 за кв.м. Типичные недостатки панельного жилья - низкие потолки, невозможность свободной планировки квартир. За те же деньги покупатели хотят более качественную жилплощадь, и сегодня в столице им есть из чего выбирать.

В отличие от типовых в монолитно-кирпичных домах высота потолков начинается от трех метров. Так называемые дома бизнес-класса, как правило, имеют подземные паркинги и массу других достоинств. Определяющими критериями при покупке квартиры в таких домах являются их удачное месторасположение, развитая инфраструктура, благоустроенная прилегающая территория, наличие рядом лесопарковой зоны или сквера, удобное транспортное сообщение. Интересный в этом смысле проект, который только вышел на рынок, - вторая очередь застройки по пр. Маршала Жукова, 74А, рядом с Серебряным Бором. Продажи на стадии котлована начинаются от $1050 за кв.м, ближе к сдаче дома Госкомиссии цены скорее всего поднимутся до $1500.

В монолитно-кирпичном доме на ул. Большая Набережная, в районе метро "Тушинская", где будет комплексная застройка, на нулевом этапе цены пока начинаются от $980 за кв.м. Сегодня в столице наблюдается тенденция комплексной застройки кварталов и микрорайонов. Так, на Ходынском поле в ближайшие два года появится около 400 000 кв.м жилья. Или другой пример: неподалеку от Одинцова 200 000 кв.м будет застраиваться типовыми домами.

- В Куркине в месяц продается около 190 квартир, это 15 500 кв.м, - рассказывает Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы. - Средняя цена продажи составляет $752 за кв.м. Планируем, что цену $800 за кв.м мы "пробьем" в июле, спрос на новостройки сейчас колоссальный. Связано это прежде всего с нестабильностью валюты. По нашим данным, число покупателей, инвестирующих деньги в недвижимость с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду, с декабря прошлого года выросло с 5% до 15%.

По мнению Евгения Леонова, этот процесс недолговечен: покупатели привыкнут к тому, что валюта нестабильна, а любая постоянная нестабильность - это уже своего рода стабильность. Прогнозировать рынок на этот год сложно, ситуация непредсказуема, однако цены за год в среднем по Москве вырастут на 15-20% - это однозначно, говорит Леонов. У бизнеса есть определенная рентабельность, и инвесторы скорее увеличат сроки реализации своих проектов, нежели понизят цены.

Ни у кого не вызывает сомнений, что сегодня рынок определяется предложением - на квартиры с удачной планировкой спрос всегда будет. Разница в цене между удачной и неудачной планировкой квартиры одного метража может доходить до 15%. Оптимальные метражи квартир в домах бизнес-класса: "однушки" - до 70 кв.м (наименее спрашиваемый тип жилья в этом сегменте рынка), "двушки" - до 100 кв.м, "трешки" - до 150 кв.м и 4-комнатные - до 160 кв.м. Трех-четырехкомнатные квартиры пользуются основным спросом.

По оценке риэлторов, до 90% новостроек бизнес-класса в Москве сейчас приобретают москвичи. Покупатели из дальних регионов в основном едут в Подмосковье, а москвичи хотят жить рядом с Воронцовскими Прудами, Серебряным Бором, поближе к центру. Что касается столичных районов массовой застройки, два года назад москвичей и приезжих среди покупателей новостроек было примерно поровну, теперь соотношение изменилось: 40/60 в пользу москвичей.

Еще одна причина, по которой жилье дорожает, - рост цен на стройматериалы. Большую часть импортных строительных и отделочных материалов застройщики покупают за евро. Естественно, возрастающие расходы они перекладывают на потребителей.

- На ценах рынка недвижимости в Москве помимо колебания курса доллара к евро, доллара и евро - к рублю сказывается и динамика цен на нефть, - считает Григорий Полторак, президент Московской ассоциации гильдии риэлторов. - Неустойчивое поведение валют, пошатнувшееся доверие к американскому доллару создают дополнительный приток финансов на рынок недвижимости, которая рассматривается как наиболее надежный способ сохранения сбережений.

Людмила СоболеваФинансовые известия